调控下的三四线楼市,房价会大幅下跌吗?原因现实又无奈
当前国家出台很多措施影响到三四线楼市,如“三道红线”、“二条红线”、学区房改革、县城停止高层建筑、停止棚改货币化等。从最近发布的人口普查情况看,三四线城市人口大量流出,主要流向东部沿海和本省内的大中城市。https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/64feb4f96c3b4cc8bed56bdada8ea879
前几年曾经一度火爆的楼市,也因为人口的减少而降温。但是,很多购房者期盼的“抛房潮”却没有到来,有的城市房价出现逆势上涨。很多人感到迷茫而又不解,这么多调控措施的出台,这么多新规都没有让房价下跌,到底什么原因呢?
第一,人口正向主城区集中,四五线的区县人口流入三四线的市区
虽然停止货币化棚改,但是家庭富裕的农民仍然会去城里买房,因为有重点学校、商超、医院、银行和休闲娱乐的场所。四五线区县的人群会去三四线的市级城市发展,虽然总人口减少,主城区人口却增加。如临沂,三区六县的人喜欢来临沂主城区购房居住,导致房价居高不下,因为县城的就业和教育远不及地级市的资源丰富。这些刚需的购房者不会因为调控和房价的波动而出现“抛房”的现象,他们把房子当成家,而不是理财产品。
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第二,房价下跌也没有人接盘,二手房出现“有价无市”的现状
如果出现“抛房潮”,必须有大量的楼房卖出,而且,会有很多的购房者逢低买入,造成楼市在低价成交活跃的现象。现在的情况是,即使降价出售,也没有人来购买,有价无市的现状不会出现交易活跃的情况。有的房子在中介连续挂上半年,其中降价多次也没有人感兴趣,这种情况下,不会出现“抛房潮”的。再说,近几年房产严重过剩,已经透支了多数家庭几十年的财富和收入,即使降价,又有多少人有能力购买呢!
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第三,外出的打工人在县城留一套房子养老,已经不适应在农村居住了
当前在偏僻的农村,“空心村”的现象十分普遍,年轻力壮的打工走了,家庭条件好地把父母接到城里居住了。那么,县城在老城区也出现“空心城”的现象。很多人在外地打工,在县城买一套房子让父母居住或者准备以后养老。这些房子即使父母百年之后闲置也不会出售,因为虽然在大城市工作,但是由于限购和房价太高等原因,大城市毕竟不是自己的常驻之地。所以,无论房价涨跌,这些空置的房子也不会大量抛售。
现在分析一下楼市新政对三四线房价的影响有多大?基本可以断定近几年三四线楼市的走向不会出现大幅下跌的可能。
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01,“三道红线”和“二条红线”对三四线楼市的影响有多大?
“三道红线”对开发商负债率做了规定,如果负债率高资质不良的开发商就会出现问题。如果出现烂尾甚至跑路现象,购房者将血本无归。所以,选择开发商比选择位置更重要。“二道红线”对三四线城市的购房者约束不大,本身近几年楼市低迷,贷款额度并不紧张,只是不要高杠杆贷款,就不会有很大的风险。
02,学区房新政对楼市影响较大,未来的学区房仍是首选,但房价不会大涨
三四线楼市上涨源于重点学区房的资源稀缺,成为近几年三四线房价上涨的主要原因。如果实现学区资源的均衡配置和分享,学区房就不会被爆炒。但是,学区房的优质资源仍然是三四线城市的核心区域。即使学区房不会大涨,也比其他区域的房价要高。新规出台以后,孩子入学有了多种选择,天价的学区房一定会被冷落,但是,大幅下跌的可能性不大。
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03,停建高层住宅多层洋房受欢迎,高层楼房价会下跌
近期影响三四线楼市的因素很多,停建高层住宅对房价影响较大。那么,当前情况下多层楼房涨价是不可能的,势必会导致前期开发的高层住宅出现房价下跌的现象。因为高层住宅存在的隐患较多,而且几十年后维修和拆除都是困难的事情。所以,高层楼房的下跌也会成为三四线房价下跌的导火索。
此轮调控对三四线楼市影响较大,高房价会得到遏制。但是百姓的购房热情也会锐减,或许会渐渐退出公众的视野。前几年在高位接盘的购房者会出现财产缩水的现象,未来的购房者会更加理性和慎重。
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