央行对楼市“全面限制”？杠杆率10年来首次下降，房价将迎来拐点
中国人爱买房，这个已经是人尽皆知的事实。至于为何造就这一股趋势，最本质原因就是那些早早买房入场的人都实现了财富弯道超车，仅从数据上来看，在过去20年时间里，我国平均房价从最初的的不足2000元上涨至如今的11030元平方米，也许表面涨幅只有5倍，但介于特殊城市群的吸虹效应，热点城市涨幅突破20倍也是常见之事。由此可见，买对房似乎成为70后、80后这2代人的赚钱风口，也许正是因为如此，越来越多的人开始专门去炒房，甚至有人做起了二手书房东的生意，毫不客气地说投资买房已然成为一种职业。https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/2c296ae91b9944678b013315b1d53db2
此时我们在将眼光放在今年楼市形势，自从进入5月份，本以为过去的金三银四却在5月份不少城市陆续爆发，市场充满着火热气氛，例如广州某楼盘360套房源5秒内抢光、部分楼盘去化率为100%。
而在多地陆续落地土地集中化制度的背后，其成交量数据值得大家关注，例如在重庆土拍溢价率升高的背后，4月份重庆商品房供应189万方，环比上涨15%，成家250万方，环比上涨24%。仅从这赤裸裸的数据来看，这就是市场预期的主导作用，连地价都在上涨，难道房价还会反其道而行之吗？答案显然是否定的，正是因为这一次土地竞拍溢价率超出预期，接踵而至的就是市场响应剧烈。
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在这一系列强动作的背后，有一则数据引起了很多人的关注。最近央行发布《2021年第一季度中国货币政策执行报告》，文中表示第一季度宏观杠杆率为276.8%，和2020年第四季度下降1.6%百分点在下降2.6个百分点。与此同时国家金融与发展实验室发布数据，2021年第一季度杠杆率从去年的62.2%下降至62.%，跌幅接近0.1%。对此千万别小看这涨幅，因为不得不说这是2012年以来季度杠杆率首次下降，在这10年时间里居民杠杆率的下降，足以说明当下消费规模增速迎来拐点，或者说存在一些宏观天花板。
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当看到这里时，不少人对此这2类杠杆率到底释放什么信号表示摸头不知脑。事实上对于这个趋势，大家可以理解为宏观杠杆率、居民杠杆率。对于前者，简而言之代表着整个社会、政府部门等整合的债务规模，如果要说得更加简单一点就是，货币政策的上游，这一层面更多的是国际关系。对于后者，用来衡量居民杠杆率的高低，按照现有家庭财富体系来看，说白了就是房贷的占比。对此借用国际的合理水平，杠杆率70%已经是很危险的范围，一旦经济不景气，其风险就会释放。
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至于为何会是这样的结果，不少专家一致认为是央行对楼市“全面限制”的结局。例如上游资金限制开发商融资，从今年起，开发商将会全面实施央行新规定，只要满足特定要求且有息债务保持在15%水平上，开发商才有机会发债融资。其次下游锁住资金流动性，这一点就是大家熟知的“限贷令”。这对于金融机构来说，根据自身实力划分为三六九等，其住房贷款占比各不相同。简单来说，大型银行也许手上还有一些流动性资金，可是回看那些中小型银行，房贷额度被迫收紧，下半年房贷审批只会越来越严格。
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总的来说，央行开始针对资金链进行重点监管，这也将是未来3年楼市的重点，只有遏制金融风险，所谓的市场火热真的只是小巫见大巫。基于这个底层逻辑，今年房价走向迎来拐点，房贷利率普涨已然成为必然趋势，也就是说就算你想买房，也不一定能够100%买到。这对于热点城市来算，并不是利好消息，中低端市场房价有跌幅空间。相反对于周边城市或次级城市而言，购房资格却成为新的优势，不排除部分城市利用这一点吸引购房者，房价有微涨的契机。至于其他城市，我只能说先看看卖方市场还有多少房子还没有卖出去。 房子不能掉价，但可以无限制的建造楼盘 刚拍出地王，怎么说？！ 啥意思，看不懂，一线城市房价是涨是跌？
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