楼市逆转，很多人对房价“再次判断失误”？3大因素下风向已变
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/458e7b1aa7b1465ea792eb4b1e275b99受2020年的过渡影响，刚开年的市场环境原本在顺势平稳发展，但春节过后，随着购房需求逐步释放，部分楼市出现了回暖迹象，特别在一些房产中介和炒房客的助推下，热点楼市的价格更是有了不小的涨幅。
比如重庆，变化是从土地拍卖后开始的，4月底，46块地有60%成交溢价率超过40%，还有的土地成交价格涨了129.98%。而这一次的土拍也将当地楼市带到峰值，数据显示，4月26日-5月2日，商品住宅市场新增供应65.23万方，环比上涨115.21%，成交面积75.00万方，环比上涨32.11%，成交均价14285元/㎡，环比上涨2.88%。五一长假期间，很多中介传播着房价即将上涨的图片，售楼部也到处能见到排队“抢房”的现象。
按理说，这次席卷全球的风波，不少行业都受到波及，很多人的收入也受到影响，开发商会率先降价销售，带动整个楼市回归才对，但实际情况大家也看到了，全国超过70座城市的住房均价突破万元，土地金创记录，每一个信号似乎都在呼喊“涨价”。在这种情况下，购房者无疑多了些惆怅，似乎今天不买房，明天就要上涨的感觉。
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实际上，这是楼市逆转下，很多人才会对房价“再次判断失误”，所以，对于打算在2021年购买房子的人，有3个因素需要注意，提前了解才能做到心中有数。
第一、这波房价上涨的背后，可能只是无效增长
众所周知，房地产有三个走向定律：长期看人口、中期看土地、短期看金融，而这次短期市场走势也主要来自于金融的影响，那么金融指的是什么呢？值得注意的是，因为风波问题，所以，房价上涨不可能与人们收入增加相关联，而是源于货币超发。
央行前副行长吴晓灵说过，中国房地产之所以价格高企，是因为货币发行量过大。由此可见，我国住房价格的涨跌，其实是货币现状的一种反映。要知道从2017年开始，我们的货币供应M2常年维持在8-9%左右，但在去年，M2为10.1%，同时社融和新增贷款均创近年新高。毕竟货币超发，信贷扩张，必然会带来资产价格的上涨，尤其是房子这样的固定资产，更成了人们的避险工具。
房说君认为，即便我们看到了2020年房地产销售创“双17”历史，但实际上，新房销售面积同比增速从2016年的22%持续回落到2020年的2%左右，销售额增速从36%下降到11%左右。价涨量不动，意味着市场可能已经进入了无效增长的阶段，与其说房价上涨，倒不如说现在房多人少，市场分化加剧罢了。
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第二、楼市调控逻辑，并不是以降房价为目的
其实，要弄清楚楼市调控的逻辑很重要，迄今为止，仍然有很多人会认为，楼市调控就是要把房价降下来，抑制市场发展，比如房产税、空置税、限购限贷等措施，都被寄予了“降房价”的期望。但实际上，这也是一种误解。在国家几乎所有的调控措施中，大都包含了“房住不炒”。
房说君对此有两点理解，一是防止炒作，二是防止大起大落。在各地出台的市场措施中，有的提出了房价与收入增速相匹配，有的明确要求每年不得有5%的房价涨幅，而前不久东莞也发出限涨令，要求新房年涨幅不超过3%。可以看出，住房价格是要维持在一个平衡合理的点。
当然了，禁止炒作行为也是同期执行的，而我们几乎所有的热点城市，都有限购、限售的加持，这些调控的目标就一个，增加人们持有房产的时间，进一步压缩投机取巧的空间。
第三、买房选择很重要，结合市场趋势不要轻易入坑
在楼市中，我们始终无法避免从众心理，上涨过程中，担心涨得更高慌忙入市，而在下跌或是横盘时，又不敢入手，或是感觉价格高了，于是向周边寻找所谓的“价格洼地”，其实这很容易被带进坑里，比如环京就是一个很好的例子。
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首先，买房选对城市很重要，一些大家公认的发展好且潜质的城市，这个方向不能错，其次，就是要知道现在的市场走势，数据显示，3月份全国新增二手房挂牌量环比上涨86%，目前有很多城市的二手房挂牌量超过了10万套。这意味着在市场收紧之后，炒房客就开始亏本卖了。
而且住房资源过剩的问题更加严重，截至2019年，我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过了39平米，远远高于欧美发达国家人均33平米的水平。可以看出，在楼市措施越来越紧，并且住房资源严重过剩的情况下，炒房客会慢慢退出和房住不炒深入人心，所以，刚需买房时需要注意，不要再胡乱买房了。
总而言之，楼市传出重要信号，今年要买房的家庭要注意，在3个因素下风向已经变化了，市场都会控制在一个合理的幅度，如果炒作风过热，必然会引起调控。毕竟，全国各地发布的房地产政策达到了186次，多个热点城市接受了国家的督导调控，这些就是最好的证明。
再来就是短期追高不可取，虽然“贵有贵的道理”，但经历了多次的调控加码，市场走势摆在那里，地产商只会不断推出打折促销活动，二手业主也会为了尽快卖房而降低挂牌价，因此在2021年下半年，大部分人买房都会更加注重房子的品质，购房家庭需提前了解。
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楼市重要信号：2021年起，买房起码要具备3个属性
第一类，不能买到烂尾楼。千万不要以为这几年来，每年都超500家房企破产根本与自己无关，虽然不能排除他们高周转引起的资金链周转难问题，但如果实力强劲的开发商，以及资金实力强大的民营房企，即便在三道红线下，它们的周转不会出现什么问题。一味贪便宜也不是好事。
第二类，拥有好物业很重要。这就跟公司运营一样，不仅要有好的排面，也要有一个满分的后勤，而物业的作用就跟后勤一样，能在居住过程中提供好的服务和环境。
第三类，房屋品质。在城镇化中后期，60%的城市化率说明新刚需越来越少，取而代之的，更多是人们的住房改善需求，品质不好的房子则会越来越没有市场。
房说君有话说，在房住不炒的定位影响下，未来房子的居住需求仍然会存在，但更多的是追求更高品质，且会更加看清市场传出的重要信号：保持健康稳定的市场环境，因此，对于未来的房地产，风向已变，不仅不建议炒房客继续炒作，而且刚需也不能再乱买房。
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