广州楼市：今年楼市走向已定，刚需的时间不多了
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/5aff5038c2b44de19ded512a324c7e47我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
提问：雕叔周末好，400w左右，美林湖畔两房西南向5.1w，盈彩3期小三房东北向4.7w，金碧世纪三房带主卫南向4.1w，哪个更值得入呢？
回答：看你需求了，如果一丁点都不考虑学位，那么美林、金碧的可以考虑，如果追求大社区大园林的可以考虑美林 你说的美林湖畔两房是82平吗？ 你说的盈彩是83-87平的吗？ 你说的金碧世纪是91-93平吗？
提问：你好 我想请问下 如果有80W的资金需求，用什么贷的方式比较好？在佛山有套全款房，有先息后本的5年的产品吗，利率多少
回答：先息后本五年的有，不过中间都要还一点本金。三年的就有中间不用还本金的，不过80万金额不大，所以先息后本和等额20年30年的相差不大月供，所以不用太纠结这个。
提问：雕叔您好，我们在2019年10月付天河北一套3房订金50万，业主本想置换物业，但因为我们名下有房到19年12月才过户，而且10月到12月期间天河北涨价太多，业主也换不了房，等我们1月约业主过户时遭业主毁约，只赔付一倍订金。目前可看房房源少，很多业主惜售不卖，目前看到三套房：1、天诚广场128方房改房730万，户型采光有硬伤。2、东方之珠91方东南向，680万，17楼，学位户口没占用，过五，不唯一。3、协和新世界一套83方的750万，南向的均价9万了。请教雕叔现在房子卖了，房价一直在涨，买哪套比较好还是再等等看其他区域合适的，万分焦虑，盼望雕叔予以答复，谢谢。
回答：签订了合同，按照合同来走就行了，是在不行就打官司，如果觉得赔偿一倍定金不妥，那就要研究下合同怎么签署的，找个律师（房地产交易）研究一下 但不管怎么说，走到打官司这一步是两败俱伤，真的是两败俱伤，因为在漫漫的大几个月甚至1年半载过程中，谁都是受害者，时间、精力、心力才最精贵 基于自己底线之上的“断离舍”才是最正确的做法。如果你们对天河北学位，龙口西学位有执念，那就在这个区域深深的挖一下，一定会有比这三套房源更佳的房源出现 可能还是要回到原点，你们的需求是不是一定是学位，或者说是不是一定是龙口西小学，或者看有没有其他的代替方案，比如其他区域板块和楼盘
提问：雕叔，我老婆名下一套房，她妈妈也有名字，目前有贷款，现在想要把她妈妈名字去掉好挪出来用她妈妈名义来买房，是不是要还清贷款才能去掉名字，谢谢
回答：是的，这个动作叫做减名，房管局是看到该套物业没有银行欠款了，才敢减名的。还清贷款后，去房管局约个号办理，当天就可以出新证了
提问：雕叔，科学城的万科理想家、实地常春藤和时代春树里你怎么看？在250w内选择哪个比较好？是不是时代春树里？但查看了成交数据几乎没有几套成交，反而地点不好的里想家和常春藤成交了好些套
回答：春树里成交了不少你去看看贝壳app 常春藤这些大盘成交多是正常的，不涨也是日常 基本长岭居一带不建议入了，地段决定的没办法，睡城注定了不好涨 亚运城成交年年销冠，但也带不动亚运城这个天坑对吧
提问：雕叔，我和老公分别在猪城、客村上班，考虑孩子读幼儿园小学，总预算850-1000万。求分析珠江新城的楼盘。
回答：850-1000万的，我觉得三个区域可以考虑： 1、猪心区域：可买猪心区域的盘不多，类似南国花园、星汇园这类单价不高的，可买到小三房 2、天河公园板块，东方新世界、锦逸、甚至熹园，都有得选 3、琶洲板块：会展世界城、江山国际这个小区域的盘也不错 依据有限的信息来判断，雕叔推荐上述三个小区域板块，甚至我觉得首选天河公园板块[色][色]
提问：雕叔您好，我有一套公寓买入发票价是50万，现在准备卖80万，这样子我需要缴纳的税费是多少，怎么搞可以少缴一点。
回答：二手公寓的交易税费有契税、增值税、土地增值税、个税、土地出让金和土地契税。 1、契税的计征方式：（成交价-增值税（不含附加费））×3% 2、增值税的计征方式： ①提供发票：（成交价÷（1+5%） －上手发票价)×5%=增值税 城市维护建设税：增值税×7% 教育费附加：增值税×3% 地方教育附加：增值税×2% ②不提供发票： 成交价÷（1+5%）×5% =增值税 城市维护建设税：增值税×7% 教育费附加：增值税×3% 地方教育附加：增值税×2% 3、土地增值税的计征方式： ①提供发票： 【成交价÷（1+5%)－上手发票价（每年加计5%）－有关税金】 ×适用税率 适用税率按土地增值税四级累进速算公式： 增值额：成交价÷（1+5%)－上手发票价（每年加计5%）－有关税金 扣除项目：上手发票价（每年加计5%）+有关税金 增值额÷扣除项目=百分比 增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额×30%=税金 增值额未超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额×40% －可扣除项目×5%=税金 增值额未超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额×50% －可扣除项目×15%=税金 增值额超过扣除项目金额200%的：增值额×60% －可扣除项目×35%=税金 ②不提供发票： 成交价÷（1+5%）×5% 注:有关税金包括1.今次交易的土地出让金 2.土地契税 3.重置成本价 4.增值税的附加5.印花税 5.上手购房契税完税证（需提供凭证原件） 4、个人所得税的计征方式 ①提供发票：（成交价－上手发票价－可扣除项目）×20%， 可扣除项目：1、今手增值附加费 2、上手契税3、印花税4、今手土地增值税 ②不提供发票：成交价÷（1+5%） ×1.5% 5、土地出让金的计征方式 ①由房管交易所发函到土地利用发展中心获取评估价：评估价×40% ②已交可免征 6、土地契税的计征方式 ①本次土地出让金×3% ②已交土地出让金可免征
提问：雕叔，想请教下新房装修问题： 1. 阳台用隐形防盗网 适合 还是用那种玻璃窗封窗好？（房子在28楼） 2. 空调、热水器性价比高的选择哪个品牌好 3. 炊具选择哪个品牌好
回答：我对装修没研究，反正一个大的原则就是：一分钱一分货，如果是自己住那肯定在预算范围内把钱使劲花，这个是没问题的，如果是装修好出租的，专门用来投资出租的，那就要追求性价比，那就上淘宝上挑选就OK 阳台的问题，我觉得用隐形的防盗网就行了，没必要做成“鸟笼型”的玻璃推拉窗
提问：求雕叔翻牌子之n次提问# 是的，又是我，估计问题一出就能被知道曾经提问过hahah 雕叔啊，关注东港花园有一段时间了，为何它淡定得仿佛个老头？单价不涨、买方和卖方市场都不热、在租房源也一直无人问津…… 不应该啊，对面要建双沙TOD智航中央商务区，不远处也将开通6号线双岗站（和13号线的重名），再结合黄埔大改、广州东进，它怎么会一声不吭呢？！！！！！
回答：这个盘的价格在过去涨的有点过了，虽然次新，虽然双岗，但过去的时间点，尤其是双岗地铁站开通的那个时间点拉了一大波，所以拉升完之后就是平淡的横盘期，食之无味 这个盘的硬伤在于商业配套，以及周边“县城级”的破落景象
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