神仙打架！同是顶级都市圈，房价为啥差一倍？
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上周，我们的环京市场调研“三连杀”直击灵魂：
薛定谔的怀来直接干趴了恒大、碧桂园；
锁死流动性的燕郊吓跑了南方来的款爷款婶；
唯一能支楞起来的就只剩香河了，还出现了冰火两重天的格局…
环京楼市的“佛系火爆”，成功地引起了1000公里之外环沪圈儿的注意。
尽管国内有许多城市CP相爱相杀，但最耀眼的毫无疑问就是北京、上海。
北京在北方一骑绝尘，上海在华东是带头大哥，京沪CP单挑了几十年，现如今大佬们拉着周边小弟改打群架了。
京津冀和长三角，是我生活最久的两个区域，过去30多年的生活恰恰就是对这两个都市圈的整体感悟。
京沪两大都市圈的根本区别在哪里？底层逻辑是什么？未来将走向何方？
今天我们一起来捋一捋。
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北京
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上海
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上阵父子兵PK打仗亲兄弟
北京城，地处华北大平原的最北端，是农耕文明与游牧文明的分界线；
上海滩，扼守长江出海口，属我国海岸线的中心位置，是精致主义与海派文明的交汇处。
在近800年来的绝大多数时间里，北京都是政治中心；上海周边的鱼米之乡自京杭大运河开凿后，就一直是华夏最富庶的地区。
历史和地缘造就了北京、上海截然不同的禀赋，但要我说：
哪怕京沪之间吵得要掀桌子，也实在是国家的福气。
1）京津冀协同发展，周边区域众星拱月北京一城，优质资源向一个中心输送
我们国家的语言文字博大精深，粤港澳讲一体化，长三角讲一体化，唯独到了京津冀讲协同发展。
既然是协同，那就有个十分明确的主仆之分。文字表述是这么说的，它确实也是这么干的。
京津冀之间，犹如大头爸爸领着小头儿子，其分工类似于美国给予西欧和拉美的定位：
天津搞中高端制造业和港口贸易，河北负责提供丰富且相对廉价的劳动力及其它产业链上游资源。
产业附加值被链接在一起，犹如自然界的食物链，谁在顶端，谁在底端，一目了然。
京津冀三个省级行政区，在产业分工上搞得泾渭分明，就发展现状来说，甭说僭越，想有个交集都难。
北京最为迅猛的增长点：央企总部经济、互联网产业和金融结算，在河北几乎找不到对接点，当然也就无法形成规模以上的产业外溢。
因此，才形成了北京越强、河北越弱的稳定格局。
此外，无论是计划经济时代，还是市场经济时代，优质资源都在不断向首都集中。
这与人口的流向不谋而合，久而久之，众星拱月的都市圈结构也就根深蒂固了。
2）“北京抢占了我们资源，河北只能是行政大省”
这句每个河北人从小听到大的话，误导了一代又一代燕赵儿女。
只要研究下长三角、珠三角，就会发现其中存在着重大逻辑缺陷：
首先，上海的虹吸效应并不比北京弱，但邻沪的苏南、浙北经济并未塌陷。
其次，在计划经济时代及改革开放的前三十年，河北始终都是经济大省。
1978年，河北省会石家庄的GDP曾位列全国第15名，杭州、无锡、宁波、长沙、福州、合肥、东莞无一例外全是小弟。
但这是计划经济时期，行政力量主导生产要素、干预分配的结果，无法用市场逻辑来解释。
河北经济最直观的特点在于：越是市场力量占据主导地位，其经济形势就越有可能堪忧。
2010-2020年河北经济失速正是由于这个原因导致。
对此，负最大责任的，生活在这里的人们相对保守、佛系的性格。
在我国历史上，最为显赫的商帮有徽商、晋商、闽商以及当代的浙商，可你什么时候听过冀商？
考公航母——中公教育更是直言不讳：其最大的两个市场，一是山东省，二是河北省：
考公人口基数大，考公群众基础好。
尽管江浙地区也认为体制内是份好工作，但对于商人、工程师以及其它新职业，两地的包容度是截然不同的。
至于“北京抢占资源”的假说，恕我直言，应该感谢北京在河北地界上！
否则河北省的整体经济实力连目前的状况都达不到，看看隔壁的山西就一目了然了。
对于河北省而言，其最具前景的地方有两个：
一是强大行政力量主导的区域，二是能有效承接首都外溢的区域。
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环京与环沪最近的省会城市发展水平相去甚远
3）长三角一体化发展，上海的优质资源外溢，形成前店后厂的关系
与环京都市圈的“父子档”不同，上海与环沪城市之间更像是“兄弟档”。
上海被定位为国际贸易、金融结算与国际会展中心，江浙腹地进而形成了制造业基地。
