一场土拍导致的郑州楼市大洗牌
原创十一侠 郑州楼市https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/89fd8abeb7664515b121a0fc90befc9c
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4月30日，47块主城土地出让公告，在郑州共资源交易中心密集挂出！
坊间瞬间刷屏！
所有人都在等待这一次的郑州集中土拍。
集中土拍正在成为薛定谔的猫。没有人能知道，它将产生何种后果。
可参考的经验是，在这个四月，有数个城市已经完成首次集中土拍任务。结果是：
广州7宗地块拍至封顶，溢价率冲到45%；
无锡28日本来准备拍卖16宗地块，结果因为前4宗地块争夺激烈，统统拍到封顶价，土拍不得不进入了加时赛。
重庆更是全面爆发，22个地块平均溢价率高达48%，最高溢价率高达129.98%！
这出乎了所有人的意料。
土地出让两集中政策的初心，是扩大土地供应，以平衡市场供需失衡造成的市场波动。
但最终的结果却是每一次的土拍都成为了炒热市场的爆点。
开发商抢地的气势，甚至让很多人感到如同回到了2016年。
华润更是凭一己之力，将本不应该的广州白云金沙洲地王的楼面价，拉升至4万2，震惊了一城的人。
这种事与愿违的架势，让故事充满了跌宕起伏的情节。
这个世界的魔幻正在于此！
郑州土拍的期待，集中于能否像广州和重庆一样，进一步唤醒正在起热回升的郑州市场。
从2017下半年开始，郑州楼市进入到长达四年的下调周期后，一直到今年初，才呈现回升趋势。
这和2016年几乎如出一辙。
在2016年上半年，郑州市场在经历了2013到2014的冰冻周期后，在2016年的年初开始起步回升。
最终，正是通过土拍彻底激活了市场，从7月份开始进入到长达半年的跳涨期。
在今年初，库存重地管南突破了17000的售价后，在去年尚且10000出头的融创城，今年以15500的均价被疯抢；金水北突破了20000的售价被疯抢。
市场走到这一刻，似乎就是像2016一样，就差一场土拍来点燃。
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这次集中土拍，有一个很大的矛盾点在于：
根据坊间广泛流传的一份“第一次集中供地摸排情况统计”中，几乎所有的土地全部被内定。
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这导致了郑州楼市接下来的几个谜团：
第一，旧有的拿地规则能否被打破
本地土拍大部分都是城改地块，所以土地内定和郑州历史上旧改规则有关。
2016年K2在郑州抢地时间，引起了轩然大波，并引发了开发商集体上街维权事件。正是因为K2打破了郑州约定俗成的拿地规则，从而引起了开发商的恐慌。
很长一段时间以来，新进入郑州市场的开发商，只能在外围徘徊。
但是，已经今非昔比。一年三次的集中拍地，让过往的规则与现实已经完全违和。
遵守旧约唯二的结果就是，要么死，要么退出市场。
所以，本次土拍最大的谜团，就是这些因为历史原因全被内定好了的土地，会不会被抢。
毕竟，中海已经抢了碧源月湖后期地块，又抢了北岸的清华启迪地块，都已成前车之鉴，也并无什么不良影响。
第二，主城市场一线化
如果内定规则真打破，那么土拍注定要出现一个结果：就是本土开发商基本被排除在主城土地市场之外。
因为土拍已经沦为一场拼爹大赛。
长春土拍，成交了38块，中铁自己吃了13块，超过了三分之一。
重庆土拍，22块出让土地中，融创自己吃下6块。
广州黄埔的宅地，被万科、中海、平安等34家房企用300多组马甲疯抢，单保证金就超过了1000亿。
西安市西咸区沣西新城的一块宅地，一共有58家企业参与拍地。为了加大摇中几率，中海用了24个马甲；华润用了20个马甲。
一个马甲的保证金是6.9亿，所以中海和华润交的保证金，分别为165.6亿和138亿。
本土有几个开发商能拿的出来这165亿！
这些都是在四月份一个月内发生的。
核心区域的核心地块，本土开发商基本被排除在外。
唯一的结果，只能是本土开发商的边缘化，去更远的环外，一线开发商不太愿意进的地方。
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对于本次土地出让，有几个突破性的变化：
第一，重点地块的定向引进
据传金水东路地块定向引进了银泰，这也应该是坊间传闻最多，也最期待的一个地块。
再加上网上流传的银泰引进标准，更增加了很多期待：
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并且，据传住宅的预售比例和产业进度直接挂钩。
这是杭州管用的模式。望江新城定向引进K11综合体，直接导致区域跨越式升级为新的商业中心；钱江新城二期定向引进新鸿基，全力打造世界级城市封面。
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杭州新鸿基江河汇
毋庸置疑的是，定向引进的银泰，将是对东站商务区的画龙点睛之笔，大概率将成为郑州东区的新地标。
只可惜，这个模式进入到郑州太晚了。
第二，北龙湖突破限价
北龙湖一共有四块土地进入市场。不同的是，不管是南北岸，统一是37300元的毛坯和5600元的精装限价。最高售价42900。
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南北岸共同限价42900，是本次北龙湖提高备案价最为费解的一点。
对于南岸来说，早已普遍突破了这个价格。之前，北龙湖南岸因为地价和售价严重错位，所以限价一直都形同虚设。本次提高限价可以说是正常价格的回升。
但是北岸也提到这个限价标准，这是否说明在政府在刻意提升北岸的土地价值。
另一个问题是，南岸在销售几年后，已经很少有43000以下价格的产品了。南岸不太可能会回到限价内。所以，也许最终的结果只有一个，提高限价，就是为了拉升北岸价格。
这是一个信号。
总体利好北岸周边的杨金、龙子湖北和花园路中州大道围合版块。
第三，主城区一次性供地达到了3288亩。
具体细分的话，就是：
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金水区10块、经开5块、东区和惠济区6块，管城和高新区5块，中原区和二七区4块。
在下半年和明年上半年，主城将迎来改善项目的集中爆发期。
本次土拍，北龙湖除外，唯一的一块净地，就是经开老城的煤层气公司地块。很大可能这会是本次竞争最激烈的一个地块。
煤气层地块，总占地达155亩，容积率只有3，并且还有地铁12号线。
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如果到达熔断价后转入摇号，这里也许会诞生本次土拍最多的马甲。这块地的竞买保证金是12亿1750万，这将是一场拼爹大赛的郑州版。
一场权贵开发商和本土开发商的不平等对决，将在这里上演。
这块的限价是20114元的毛坯+2500元的精装修，价格突破了22500。
利好包含保利天琚、华润凯旋门、九鼎公馆在内的整个南城。
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综合来看，本次土拍一个很鲜明的特点，就是大部分地块，都是城改入市，几乎全部内定。
所以，这让这次土拍的转折性和可期待性似乎弱了很多。
但是，一切都是薛定谔的猫，在确定性中，又充满了变数。
不过可以确定性的一点是，郑州一直在通过各种方法，提振楼市基本面。
从年初限定的住宅售价下行浮动标准，为备案价的8%；也就是说售价不能低于备案价的92%，这让郑州楼市普遍涨了一波。
再到这一次土地集中出让的提高多版块的限价上限，无不是在为此努力。
所谓因城施策，就是保持楼市基本面的稳定，稳中微涨。
而过去几年，郑州楼市一直萎靡不振，提振楼市已经成为必要之举。
此次土拍能给郑州楼市带来哪些改变，让我们一起拭目以待！
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