人口红利最集中的区域，透露出这些楼市信号
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全国人口七普数据刚刚公布没几天，广东就火速跟进了。今天早上，《广东省第七次全国人口普查公报》出炉。
好一份亮眼的成绩单！
这十年间，大湾区九个城市中，有七个城市的人口有净流入。深圳人口增长了接近70%，东莞成为第三个人口超过1000万的城市。
要知道，前不久，2020年大湾区小学生招考人数全线下跌、热钱持续流出深圳的新闻此起彼伏，质疑大湾区人气的声音，甚嚣尘上。
这下，爆棚的人口数据，又把大湾区的脸给挣了回来。
大家都知道，房地产市场长期看人口，只要有人就有接盘侠。
但其实，并不是所有的人都有接盘的实力，也不是所有的人都有接盘的意愿的。
那么，今天就好好深挖一下这些数据，说说隐藏着的，湾区各市不一样的楼市讯息。
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大湾区是一个多么厉害的存在呢？
2100万“接盘侠”涌入广东，无疑支撑起整个大湾区的人气，是湾区城市发展最扎实的安全垫。
而在这个数据里面，大湾区9个城市，是受益最大的一群。
截至2020年底，广州、深圳、东莞常住人口位居全省TOP3，分别是1867.66万、1756万和1046.66万。
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与 2010 年的六普数据相比，深圳、广州、佛山、东莞、惠州五个城市对人口的吸引力最强，分别抢了 713万、598万、230万、225万和145万人。
其中，佛山抢人的速度，看起来，似乎比东莞还快一点。
但是，成功“出圈”，拿到第三个“超大城市”俱乐部入场券的还是东莞——2020年常住人口数达到了1047万。
如果从全省人口占比来看，大湾区9市对其他区域的“虹吸”作用非常明显。
十年间，珠三角核心区人口所占比重上升 8.04%。
遥相呼应的是，广东沿海经济带东翼、沿海经济带西翼地区、北部生态发展区人口所占比重全盘下滑。
当然，有点尴尬的是，作为湾区里存在感较弱的小弟，江门和肇庆人口占比也在持续下滑。
但至少江门的人口总量是涨的。
对比2019年和2020年，肇庆是大湾区唯一一个，常住人口数下跌的城市。
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这座城市对人的吸引力，真是一言难尽。
但对于楼市而言，人数多，并不代表需要买房的人多。
真正的接盘侠人数，得看人口年龄段占比。
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深圳在这一数据上简直完胜，可谓最“青春无敌”。
一般而言，老龄化率（65岁及以上人口）超过14%，意味着进入深度老龄化阶段，社会负担比加重。
但深圳老龄化率仅为3.22%，别说大湾区了，在全国都是首屈一指。
深圳的经济发展真的后劲十足，难怪房价也已经涨成了宇宙中心。
而如果我们仔细看看15-59岁这个阶段的数据，也就是最有购房意愿，楼市“中坚力量”的人数占比。
可以看到，东莞占比达到80%以上，居然比深圳的占比还要高！
难怪在这一波楼市牛市之中，东莞的房价涨幅不输深圳，甚至像松山湖这些区域，简直比深圳还能涨。
此外，广州、佛山、中山、珠海四个城市，15-59岁的占比也都在70%以上，全都是年轻力壮的“实干家”和“接盘侠”，城市发展和楼市的表现都差不到哪儿去。
惠州本地人口结构相对没有那么健康，只能等着买不起深圳的接盘侠们外溢过去拯救市场。相对来说，楼市的后劲会差一些。
值得关注的是，江门、肇庆这两兄弟又“拖后腿”了。
江门已在步入深度老龄化的边缘摇摇欲坠，而肇庆的壮年比例，只有61%。
嗯，基本就是后进生无疑了。
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那么，哪些城市有更强的接盘实力呢？
让我们看一个数据——常住人口受教育情况。
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理论上来说，受教育程度愈高，人口质素更好，经济产出更多，接盘侠的实力也越强，对维持房价也有“推波助澜”作用。
