北京楼市：还在犹豫买不买房？内行人劝你别等了
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/725c6b1c517b424b822533e2af6df9e7我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好！北京的房子什么时候可以入手？
回答：北京有房票任何时候都可以入手。
可能和很多人想象的不同，北京的二手成交一直在逐月攀升
北京的钱真多，一点儿也不缺购买力，北京买房真正可怕的地方在于：不好买，买不到，贷不到。
北京的选筹是一线城市里最复杂的，上海起码有个圈圈，深圳比较均衡，只有北京的房价从一开始就是三维，一千个人有一千种对北京楼市的看法，但最后都归结到一个事实：北京90%的房子都叫做"贵了"。
北京楼市极度分化，那些看穿迷雾，找到洼地和价值所在的人，获得了更多的利润，而剩下的，大多成为接盘侠。
其次，限购限贷严格，很多人还在家苦苦熬着并不靠谱的5年社保，完全不知道工作居住证的存在；
最后，北京楼市的"表面杠杆"比较低，普通人又不知道怎么合理规避税费，规避限贷，以至于很多人虽然手持一两百万，但觉得自己只能贷款2成4成，最后放弃了买房或者选择了其他城市。
即使有些人知道二套应该采用抵押，但对于很多人来说，做个抵押贷简直和要他命一样，毕竟北方基本没有一个纯粹的商业城市，90年代沿海市民就开始苦哈哈跪银行贷款的时候，北方人还在逛公园庙会和炕上唠嗑。
对于新生代的城市白领，很多又没有独立吃苦经历，人生成事上限仅限于"上班"，融资破限购买套房已经是人生顶尖的能力成就，多核避开限制，筹备流水跪银行这些稍微折磨人的事情，干脆就直接放弃。
早在限购之前，北京就是一线城市里房贷杠杆率最低的城市。然而不贷款，买房就失去了意义。
提问：原总好！坐标渔村，经营贷放款了，到了名下公司的账号。下一步应该怎么把钱倒出来，是不是得出一定的费用找专门的公司？取现截断是必须的吗，怎么操作？900多万。
回答：贷款之前，提前沟通了解放款方式，流程。 大部分银行都要求转三方，三方市场千3比较普遍。 取现等操作在贷款前准备。 #先贷款，再买房
提问：房姐晚上好，想问一下您现在对杭州的看法怎么样？ 我之前拿到了杭州的户口，跟女朋友居住在北京，两个人都有购房资格但是资金只够一个人买房的刚需，如果在杭州全款买了之后再抵押出来来北京上车可行性有多高？
回答：杭州可以买，预计明后年开始进入整体热门行情。 正确的姿势： 全款买入然后抵押，贷款办好的话，最终的首付下来大约2成左右，譬如现金300万，全款抵押买入500万杭州标的，然后剩余200万再买北京，大约可以再买一套北京500万标的，如果运气好碰上新的85成产品名单，可以买到750万的左右标的。 杭州可以重点关注奥体周边。
提问：房姐好，投资角度，sfsd，现在有两套房不知该如何选择，望京花园东区，西北向102平，低楼层略遮挡，不影响采光，二类不唯一 首开知语城，商五唯一，东北向89平，总价比望京花园东区高20万，这两套是否值得入手？哪个更优质？
回答：望京花园东区是高校老师福利分房，人文环境还不错；现在成交价也在6.2左右，相比去年略微上涨。首开知语城属于低密度板楼社区，自住起来更舒适，最近成交价也在7.5左右，同比去年涨幅近5个点，比较看好。自住兼顾保值 推荐选首开知语城
提问：房姐你好：重新发问一次，期待回复。之前提问已删除。本月是否能再提问一次？ 新人首问。我们家庭夫妻和5岁孩子还有两位老人一起住，会考虑生二胎。之后看你会有六口人，所以需要一个三居室。目前我们还是首房首贷，在北京像素有一套自住房，没有贷款。如果像素出租的话，可以租到8000-9000一个月。北京像素房子目前市值295万。我们自己手里子弹有180万。每月家庭税后收入保守估计有3.5万。夫妻二人都在东边上班（朝青附近）。需要考虑孩子上学、通勤、投资回报的问题。 问题1：我们已经看了很多房，管庄，望京，三里屯，朝阳，望京，通州，亦庄。二手房和新房都看过。因为二手房的首付过高，次新房较贵，今本上都在6-7万以上。您之前推荐的九龙花园，百环家园，华腾园都看了。九龙花园小区环境较差，华腾园买得起的户型较差。所以我们最近觉得买新房更合适。不知道这样选择对不对？ 问题2：目前首房首贷的资格建议买小户型比如说经开汀塘或是其他盘的小户型？像素留着收租金抵减新房的房贷，降低还贷压力。还是像素卖掉全部资金买类似喜瑞天著的140平以内的大户型？或者像素做抵押增加首付买大户型？目前家里有两方意见，买小的还款压力小，且有像素资产，并可以收租，但像素没有增值的红利，并且之后没有首房首贷，周边涨幅，换房的代价更大。另一方意见买大房子，家人担心还贷压力。请问资产该如何配置较为合理？ 问题3：亦庄未来发展您怎么看？选择河东还是河西？看过亦庄的房，臻珑府，喜瑞天著，经开，金隅学府，和悦华锦，中旅亦府。这几个盘您怎么选？ 问题 4：目前还没有看过天通苑和回龙观，有推荐的学区和楼盘吗？ 问题 5：想做到您推荐的学票和自主分开，在我们这样的情况下有推荐的楼盘组合吗？ 问题 6：之前您说郊区风险大，那城里洼地有哪些？有没有学校还不错的洼地？ 问题 7： 老人目前还是外地户口，可以多一个首房首贷资格。建议把老人的户口移到北京吗？