“前店后厂”的格局就此形成，这使得江浙中小企业和县域经济要发达得多。
打开全国百强县TOP 20，你就会发现，长三角都市圈县城包揽了一半以上。
对此，“苏南模式”与“浙商模式”的商业文明积淀起了关键作用。
否则，1978年后的杭州，不一定有反超石家庄的底气；苏锡常之间不一定能形成中国最大的地级市超级都市圈。
或许，上海能凭借强大的城市虹吸效应，抢走杭州、苏州、南京的高端制造业与高端服务业，但“苏南模式”与“鸡毛换糖”的商业文明积淀是无论如何也拿不走的。
环京都市圈的行政力量是外驱力，环沪都市圈的商业文明是内驱力。
这才是京沪都市圈之所以形成差异的底层逻辑。
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环京都市圈与环沪都市圈内部结构差异
环京、环沪都市圈所有的内部差异，几乎都可以用这样的底层逻辑不同来解释。
包括这篇文章在内，我们经常用“环京”和“环沪”两个概述性词汇描述北京和上海及其周边区域，可事实上，其内部结构却存在着天壤之别。
1）未来相当长的一段时间，环京繁荣带仍旧点状分布
北京、天津、雄安，这是未来几十年环京都市圈的三颗无比闪亮的明星。
当然，前提是天津能够找到其经济增长的突破口。
对！你没看错，真正能在首都经济圈发力的省会城市都找不到。
因为，无论是向南做强石家庄，还是向东做强唐山，都是一件很难的事。
① 传统行业与落后产能成为产业结构中的利益既得者，动它们的蛋糕很可能使得短期内环首都圈再现九十年代末的“下岗潮”，进而增添不稳定因素。
② 这些城市自身商业体系、商业氛围、服务意识与前沿产业外溢所需存在较大出入，互联网、科创、金融结算等高附加值产业在此生长的机会微乎其微。
而保定、沧州、张家口、承德等大片刚刚脱贫摘帽的县域经济体，又与石家庄、唐山两地经济发展水平相去甚远。
因此，环京都市圈的“点状璀璨、带状暗淡”就需要相当长的一段时间去扭转。
长期来看，北京外溢的最大受益者，一是雄安，二是北三县。
雄安有国家意志加持，疏解北京职能；北三县能有效缓解北京的大城市病。
至于南三线和京北山区，绝不是理想的投资标的。
2）长三角繁荣带分布规律：
相比之下，长三角地区的都市圈结构要更为复杂，也更富层次感。
1、沪宁高铁廊道沿线，核心城市有上海、苏州、无锡、常州和南京，为线状分布
这里是苏南模式的发祥地，也是“前店后厂”格局的重要体现。
整个长三角权重最大的区域汇聚于此，同时，这一线与上海之间的互动、融合也是走在最前列的。
2、沪杭高铁廊道沿线，核心城市只有上海和杭州，即首尾两点
尽管嘉兴民营经济同样发达，且民生富裕，但与苏南相比实力弱了许多，且与沪杭两地的互补性同样偏弱。
近年来，上海和杭州在一些经济领域形成良性竞争。
尽管杭州远不具备和上海掰手腕的实力，但对于整个区域发展而言，这种良性竞争几乎是百利而无一害。
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阿里巴巴这样的超级独角兽大概率不太会诞生在河北
3、杭甬高铁廊道沿线，核心城市有杭州、绍兴和宁波，即首中尾三点
杭绍甬三地分工十分鲜明，杭州负责整个浙江省的总部经济、金融结算与科创文化产业；宁波的高端制造业与海运贸易搞得同样有声有色。
与此同时，从萧山沿绍兴境内一直延伸至宁波北仑，这一带发达的民营经济和特色产业对杭甬两地提供了有力支撑。
4、杭温高铁廊道沿线，核心城市为杭州、义乌和温州，同样是首中尾三点
高铁线路串起的这一新兴都市圈，犹如一个低配版的“前店后厂”结构。
浙南的轻工业制造基地，在义乌这一世界最大小商品交易中心进行国际及区域中转，又有杭州提供线上线下运营的加持，妥妥的闷声发大财。
毋庸置疑，整个长三角，不仅是中国经济权重最高的地区，更是我国都市圈发展的现成模板。
这样一比，貌似长三角都市圈大获全胜，但殊不知，两大都市圈其实各有各的隐忧。
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环京环沪各自的隐忧
1）一城独大，绝非北京所愿
不是凡尔赛，北京真这么想的。
雄安成立、北三县崛起，一切的出发点都因纾解北京城市职能。
生活在北京，就会发现，这里的“大城市病”实在不能再讳疾忌医了。
约三十年前，春晚上有个小品，说“北京好比心脏，全guǒ银民都往心脏挤，那心脏受得了啊？”
现如今却一语成谶！
在此仅举一例，北京地铁10号线作为重要环线，有个让人意想不到的副产品就是——地铁通车后，地面的三环路变得比以前更堵了！
此外，近年来，天津、河北经济发展失速明显。
截止到2021年初，作为北方第二大城市的天津，已被挤出了经济总量TOP 10，这与其直辖市的地位是极不相符的。
