楼市发布“限涨令”？铁腕新规下，房地产会出现“抛售贬值”吗？
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/8ec44b43f7824f3882bc01ab2a959515随着经济慢慢地恢复到正常，原先在2020年搁置的买房计划，会在2021年慢慢重启，单凭这一点，可以确定在今年有购房计划的家庭不在少数。为什么这么说呢，今年1-3月，销售层面上，房地产出现了“最好的第一季度”：商品房销售面积36007万平米，同比增长63.8%，比2019年增长20.7%；销售额38378亿元，增长88.5%，比2019年增长41.9%。
但随着市场销售回暖，关于房价上涨的预期也强烈起来，这种情况也被一些别有用心的人加以利用，将今年的市场对比2015年，暗示人们如果不买房，就会像5年前那样出现大涨现象。就近段时间来说，一些卖房的人可能就在朋友圈“积极营业”了，发布各种房价即将上涨的消息或是一些售楼部公示的房价上涨图片。熟悉的人都知道，所谓的涨价通知，不过是开发商和中介惯用的营销手段罢了。
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这就给百姓带来了不好的感受，虽然知道可能“贩卖”焦虑，给购房者制造恐慌，是开发商卖房的方式，但人们还是忍不住会纠结，害怕房价真的会像过去那样大涨起来。毕竟，按照现在的房价幅度，在过去也经历过几次，可无一例外，房价最后基本都会重新上涨。这也就为什么明明知道是套路，老百姓依然会恐慌，可见开发商和中介最终也达到他们想要的效果。
那么你认为，今年的楼市会不会像中介和开发商套路的那样出现大涨情况呢？房说君认为，我们不妨先看看楼市三大“现状”及发展趋势，值得重视。
当前的房地产市场现状，以及未来的发展趋势，准备购房家庭可关注
1.房价突破万元，上涨趋势开始蔓延
3月70城的住房销售价格变动情况已经发布，全国商品住宅均价10842元/平方米；有62城新建商品住宅价格环比上涨，2月为56城，呈现蔓延趋势。整体来看，上涨较快的城市集中于长三角和粤港澳大湾区群市群。其中广州、福州涨幅1%领跑，而同比涨幅继续上升，徐州、济宁、唐山、惠州等城市涨幅有赶超之势。
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2.杠杆率攀升，资金违规流入楼市
数据显示，2020年住户部门杠杆率为62.2%，比前年末还增长了几个百分点。居民债务中，中长期消费贷款（主要是住房按揭贷款），占65%。近几年来，住房金融属性的增加，使得部分短期消费贷款和经营性贷款违规流入楼市，助涨了部分城市的房价。
3.县城建筑对标大城市，总体住房资源过剩
近年来，县城建筑纷纷对标大城市，但是住宅建筑（特别是高层房）过多，人口呈流出状态，影响着城市发展。日前，住建部门提出征求意见稿，县城建筑面积与用地面积比值控制在0.6-0.8之间，6层以下新建住宅占比不低于75%，最高住宅不超过18层。而且这不是第一次“限高”。
可以看到，住宅限高已经是大势所趋，但目前市场现状，总体住房资源已经过剩了。数据显示，城镇居民人均住房面积超过了39平方米，远远高出国际上其他发达国家人均住房面积33平方米的水平。再加上户均1.5套，因此我们住房总体资源已经过剩。另外，城市化率已经到达一定高度，未来虽然还有空间，但增长有限。
就如经济学家李迅雷说的那样，现在人的流动趋势已经转变成“从小城市流向大城市”，无论是房屋资源还是人口，都可以看出，市场的供需关系正在发生逆转。
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还有两大市场趋势，2021年房价走势基本明朗，因为在这2大因素下，往后几年，不可能出现大幅涨跌的情况。
其一因素，调控没有放松，还有加速收紧的趋势
事实证明，在大家一次次认为调控要放松的时候，不仅没有成为现实，反而还有加速收紧的趋势。细数过来，除了去年底的三道红线，倒逼房企降价卖房来回笼资金，今年春节后，调控更是一波又一波来袭。近段时间以来，不仅要求严查资金违规流入楼市的情况，而且住建部还约谈合肥、南通、东莞等5个城市。
要求“牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。”
在这样的楼市环境下，住房价格不可能出现大涨或是大跌的情况，就算部分城市因为一些原因出现市场火热，当地的调控也会紧跟其后出台措施，就像是近段时间的深圳东莞等地的调控没有放松，并再度加速收紧，房住不炒的定位目标牢牢掌握。东莞更是迎来了铁腕新规“限涨令”，在售新房自预售证取得后一年涨价不得超过3%，专家认为，这样可以抑制房企频频申请调价的冲动，倒逼房企主动按既有价格销售。
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其二因素，要买房或是有房的人，赶上了共有产权房和住房更新红利
很多城市的刚需都需要房子，但是由于房价太高，真正需要的人买不起，低的又没资格，处境确实尴尬。在多渠道、多供给的住房体系下，一种介于商品房和租赁房之间的全新居住方式就诞生了，这种共有产权住房，由国家出手共有，等于帮你承担了一部分产权，让既想拥有房屋产权，又承担不了过高房价的人实现绝对的住房拥有权。
还有一批人，之前已经有了房子，但是时间过了20年，已经很老旧，所以2021年的重点工作是围绕老旧住房改造下功夫。毕竟房屋设施不完善，在老旧小区经过改造后，将大大改善住房环境和条件。在住房存量时代，共有产权住房和老旧小区改造将会成为民生福祉。
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楼市发布“限涨令”？铁腕新规下，房地产会出现“抛售贬值”吗？
房说君有话说，2021年的楼市环境已经和2015年不能相比了，在今年的市场现状发展趋势和铁腕新规来看，房价走势只会是越来越稳定，根据真实的供需小幅波动，这对于准备购房家庭，可以减轻购房和后期的房贷压力。特别是随着楼市发布“限涨令”，这对炒房者确实是造成很强的震慑性，很可能出现抛售和贬值的情况。
著名专家曾表示，如果房子年涨幅不达到9%，买房就是亏本的。因为当价格涨幅被控制后，炒房者的炒房成本就会超出房价涨幅，再加上国家对楼市的不断调控，利率抬升，加杠杆变得越来越难，在这种情况下炒房，亏本就是板上钉钉的事情了。
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