回答：1. 北京像素的租金还可以，建议保留 做抵押 获取150+的资金没问题，月供在7K上下，租金能完全覆盖。这样你的首付就能到330上下，你的月收入合理的月供在1.7w左右，对生活影响不会太大（需要根据你自己的情况去评估了），算下来你能看总价750-800左右标的。 2. 亦庄长期看好，有产业有人口天花板会比较高. 建议看喜瑞天著，经开 3. 你的情况建议兼顾学区，现在学票的价格普遍都在500左右，很难拆开 4. 考虑学区 回龙板块建议看 融泽嘉园和金域华府 5. 老人可以迁到北京，多一张房票当然好
提问：美丽的房姐您好～ 一直在等橡树湾五期145户型的房源，两个月了还没等到。最近金隅翡丽蓝爵堡出了一个159户型的房源，也是南北通透双卧朝南一个明卫一个暗卫，第三层（所在楼一共五层），格局和橡树湾五期145类似，还大一点，房主现在报价1200万。个人感觉蓝爵堡略微便宜大碗一点，但是又担心和橡树湾比起来，社区氛围会差一点，毕竟周围的小区都是单价偏低一些的。 另外就是世华龙樾147户型，南北通透双卧朝南就是两个暗卫，楼层12。现在报价1225。周边环境好。除了暗卫之外，格局是三个里面我最喜欢的。 蓝爵堡和世华龙樾的这两个房源您觉得单价分别多少值得入？蓝爵堡，世华龙樾和橡树湾哪个投资价值更大一些（租售都考虑）？ 蓝爵堡这个位置，房主介绍是海淀产权，西三旗这个位置尴尬，之后会不会有问题呢？ 问题略多，多谢房姐啦～
回答：金隅属于区域内的标杆，比较稀缺的标的，有对比优势。人群多是来自于上地到回龙观的人流溢出，价格比周边高出不少。 世华龙樾没有学区属性，基本靠品质吸引买家，价格8左右可以考虑 世华龙樾\/橡树湾五期>金隅翡丽蓝堡 这几个盘差距不大，更多看标的选择
提问：房姐你好！我本人购房小白。北京户口，与父母住北京，名下只有一套天通苑160大三居，无贷款，上班在中关村，但不用坐班，无通勤方面压力。考虑父母有sfsd资格，年收入80-100左右，现金150。有几个问题想咨询：（1）若考虑投资＋改善＋自住的两居，天通苑的房子不卖，离父母不太远，有什么样的楼盘可以选择？（2）若考虑改善和置换，仍与父母一起住，有什么样的楼盘可以选择？（3）若考虑改善和置换，不与父母一起住，有什么样的思路可以推荐？谢谢房姐。
回答：1. 看下龙泽到立水桥这一片 例如 矩阵小区、北京北 、佳运园 等 2. 改善置换 看看 望京的 慧谷阳光、季景沁园 、 澳洲康都、大西洋新城 等，是否与父母住这几个盘都可以看
提问：房姐，sfsd，医院工作，想离单位近一点，科技园富锦嘉园五区和新楼盘诺德春风和院，诺德逸府，以及臻御府哪个更合适，或者还有附近别的盘推荐吗？
回答：富锦嘉园好像不是集中供暖,这个小区的涨幅比较一般,长期跑输大盘。 春风和院要比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强， 臻御府溢价高，不推荐买 综合比较推荐春风和院
提问：您好。我儿子在金融街上班，北京户口，现有300w，可以贷款，想在四环内买两或三居室。还没有更多的规划。麻烦您有什么建议，在什么区域看房？
回答：这篇附近没什么投资盘 ，折中的话可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价 如果能接受远一点，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选
提问：房姐老师，请问富力爱丁堡公馆您怎么看？对口白家庄小学、八十中学，一千多万的两居室是否值得买入？
回答：富力爱丁堡公馆这类产品在北京有不少。 核心地段 1-2栋楼 无明显小区环境 主打豪华产品设计装修 高出一截的售价 大户型为主，设计缺乏中式南北通透 二手极低流动性 常见的周围还有圣世一品，瑞安君汇，世茂宫园等小区。 对口学校的意义不大： 为了学校，可以买入学区老破小低总价； 为了自住，可以买入正儿八经的改善住宅社区。 一套爱丁堡的价格，可以买到上面两套，买房最忌讳两头不靠，甘蔗没有两头甜。
提问：目前子弹800+，考虑在双井或崇文门附近购买1000以内，南北或朝南户型，租售比高的（五六年内不住），过几年好置换出手的房子，目前只看过富力城，您有什么推荐？
回答：通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，丽水嘉园 富力城不推荐，由于自住品质已经下降了不少，但价格依然比较贵，涨幅已经提前透支
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