河北省则有过之无不及，十年间，其经济体量从全国第五下滑至全国第九，“十大强省”是河北的面子，现如今却变得岌岌可危。
那么，仅凭北京一城兴盛，能解决这些问题吗？
完全没有可能！
小富即安的天津人，大多不愿北漂，对北漂的苦日子多少是有些不屑的，尽管天津的待遇并不尽如人意；
河北的年轻人处境更为尴尬，绝大多数人都要在“北漂模式”和“一眼望到头”模式之间被迫做出选择。
北京容不下肉身，家乡容不下灵魂，恰是相当一部分河北孩子在18-30岁之间的真实写照。
近年来，这一现状也在发生变化，大家打破两难选择的方式是——
孔雀东南飞！笔者本人就是其中之一。
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论钢产量，中国第一、河北第二、唐山第三
2）山头林立的长三角，内部差异正在显现
相比之下，环沪都市圈的隐忧或许更“隐”一些：
首先，就整个长三角地区而言，同质化高、互补性弱像两道魔咒一般横亘在江南上空，随时有大雨倾盆的可能。
苏南模式进化了四十多年，但城市之间的制造业却形成了丛林法则和赢家通吃的格局。
其中，以沪宁高铁廊道上的苏锡常都市圈最为明显，从早期的苏锡常到后来的苏锡无常，再到今天的苏无锡常…
苏锡常都市圈的“类北京化”现象值得警惕！
相似的“类北京化“现象还存在于杭甬城市带以及南京都市圈。
宁波每年的人口流入规模并不算少，但985、211教育背景的比例却越来越低；
在江苏西部、皖东南一带，南京的绝对核心与北京简直异曲同工…
此外，长三角一体化发展，实质上协同的是三省一市，甚至四省一市。
与京津冀相比，长三角各地市间的行政地位更为扁平化，这就造成了其内部利益协同度不高，各有各打算。
不过，好在有相对成熟的市场化调节对冲，大大缓和了区域内部矛盾。
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江浙地区欣欣向荣的高新产业园区，值得北方学习借鉴
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环京环沪楼市的殊途同归
尽管环京都市圈与环沪都市圈存在巨大差异，但相比之下，其楼市价值的逻辑差异并没有那么大。
过去1-2个周期内，一线环京与一线环沪市场所表现的差异，要远远小于其经济基本面的差异。
1）都是一线城市楼市的附属品，自身内生性弱于外溢承接价值
前文谈到，长三角地区经济发展的内驱力要强于京津冀地区。
但就楼市而言，环沪与环京市场都是一线楼市的附属品：其内生属性均弱于外溢价值。
这既是京沪都市圈楼市的相同之处，又是未来相当长的一个时期内，正确认知环京与环沪楼市的基础。
有人说，环京可支配收入低于环沪，因此总体购买力比环沪弱。
此话乍一听有道理，但经历过2016-2018楼市周期的人，恐怕都会记忆犹新：
当时北三县均价已经保三冲四。
而这一价格段位，与杭州、南京大致持平，是今天一线环沪市场苏州、昆山、嘉善、南通都不一定能达到的高度。
难不成，价格是吹上去的？
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限购成为环京都市圈价格被低估的重要原因
2）环京环沪楼市本质都是外溢型市场，以一线城市溢出和投资客为主
一线城市的真实外溢与全国投资客撑起了环京、环沪两大一线城市市场。
相比之下，本地购买力对市场施加的影响微乎其微。
不同点在于，环京市场经历腰斩，甚至臀斩、膝盖斩，更大的原因在于锁死了流动性，进而击散了市场基本盘。
类似燕郊的那种调控力度，倘若发生在环沪市场，很难保证不重蹈覆辙。
何况，在长三角，上海的话语权与北京相比还是有差距的：
我在北京做互联网、做投行好好的，让我回石家庄或者唐山、保定、秦皇岛？对不起，那我只能改行！
但在上海可不一样，上海太累，我可以去杭州、苏州、南京、宁波甚至无锡，生活水准并没有差那么多…
这意味着环京市场的购买力极有可能比环沪更为集中。
去看看燕郊80-90%的入住率吧，120万人睡在这个小镇上，这在全国恐怕绝无仅有。
如此来看，就可替代性而言，环沪楼市妥妥弱于环京楼市。
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环京楼市自住需求依旧旺盛
不过，环沪楼市的真正优势在于，其政策灵活性要远远好于环京。
不妨换个角度看，以燕郊为例，在政策面严格锁死流动性的前提之下，其新房均价依旧能保证在20000元/㎡。
不可替代性几乎是常量，而政策面几乎是变量。
一旦政策有所松动，稳步回升既是必然，又是必须。
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