内行人分析：大部分人都低估了北京楼市的潜力
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/c3fc9effd1be4a73872472a8ddb789a3我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好，我是苏州户口，在苏州有一套房子，有贷款记录，目前我在北京工作，12月份就交满五年社保了，因为暂时没有回苏州的计划，所以想在北京买房投资，苏州的房子在2019年大概涨了30%，如果卖的话大概可以拿到250-280，可以作为北京房子的首付款，请问房姐我应该卖掉苏州的房子，买入北京房子，还是保留苏州的房子，如果纯投资的话，应该买在哪里，如何操作呢 ？谢谢
回答：从城市层面来看苏州的基本面，是足够清楚的。苏州，本质是一个二线走向三线的城市。核心的原因：一是上海的吸血，二是行政级别的不足，三是全国人口的停滞。对于三四线城市，房价其实不完全遵循一二线的逻辑。房价的上涨是货币现象，超发的纸币一级级下流。等到了三四线，已经所剩不多。只有积累了相当长一段时间，或者由于一些特殊的定向输送资金，才能吸满水迎来一次井喷。所以三四线城市，往往是五六年不涨，一次性涨50%以上或者翻倍。但归根结底，缺乏后劲。苏州这次的井喷，是对过去几年的变现。苏州的蓄水池，其实已经空掉了。限售，又是进一步的冻结资金。卖掉苏州买北京是正确的选择，可能明年限购进一步升级，今年的涨幅会回吐。
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提问：房姐您好，我是深户老公有北京户口，公婆都没有户口但是婆婆可以随迁，我们在北京已经有一套双井好地段的小户型现在大概700万是老公婚前贷款，海外也有房产都在我名下，我在国内没贷款。今年有想法在北京再入一套，最主要的是投资考虑，前十几年出租，后面就是希望爸妈以后来北京有地方住，所以不太需要考虑学区和上下班交通但是最好公共交通方便一些。绿化配套比较重要，首付大概有250到300左右，之前有考虑过亦庄觉得有升值的可能性，而且大多是新房绿化和周围公园的配套也不错，最近看了很多您的帖子说百子湾双井附近有很多价值洼地，我选了几个您推荐的看了一下确实比我们16年底入手的时候便宜不少，所以想请您推荐几个朝阳洼地的公寓毕竟离我们现在住的地方更近，顺便也请教下亦庄的投资情况和好的小区。最好十年十五年以内的房子，而且在交通配套学区方面最好没有大的短板。
回答：你们按二套标准能看500内的标的。选筹圈定在 朝青 百子湾，例如 国美第一城、青年汇佳园、华纺易城 。亦庄长期看好，亦庄二手可以看下 林肯公园，还有附近的新盘也可以看看。
提问：【新人首问】房姐您好，我子弹有1000，国典花园有套159平，和平里有套40平的学区房，准备抵押国典的房产买望京金茂府，兼顾自主和投资吧，望京金茂府是否值得上车？或者周围还有哪些楼盘值得看下？
回答：望京金茂府属于溢价ceo盘，自住没问题，保值略差点。自住品质考虑更多的话可以看。另外还推荐看下 东湖湾、保利中央公园、臻园 自住品质也不错
提问：房姐好！云南抚仙湖的房子，万科近年开发的国际度假小镇里的合院，70年产权，90平方米，1.8万每平方米靠谱吗？升值空间如何？我们在北京买了一房今年已还完贷款，如果在云南买这种房子算第一套房吗？准备首付30%，每年最多小住一两周，其他时间准备交给物业帮忙出租，是否合适？北京的房子这个价买不到什么好房，钱放着也是贬值，也没有其他投资渠道，左思右想只有买房子了，望指点迷津！谢谢！
回答：你好，云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。其它如版纳，大理只是一时的炒作而也，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，本地人根本不买房，何况版纳，大理）。 抚仙湖房产投资流动性都非常的差，除非买来自己享受，一般还是不要投资了。 建议关注潜力大的二线城市，比如杭州 武汉 重庆等都是非常不错的选择，限购不严。
提问：请问瀛海的中海寰宇天下这个盘怎么样？属于限竞房，挨着地铁8号线，分别自主和投资的角度看，应如何选择呢？
回答：以小户型为主，刚需上车盘，无产业支撑，长期看就是睡城 但价格并不便宜，由于交通的可达性和限竞房的限制, 自住和投资都不是好的选择
提问：尊敬的房姐好！我们在六道口上班，昌平区县城一套房，现在想海淀区买一套小房子，六道口富润家园一居56平，435万。或者中铁翰庭53平一居，450万。这地方值得投资吗？有坑吗？或者朝阳学士居2居65平（无电梯），510万，想买大房子买不起，除非置换，像我们这种情况，如何买？是置换还是买？买哪里？求指点迷津
回答：六道口附近太贵了，投资不建议未来涨幅跟不上大盘，还有昌平县城不值得长持可以置换掉 建议以15号线 大屯路东侧沿线淘，望京，小营 等地更合适