深圳、广州、珠海在这指标位列前三，且优势突出。
15岁及以上人口平均受教育年限都在11年以上，每10万人口中拥有的大学（大专及以上）文化程度的人口在2.5万人以上。
平均每四个人里，至少有一个大学生。
有一个明显的趋势——深圳的大学生比例，在这十年间，反超了省会广州。
我们都说广州才是教育资源最发达的地方，但是教育出来的人才，大部分却去了深圳，帮助深圳抬房价。
在这个指标里，最令人惊喜的城市，是珠海。
撇除广深两大超级城市，珠海凭借粤港澳大湾区发展的“东风”，靠着横琴自贸区和“小而美”的城市魅力，引来了一大批高素质人才。
但那批最具有楼市购买力的，高薪人才又聚焦何处呢？
我们从另一个角度去看一下。
近日，恒大研究院公布了2021年中国各城市人才吸引力报告。
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具体而言，湾区九市对人才吸引力排序如下：
深圳>广州>佛山>珠海>东莞>中山>惠州>江门>……
不对，等等，怎么好像少了一个城市？
我们拿出去年的数据与之比较，赫然发现，肇庆从这个榜单中，消失了。
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从排名来看，广州、深圳依然是妥妥的第一梯队，佛山、珠海、中山的排名，比往年甚至还有所上升不少，但东莞却意外下滑。
大致是受于2020年疫情和外贸周遭环境影响，再加上疯涨的房价，人才被迫离开东莞。
这个苗头的出现，不是好事。
再来看“人才净流入”这一指标。
毕竟，能扎跟下来的人才，才是楼市购买力的“天花板”，而且侧面反映了一个城市的“留人”能力。
虽然2021年仅公布了一二线城市人才净流入数据，但可以看出来，深圳、广州表现亮眼。
深圳2016-2020年人才净流入占比分别为-0.2%、0.1%、0.4%、0.2%、1.3%。2020年骤然提速。
嗯，毕竟对于深圳来说，曾经落户即买房。也难怪2020年深圳房价一路“高歌猛进”，怎么也刹不住车。
同期，广州人才净流入占比分别为0.3%、0.5%、0.5%、0.6%、0.9%，数字稳步上升。
经济发展持续向好、生活成本和房价在一线城市中最低、生活质量更高的优势，无疑对人才构成巨大诱惑。
此外，还有一组有趣的数据。
人才从一座城市“逃离”后，他会去向何处呢？
广州和深圳是湾区内人才互为外流的首选目标城市。
广州、佛山是大湾区一、二线城市联系度最高的CP，佛山流入广州的人口占流入广州总人口比例为7.2%，广州流向佛山的比例则为12.2%。
从房价的角度，佛山不到广州的一半，还是一个更加便宜大碗的选择。
除了熟悉的莞深CP外，我们惊讶发现，广莞的联系密度并不低，甚至高于深惠。这会不会是下一个楼市板块的热点？
如果会是热点的话，到底是东莞临广的概念更热，还是广州临莞呢？
这可能是一个会被争执不休的话题。
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综上，大湾区年富力强，坐拥广州、深圳两大一线城市，东莞、佛山紧随其后，整体来说，楼市完全不缺“接盘侠”。
然鹅，湾区内买房子，也不是随随便便买就能“躺平”的。
买广州、深圳两市核心区域的房子，大概率没啥问题。而且，有足够的人才净流入，也会不断提高楼市“天花板”。
佛山、东莞人口总量大、结构优秀，发展后劲充足，但东莞人才外流的现象值得关注。
毕竟，这两个城市都是多中心的区域，人口是相对分散的，对于楼市的支撑也相对分散，要选择更有概念，高端产业落地更加集中的区域。
珠海背靠全国市场，有概念，有景观，供应大，炒作风气浓厚。虽然人口基数少，但是最近引才的功夫也下得挺多的。
而中山靠着深中通道，还有一波可能的利好等待兑现。如果能从深圳吸引一些外流的人才，也算是可以解经济发展的燃眉之急。
至于惠州、肇庆、江门，人少房多，买房如避坑，如果没有距离超级城市中心足够近，大概率是没啥流动性的。
房价会不会降不知道，但等你卖房的时候，不降价，大概率是根本卖不出去的。
以上为正文，来自熊先生。 有毛用，人均GDP增速广东垫底
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