北京楼市：别碰这些垃圾地段，未来无人接盘
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/01b7159def6a4cbdb77676fe82c5073b我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：你好！庞各庄的70平两居次新，总价不到250万，属于上车盘吗？
回答：庞各庄是一个比较尴尬的地段。一是远郊，以前老北京人只知道这里是种西瓜的乡下，后来随着大兴开发，也有不少楼盘吃肉喝汤。但归根结底，距离摆在那里，原本大兴线开动，一根井绳吊下来，偏偏到了天宫院就不再前进，始终和地铁走距离。远郊区，有没有地铁，是天壤之别，因此庞各庄的涨幅也不如天宫院一带同期的小区。虽然总价低，但是4万的单价和价值短板，对于升值不是很有利，对于上车群体存在比较大的风险。
提问：姐，西马金润的楼顶顶楼，价格51500，小区环境非常高，入手合适吗？
回答：西马金润这个小区比较复杂。首先是角门的定位，不是在产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区：北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地 简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。其次，这个小区物业跨度较大。从95年后的公房，到2000年的经适房，再到2005年的次新房都有，物业不同，具体房源不同，价值差异很大。既然是楼梯楼顶楼，说明是95后的公房，那么5.1万的单价属于市场价，没有太大的亮点，在十号线南段周边几个地铁社区，5.5万左右已经有一些2000后接近次新的小区可选。
提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
提问：房姐你好， 还需要请教你一下 1本人情况，目前sfsd广渠家园71平，市场价580左右有130万贷款。刚把商住房卖了175万，今年3月陆续理财到期60万。 2.问题 是办理工作居住证（需要半年时间），投资北京二套？我也看了你的帖子，你推荐望京，双井板块 还是把广渠家园卖了，置换一套大房子（这个是终极目标） 还是投资海口学区房（老公户口在海口集体户）或者大湾区（珠海）？
回答：最优是置换，资产集中在北京，是最稳的。其次选择买入二套。海口学区房不建议投资，旅游型城市风险比较大。珠海也不建议，接盘人群非常少，大多是炒作起来的
提问：房姐，麻烦您解读下甚至最新的限购政策，以及对深圳楼市的影响。多谢！
回答：深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 —————— 深圳715政策的出台在意料之中，情理之中。 前几天已经讲过：一般新一轮限购政策出台的时候，大部分人房子已经买完了，价格也涨到头了。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 —————— 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 —————— 715政策事一发华丽的礼炮，体面而正确。
提问：背景：无北京户口，孩子刚出生。想在亦庄买房孩子上学。现金200多。家庭税后年入50，首套。 提问：1，赢景园和新康家园是否值得入手，当前均价是否偏高？ 2，部分亦庄新房开始增多，该如何选择？ 3 ，当前在系统调研，但没有头绪，该做足哪些工作才可以下决定？ 4，今年和明年什么时间出手较好？ 感谢！
回答：1. 新康家园>赢景园 首付200的话建议看亦庄的新房，能拉高杠杆 新房兼顾学区可以看远洋或者经开汀塘 首套考虑保值自住属性，未来概率会换房，不要看太偏远的地段，未来不好出手，核心区选筹为主
提问：房姐你好，新人首问， 我在天津南开大学附近有一套总价180万的老破小，天津户口，目前还有106万的贷款，自己还款，因为意外怀孕，要准备结婚了，想在结婚之前先利用男友sfsd资格上车，结婚之后再在房产证上加上自己的名字。男友在四惠附近上班，我在亦庄上班，但不打算长期，将来希望在望京或海淀找工作，目前两人共同出资现金只能拿100W，两人年薪税前60万，打算通过其他渠道再凑50~60W，买一个大概350~400W的小两居，现在有些问题不知道怎么选择是最优的，希望房姐能够解惑 1. 我是卖掉自己天津房产凑钱，还是走其他贷款等程序比较好？ 2. 我比较想看回龙观附近的房子，男朋友比较看好管庄、常营附近的，请问哪个区域更有发展一些呢？
