原央行副行长吴晓灵：楼市泡沫狂欢的日子不多了，做好破灭的准备
一谈到房价，很多人就想到了房地产泡沫，因为我们国家的房价实在是太高了，已经偏离了居民的收入水平。那么，今天咱们就谈谈房地产泡沫的问题。很多人认为房价高就是存在泡沫，其实并不是这样的。房价高并不代表就有泡沫，同样，房价低并不代表没有泡沫。对于这里的泡沫的定义，在查尔斯P金德尔伯格在著述《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中有明确的解释，泡沫是指一种资产在交易过程中，价格急剧上涨，而价格不断地上涨会进一步吸引更多的人前来购买，导致房价不断上涨。当房价涨到大部分人都无法继续承受时，就不会再有人去接手，那时的非常高的价格就会像一个不断被吹大的气球一样，最终会发生破裂。
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而房地产泡沫也是同一个道理，就是房价在初期价格快速上涨时，就会吸引很多人来投资房产，这就导致了房价不断上涨。就比如现在的房价，在经历了近20年的不断上涨，房价已经涨到了很高的地步，已经远远偏离了居民的收入水平。大部分人都买不起的高房价，其实就是一种泡沫。
那么，在过去20年里，我们国家的房价到底上涨得有多快呢？根据国家统计局数据显示，在2000年时我们国家的平均房价为2000元/平方米，北京三环附近的房价当时就在3500元/平方米左右。而现在全国平均房价已经高达9860元/平方米，接近万元大关，并且像北京、上海、深圳和广州这些一线城市的房价，已经动辄六七万元到十几万一平方米。可以看出，在过去20年里，仅平均房价就上涨了4倍，而其他城市的当天基本上都上涨了十几倍甚至几十倍，房价上涨得非常快。
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相比于快速上涨的房价，人们的收入水平却跟不上房价上涨的速度。判断一个城市的房价是高还是低，并不能用所在城市的房价来比较，就比如一个省会城市1万元的房价和一个县城七八千元的房价相比，并不能说这个省会城市的房价高。在经济学上，人们都是采用房价收入比来判断房价的高低。房价收入比就是房子的总价除以一个家庭一年的总收入得出的数字。根据上海易居研究院的调查统计数据显示，截至2020年底，全国100城的平均房价收入比为9.2，全国100城平均房价收入比为13.3，这意味着一个家庭想购买一套房子，平均需要不吃不喝工作13.3年。并且这还只是平均房价收入比，不少热点城市的房价收入比都超过了20，其中北京、深圳和厦门这3个城市的房价收入比都超过了30。可以看出，随着房价的不断上涨，以人们正常的收入水平买房真的越来越难了。特别是在一二线热点城市，很多人只能望楼兴叹。
现如今动辄十几二十几的房价收入比高吗？可以很明确地说，非常高。根据数据显示，在国际上，房价收入比在3～5之间才属于合理水平，也就是一个家庭3到5年的收入买一套房子才属于正常水平。但是目前在很多城市，人们的收入和房价差距实在是太大了。就比如在北京，动辄10万元/平方米的房价，很多月收入过万的人，一年不吃不喝也就只能够买一平方米的房子。
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其实，房价高和房价收入比高都无法证明楼市存在泡沫，这是因为如果住房资源紧缺、供不应求的话，房价这种上涨也非常正常。但是我们国家目前的住房资源已经过剩，在住房资源已经过剩的情况下，房价还严重偏高并且还在不断上涨，这就能说明楼市已经存在泡沫了，并且泡沫还很严重。根据数据显示，从1998年商品房全年改革以来，全国建设的房子已经足够30亿人居住。
另外，如果只算商品房的话，住房资源也已经过剩了。根据国家统计局数据显示，截至2019年底，我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过39平方米，远远高于发达国家城镇居民人均33平方米的住房面积。另外，根据2020年央行公布的数据，我们国家96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过1.5套，超过40的城镇家庭都有2套以上的房子。根据西南财经大学在2017年的调查统计数据显示，目前我们国家的住房空置率在20%左右，甚至一些城市的住房空置率都超过了30%。可见，大量住房资源都被囤积在少数人手中，反而对住房有需求的刚需买不起房子。
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可以看出，在住房资源过剩的大环境下，人们对住房的需求越来越小，而房价还在不断上涨并且还严重偏高，这已经说明目前楼市存在很大的泡沫。对于目前楼市存在的问题，原央行副行长吴晓灵：泡沫中狂欢的日子不多了，要做好破灭的准备。事实确实也是这样，目前国家对楼市的金融调控政策在不断收紧，就是在慢慢挤出楼市中存在的泡沫，楼市中的泡沫正在慢慢被刺破。
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