楼市断“财路”？银行开始跟房贷“割席”了
今天看到中国经营报5月1日的一篇报道：房贷持续收紧，楼市加速挤泡沫。4月份以来，广东、重庆、合肥等多个地区银行个人房贷利率出现上调。除了利率变动，楼市调控收紧还体现在银行放贷额度紧张、放款周期变长，以及严格排查各类涉房贷等方面。
机构对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年3月20日～4月18日期间，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。
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另据中国证券报4月28日的报道，四大国有银行广州辖区内网点一致上调房贷利率，首套和二套房贷利率均较月初上调10个基点，此次调整已是今年以来广州房贷利率第三次上调。
房贷利率上涨的背后，是全国各大银行开始跟房贷“割席”。
以北京为例，《证券日报》记者从多家城商行获悉，目前按揭贷款需要排队放款，且部分银行因额度紧张已暂缓房贷。
不少工作人员表示，总行今年的房贷额度没有之前那么充裕，因此下发给分行的额度少了很多。目前虽然还可以接单，但二手房按揭贷款没有额度。
在无锡，某股份制银行支行的工作人员称，“不接受二手房的贷款了，因为没有额度，之前审批通过的购房者正在排队等待放款，而且等待时间会加长”。
广东惠州某国有大行支行的个贷专员表示，“受政策的影响，额度控制得很严，目前主要采取预约制，预约之后才可以受理，而且放款的时间比较久，在抵押登记办妥之后至少要等三个月到六个月。”
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宁波银行某客户经理的说法更夸张，“你申请是可以申请，但放款要等到明年了，所以没必要，不如问下别的银行。”
这背后当然是有原因的。
今年以来，央行实施了“房地产贷款集中度管理制度”，将银行业金融机构分为5档，给每一档的银行都定下了两个标准，分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
像第一档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；（第二档）27.5%、20%；（第三档）22.5%、17.5%。
尤其是大家最关注的个人房贷占比，建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。
招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过27.5%和20%的上限。
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除了规定硬性指标以外，前段时间，央行专门召开了全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，在这场会议后，多家上市银行高管在业绩发布会上均表示：将按照监管要求，加快相关涉房贷款调整力度，在贷款投向上严格把关。
比如，建行副行长吕家进说：对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为一二线城市的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。
交行行长刘珺表示，已经将排查经营贷流入房地产市场作为今年的重点工作持续推进，目前已经采取措施，包括冻结相关用户的额度、提前收回贷款等方式，并将进一步加强个人经营贷的管理。
显然，总行的房贷额度下降，支行和分行的房贷审批才会变得越来越紧，而各大银行总部的房贷额度，又归央行管控，这是一场自上而下的调控路径。
央行制定房贷占比上限——总行限制房贷流向——分行、支行收紧房贷额度——房贷利率升高——房贷审批延期，房贷收紧的链条很清晰。
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要知道，房贷业务可是每家银行的“肥肉”，不管是经营贷还是个人房贷，因为有房产抵押的存在，对银行来说期限长，不良率低，额度高，属于再优质不过的主营业务了。
如此看来，让各大银行跟房贷做“切割”，只能由央行这样的强力部门施压，才能降低楼市过度金融化的风险。
除了房贷收紧之外，公积金的形势也不容乐观。
澎湃在4月30日报道称，南通二套房公积金贷款额度减半，每人最高贷款额度20万元。
额度直接减半，足见楼市“资金池”的紧张程度。
南通只是缩影，放眼全国，楼市的“资金面”，越来越紧了。
上海易居房地产研究院最近发了一个报告，叫《10城公积金个贷率触碰红线》。
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报告显示，一季度包括南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、钦州（100%）、芜湖（99%）、洛阳（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和贵阳（95%）在内的10个城市住房公积金个贷率超过95%，属于触碰个贷率红线的城市，需要重点监测，并建议适度收紧住房公积金使用政策。
一般来说，个贷率低于85%为一级响应，个贷率在85%（含）—95%之间为二级响应，个贷率在95%（含）以上为三级响应。
个贷率，指的是住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比。
这个指标越高，说明公积金被透支的程度越高，像南通、合肥、宿州等超过100%的城市，收紧使用门槛，降低贷款额度，也是无奈之举。
形势已经很明朗了，公积金额度告急，房贷越收越紧，意味着2021年的买房难度将会直线上升，楼市去泡沫化的脚步，也会越走越快。
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对房地产行业来说，信贷资金流入速度减缓，会导致回款变慢，加上“三道红线”下开发商融资难度陡增，不少缺乏购买力的三四线城市，地处偏远的楼盘，大概率会在下半年降价促销，中小城市的土地流拍潮可能会重现。
对个人购房者来说，热点城市二手房停贷、房贷审批期限延长，加上银行严查首付和购房资质，遏制经营贷流向房地产市场，结合高层会议近期“防止学区房名义炒作房价”的表态，接下来会有更严格的调控政策出台，成交量下降，房价停涨也是可以预见的事。
归根结底，过去十年以来，房价快速上涨的根源是广开“财路”，个人房贷、公积金贷款、房企融资、开发贷、房地产信托、发公司债，各种渠道的资金都涌入楼市，房价才像脱缰野马一般的上涨。
如今，一切都变了，从央行到各地银行，从高层到各大城市，风声越来越紧，从上到下对待房地产的态度都发生了转变，简单一句话：绝不能再像以往那样任由宝贵的信贷资金流入房地产。 不公啊，新房能贷，二手房为何就不可以 对炒房客真的影响不大，却狠狠伤了真正的刚需人群！ 房子让不让涨主要看银行货款政策与扶持力度，这次看来有点希望控房价了。 干脆不给贷款！ 房贷很好控制，年满十八岁以上的中国公民名下仅限一套房子，购房者限额30万元，占多套房者限于一年内售出 消费贷，经营贷贷不了，银行会想好多办法帮你 银行贷款流入房地产，推高泡沫，是主要推手，有不可推卸的责任！ 二手房应该限价 高房价，与房贷密不可分。
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