六环内6万+！北京这场千亿土拍大戏，藏着今年的楼市信号？
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/9bbffdb5214348b08ee09d873ae9273d从3月底挂地，到4月中公布土拍细则，北京开年这场预热一个多月的千亿土拍大戏，足够吸睛。
目前，22个热点城市里，已有7个完成了今年的“集中供地”首秀，包括长春、沈阳、重庆、无锡、广州、杭州和北京。作为一线城市中的风向标，“两集中”之后的这场土拍，又对北京楼市后续影响几何？下面逐一来说说。
01
本次北京首批集中供地共涉及30宗地块，除房山地块早早由首开竞得外，还有四宗位于大兴、门头沟、怀柔的地块在5月8日以底价成交。而剩余的25宗地块，则将在5月10-11日这两天的线下竞价环节中确认买家。
加上5月8日成交的4宗地块，这29宗地块共吸引了超过230家房企参与竞拍，这在帝都土拍史上也尚属首次。
昨天上午，土拍首日现场座无虚席，不少见惯土拍大场面的房企人士，都直呼“紧张”。
而北京这场土拍可谓诚意十足，朝阳区一下拿出10宗地块，连近几年鲜有供地的海淀区，都拿出2块地，怪不得房企们个个摩拳擦掌。
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参与此次竞拍的200多家房企及联合体，此前光保证金就交了超千亿，其中不乏大家耳熟能详的头部房企，如金地、保利、华润、中海、融创、首开和万科等。
这些房企中，报名最活跃的金地、保利和华润，以联合体形式或独立参与超过20宗地块竞拍，而最“豪横”房企，非中海莫属，18宗地块均是以独立竞买方式报名，掐指一算，光保证金可能就上百个“小目标”了。
仅仅从报名参与上就能看出，大型央企已经妥妥占据了北京土拍市场的第一梯队；而本次土拍也显露出，想要吃下北京这样的市场，房企联合拿地已成为行业趋势。
足见，北京土拍这场戏，没点硬实力，根本玩不起。
房企的“强强联合”也花样层出，本次土拍37个联合体共报名参拍87次，除了”老搭档“金地+华润+保利之外，还涌现出一些如卓越+华发，越秀+华发，以及卓越+阳光城+华侨城+雅居乐的”新鲜组合“。
在“三道红线”之下，房企势必会迎来一轮洗牌，而如今受供地”两集中“约束，对房企的实力也将是前所未有的新考验。
这些抱团的房企联合体是否能够成为北京新房市场的搅局者，我们也拭目以待。
02
此前住建委方面曾表示，本次出让将推出“政策工具箱”，结合每一块土地的现实情况选择政策组合，确定交易方式。
从本次北京供应的29宗地来看，不受限制的纯商品房地块只有9块，其余地块均设置了土地上线价格，且对竞买者提出了新的“附加条件”。
本次朝阳区出让的10个地块中，有5个地块在现场竞价开始前就已经达到土地合理上限价格。这5宗地块均采取竞报政府产权份额的方式出让，且上限均为20%。
朝阳区金盏小店村3005-02地块，由卓越以39.27亿的价格竞得，政府持有商品住宅产权预设份额13%，成交楼面价52988元/㎡，竞政府产权13%，溢价率3.89%。 朝阳金盏小店村3005-08地块，由融创以26.83亿+15%的政府持有产权份额竞得，成交楼面价52983元/㎡，溢价率3.87%。
除此之外，本次竞拍还增加了“新玩法”，即：
当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上竞报“公共租赁住房”面积程序。当现场竞报达到上限面积时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
朝阳区王四营乡1304-L01地块，由金地+保利+华润联合体以31.5亿+13900㎡公租房面积触及上限竞得，随后转入高标准商品住宅建设方案投程序，溢价率5%。
那么，这首次面世的“高标准商品住宅建设方案”是什么意思呢，简单说，就是两层意思，一是一是建筑品质，二是规划建筑设计，大家具体可以参考下面图片。
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细品一下，未来房企想在北京拿地，除了有资金之外，对自身产品的硬实力的要求也不可小觑，房企在北京土拍市场拿地的门槛显然又被抬高了。
除此之外，本次出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。
上述地块也是本次出让宗地中，遵守“7090”政策限制的地块之一。但是需要注意的是，以往北京楼市所说的“7090”是建筑面积，本次土拍改为套内面积，也说明房子面积在扩大。
03
此次土拍，房企捡漏了还是踩空了，现在定论还为时尚早。
不少未参与竞拍的房企也到现场进行了观摩，毕竟是北京土拍市场集中供地的年内首秀，多数房企都是还“没算明白账"就拎着钱去了，想吃下北京楼市这块”肥肉“，没经验的多交点学费、多学习一下，总归没坏处。
朝阳几块地无疑是本次竞拍热门之一，卓越无疑是昨日竞拍杀出的黑马，对比”邻居“融创，两家在楼面价和政府所持份额比例相似的情况下，后续卓越由谁操盘，在产品力和销售利润比拼之下，金盏”双姝“后续仍值得期待。
王四营”三剑客“地块周边配齐了地铁、中小学、购物中心和三甲医院，未来入市关注度一定不低。
此次土拍再现商品房“共产化”，上次我也在文章《连夜祭出杀手锏！北京首次公布29宗土地价格上限，全新的拿地逻辑已现》中分析过，即上面所说的竞报政府产权份额。
之前北京楼市的共有产权房，是对购买者个人的社保和购房资质有很多要求，而本次几个地块政府所占份额，是实际让利给购房的，是实实在在的商品房。
举例来说，一套单价10万元的房子，如果政府所占份额是20%，那么购房者购买该房子的单价就相当于8万元。持有五年后，可以售卖，售卖时只要支付给政府相应份额的房款，即初始购房价×政府份额，只要转让对象符合限购条件，就可以获得房屋100%的产权比例。
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计算一下投入和收益，显而易见，这对购房者绝对是利好。
虽然这类房子还处在试水阶段，但是随着北京楼市限竞房逐步退场，这几宗“新型共有产权房”也将取代限竞房，成为购房者的新宠。
除了五环内地块外，几宗五环外地块的成交价格也值得关注。
本次29宗地块中，有17宗的指导价都集中在6-8万万/平这个区间。昌平、门头沟、通州这些曾经5万元/平的区域，房价将全面进入6万+时代。
套内“7090”政策意味着房子面积在逐步扩大，加上近几年对北京楼市二手房价格起到平抑作用的限竞房“功成身退”，那么，对刚需来说，未来刚需在北京上车的门槛变得更高。
综上，北京此次土拍也为其他还未“开拍”的热点城市贡献了许多新思路，也释放了一些新信号。对比那些所谓“火热”的土拍城市，北京这场土拍在控制了溢价率的同时，又使房企提升了产品力，的确值得其他城市借鉴。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/0ab99d1f464c44df9bfe2b334a6e0a74 年青人更难立足大城巿了 老百姓那就更难了 土地是真的拍卖吗？不是，这是在玩土地赚钱游戏，你有土地所有权吗？你没有。 反正买不起，涨到一百万也无所谓 说什么听什么 这起拍价这么高 低溢价率有个毛用！ 这样下去不好 房价高，是土地卖的贵，卖地影响了现有房屋的价格逾期，说得好，也要看行动 看来和百姓说的一平十万差不多了，加油！加油！
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