提问：房姐您好，新人首问。 1.sfsd，子弹160 2.我和男朋友工作地点分别在中关村和北土城 3.考虑入手云趣园三区和胜古南里的房子 ①云趣园三区单价4.3。00年，户型较好，90平，两年内13号线分段地铁站会建成，就在小区门口。缺点就是上班远一点但可以接受 ②胜古南里单价7.5。79年，假三居老公房，55平，未来的12号线和平西桥站在小区门口。好处就是上班近 考虑自住和增保值的情况下您帮忙分析一下哪套较为合适，值得入手吗？ 4.看了您其他的文章和回答，感觉东三四环增保值会更好一点，这个地段距离我们上班和云趣园差不多，那和云趣园这套房子比较的话哪个会更好一点？ 本人小白，还望您指点，非常感谢
回答：云趣园 > 胜古南里 昌平的新房可以看看万象悦府 二手盘 这些可以淘下 昌平：北京北 龙泽苑 新龙城 ， 朝阳 炫特嘉园
提问：房姐好，新人首问：宝宝2023年上小学，计划最晚2022年买一个学区房，非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换，预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗？如果推荐，买适合居住的二居小三居还是买最小的？最小的均价快10万，总价450万以上，单价有点高？ 2这俩小区目前都是单校划片，学校在小区内，未来是否保值？政策风险如何？ 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候？ 4 综合学校投资、性价比、学校质量等，有朝阳其他片区、小区推荐吗？ 5 天津户口是用来保底的，还是想优先北京积分落户，这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排？ 谢谢房姐！！
回答：1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居，对口朝外本部，九年一贯制 还是比较稳定的，最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区，小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱，优先北京
提问：房姐您好，新人首问！手里子弹1100（加上贷款可以接受到1600上下），二套，准备要小孩，想寻一套三居改善房（改善为主，兼顾保值或投资和幼儿园），上班在朝阳北辰，原本想兼顾改善和教育，但发现预算有限，所以以后孩子大了也可考虑换到海淀。 已看过酒仙桥（丽都一号、丽都水岸180平&196平、阳光上东、丽都东镇），朝青(天鹅湾，不太喜欢密度太大)，望京（国风、大西洋西城、融科橄榄城、东湖湾），北苑（远洋万和四季、润泽公馆、福熙大道），东坝（奥林匹克花园一期163平） 新盘东叁金茂府和天誉145平、鸿坤花语墅145平（开发商捂的新房放出） 目前从纯居住觉得小区环境不错的丽都水岸、奥园、润泽公馆、融科橄榄城、东湖湾都不错，但是后面两个能看上的户型总价略微超预算，另外，房姐对东叁金茂府、鸿坤花语墅怎么看呢，那一片我了解的不多 教育的问题能兼顾最好，不能兼顾也无所谓，目前以改善为主，五年后准备用手里另一套房置换一套海淀老破小解决，主要是现在担心学区房的在六七年后政策风险有点高，不敢过度附加教育属性 房姐经验多，能从投资保值的角度给综合分析一下这些盘的优缺点吗？ 或者房姐有没有其他次新盘可以推荐，海淀还没看过，可以推荐一下符合我们需求的盘吗？如有好的推荐也可考虑一步到位。
回答：酒仙桥大环境不行，那边感觉太独立了，而且道路歪斜、断头路多，大多城中村，未来改造难度太大，没啥预期，不推荐选这个板块 东坝前期溢价有点多，价格超越了价值，短期增长乏力 望京和新北苑可以好好看下，想在朝阳兼顾教育就看下新北苑吧，如果想增值潜力大还是首选望京。 海淀看下橡树湾、中海枫涟山庄、郦城、美丽园
提问：新人首问，房姐您好，二套，首付300，学区兼自住，请房姐推荐合适的小区
回答：你好，自住首先要考虑你的工作和生活半径 如果在朝阳，可以关注以下板块： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区
提问：新人首问，美丽的房姐好。 个人情况：未婚，刚拿到工作居住证，工作地在2号线朝阳门，想买一套总价550以内的两居室自住加投资，不考虑学区，希望通勤时间不超过1小时。自己关注了一段时间房市，有一些问题请您指教。 问题1:是否需要为了积分落户的6分加分而选择亦庄、昌平、通州的房子。目前实地看了亦庄林肯公园的住宅，小区挺好，也能有6分加分，通勤时间也满足，对于我来说是个好选择吗？ 问题2:目前关注的区域有朝青、百子湾、常营、东坝、亦庄文化园、昌平立水桥、通州万达，感觉比较乱，麻烦您排序，如有别的选项请推荐。 问题3:房姐有具体的楼盘推荐吗？感谢！
回答：1. 林肯公园是亦庄标杆，价格也是标杆。 另外一个问题是大部分是商住，商住是不买的，住宅的可以考虑 2. 主看 朝青、百子湾、常营 3. 国美第一城、炫特嘉园三期、苹果派、后现代城
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