回答：1.建议卖掉天津房产，子弹全打在北京更合适 2. 这两处板块属性类似，都是居住区，常营对接东三环CBD中心。回龙观对接望京和西二旗互联网产业园区 码农居多。两个板块没有明显差异，刚需自住建议选择双方通勤更便利的区域。
提问：房姐，持币七百，双井到大望路如何选择？ 经济学我不懂，追加个两个问题 1，未来五年\/十年跑不跑得过银行理财（照5%名义收益率算？）？（最好可赐教核心理由） 2，我不炒房，听话。但也不希望跑得比周围慢。就此而言，首城国际怎么样？ 谢谢。
回答：如果资产性收益率低于3%，说明没跑赢通货膨胀，生活水平是在不断降低。如果投资收益率高于3%，低于7%，说明没有跑赢GDP，在社会中的财富阶层不断下降。 如果投资收益率高于7%，低于10%。说明没有跑赢M2，没有享受到央行货币增发所带来的福利。我们投资的最低目标是跑赢通货膨胀，必要目标是跑赢GDP，理想目标是跑赢M2。 投资大城市的优质资产，特别是通过负债持有优质资产，当前北京市场只要找对标的，年复合收益10+没问题，另外观察国外市场长期回报均在10以上，房子在中国对家庭的意义更特殊，相比其它资产依然是最合适的资产配置。 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不建议买， 看看 阳光100，天骄，九龙，珠江，往北的丽水嘉园
提问：房姐，您好。新手，老婆有北京工作居住证，sfsd，可筹到首付款500万，想买100㎡左右的房子自助，我的工作地在西二旗，媳妇在西坝河，房姐有没有推荐的片区，目前看过北苑的望春园，清友园。在北苑和望京，那个更好一些？
回答：北苑居住品质和未来空间不如望京 500子弹看到1000+的房子没有问题，你们需要评估下自己的流水情况 如果折中考虑自住和保值，建议看澳洲康都、望京西园、季景沁园
提问：房姐好！我刚加入圈子，这是首问。我有一套通州宋庄的次新红杉溪谷联排别墅206平米，实际面积450左右，贷款剩420万左右，利率低，毛坯，目前市场价1300万向上，因一直空置，想置换一套城里大三居，先出租几年再自住，家里还有一套晨光次新2居在出租，自家因孩子就读初一在西城租房。目前看好区域是朝阳公园，或双井，楼盘看过海悦名门，万科东第，公园五号，观湖国际，富丽华园，或双井A派公寓，苹果社区，乐成公馆，总价1100万左右不超过1200万为佳，想问一下，这个置换是否合理，通州是不是潜力更大（但空置财务压力支出大）？朝阳公园区域和双井区域您更看好哪个的价值潜力？具体楼盘有什么建议呢？谢谢房姐！
回答：现阶段双井好于通州 双井和朝阳公园属于同一类型，长期看涨幅差别不大，选择上更多看标的 你看的 观湖国际，万科东第都属于溢价盘，不推荐。富丽华园和苹果社区可以淘一下 另外推荐 双井 九龙花园，珠江帝景，朝阳公园 丽水嘉园
提问：求问房姐两个问题： 长沙远郊买的润和紫郡45平小户型收房了，物业说可以委托他们收房（人不在当地），这个靠谱吗？还是找朋友收房靠谱呀？毛坯房，收房需要注意什么吗？ 另外想简单装一下租出去，45平毛坯多少预算合适呀？有当地合作的装修推荐吗？
回答：你好，收房建议自己方来进行。 物业和业主是对手方，没有不合适。 可以找有经验的朋友，没有经验的也不用了，否则容易起矛盾。 验收很琐碎，面积，墙面，管道，房屋结构，楼道，层高，窗户采光，缩进...... 非我专业 45平适合出租给年轻爱美女白领，用民宿水平的话，大约800-1000每平。
提问：房姐好，非京籍二套，首付300-330，想看看总价500内房子。无学区需求，目标自住保值。 目前关注石佛营，朝青，四惠，双井，常营。不知道有没有区域排位顺序推荐。感谢
回答：地段来看推荐 朝青 和石佛营,双井没有太合适的标的，看看 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园，常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天
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