北京楼市：想着买房收租金，5年后却亏掉一套房
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/aa64cc0e9e41401c8caf49e69cd93c23我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐你好，公园悦府的底商为何不建议投资？靠近地铁、周边目前还没有商超，租金也不错
回答：再细说一下为什么不建议买商铺
能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。
影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；
微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。
再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。
提问：房姐您好 富力城旁边的合生国际花园三居可以看到cbd夜景但是挨着火车道和三环 请问可以看到cbd景色和火车公路噪音比哪个更重要些 ？140平房合生国际和180平的苹果南区比总价差不多 哪个更优秀些 谢谢
回答：谢谢赞赏 我们有同事之前想买合生国际花园的，我建议是谨慎。 对于北京这样一个城市，死角位置和铁道分隔是非常大的硬伤，合生国际花园之所以一直便宜也有这方面原因。 140的合生和180的苹果南一样的价格？ 你检查下是否有写错 苹果南除非出来特价，一般也不会重点关注。 这个总价，不如你看看阳光100两居西侧看东三环中国尊。
提问：房姐您好，想再问一下海淀靠谱的学区，考虑海淀的三居或者小四居，希望好一点的学区，环境也好一些的。子弹850，夫妻年入 150，丰台一套自住房两居，都是京户，宝宝刚出生。
回答：海淀可以看个学区次新三居吧 例如美丽园（海淀实验苏州街），或者世纪城远大园（人大附），郦城（首师大附小），或者华清嘉园（二小华清）
提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？
回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房>别墅
提问：房姐好，老公是北京人，名下没房，本人没有北京购房资格。目前小家住在金沟河路5号院航天家属院，房子在其父亲名下。因为今年觉得全球经济下滑，考虑可以趁此机会上车买房。小家成立不久，贷款月供可以接受15000左右，最好不超过2万。首付可以再商量。现在买房应该是sfsd。两人工作地点分别是五棵松和安贞门附近。目前还没有考虑好是否买房，以及买在什么位置，以什么目的买房，希望可以帮忙推荐一些思路买房思路。多谢！
回答：有想法就上车，北京的房产何时都值得持有。现自住+保持，后期再置换，北京买房不要想着一步到位，很可能是你追不上房价的速度 按月供倒推，200+的首付比较理想，看500+的标的， 推荐 惠新西街 亮马桥 百子湾
提问：星主好，已经在苏州交社保两年，老家是北方，不在苏州工作，一半为孩子毕业后去南方发展有个落脚点，一半为投资保值，新房和二手房都可以，您看适合在哪个区买房，谢谢您的解答
回答：谢谢赞赏 先提炼重点：老家北方，小孩毕业后去南方工作 从描述来看，目前在北方没有大量资产或者家业，其实除却家乡情结和地理偏好，选择哪个城市并没有太大的损失。 买房最关键的是首付资金，其次是战略上选择什么样的城市，以及最后微观上的选筹。 如果本身有200万以上的现金，那么足够买入一线标的，现在处在新一轮上涨前夕的北京是一个选择。 如果首付资金只有100万上下，北方也没有重要的工作生活，那么建议可以一步步移居南方。 买房战略上，首选优质的二线省会城市，房价足够低，不限购，贷款友好的城市。 一共两个，重庆，杭州。 考虑到工作生活，经济发展，以及房产本身的便利程度，可以优先买杭州，贷款9成的操作，对于首付资金和起步冲阶很友好。
提问：我还有6年退休，在南城二环边有一套117的三居，离达官营地铁站100米，生活购物、上班、孩子上学都很方便，小区环境在南城也算好的，想在海淀不加钱，换一套周边配套完善的140以下的有停车位的房子，在啥位置合适?如果换海淀金玉府的房子值得吗？我去看了金玉府，房子不错，就是交通和周边配套不太了解，我在西城金融街上班。如果住那里会不会通勤时间太长?
回答：金玉府性价比还不错，可以入 如果非学区需求没必要只看海淀，海淀大多学区溢价，自住品质并不高 可以看南面丽泽、角门，东面双井、CBD板块
提问：房姐好，新人首问，我的情况是这样，工作在双井附近，打算买二手房，意向是买3居，爱人对小区品质和户型比较看重。双井附近一带，符合条件的都远超预算。目前在看亦庄金茂悦113的，和枫丹壹号113，以及和成璟园。自有资金大概300左右，预算总价包税费700内，打算全款再抵押(您有渠道吗)。这3小区，目前都是无地铁，开车到工作地点大概在34十分钟左右。我的疑惑:1.这三个区域哪个潜力更好，目前更倾向于枫丹壹号2期，lj网单价在6万-6万4左右，是否能入？我们自住为主，对学区要求不高。2.今年上车，何时出手会比较妥当。现在国内外经济不明朗，有点担心。3.面对比较强势的业主，谈判有什么建议。您若有其他推荐楼盘，请指点，多谢！
回答：1. 可以在和枫丹壹号这个盘还不错，价格可以入 2. 春节前入就可以，经济不好才应该买房，现在放水严重，肯定会刺激房地产， 现在M2增速都超过11%了，现金在持续贬值 3. 谈判策略看看精华帖有过介绍
提问：房姐好～新人首问。 我是大学老师，目前有首套购房资格，有刚需，孩子以后上学的问题不担心，学校有附属系统。考虑到通州未来的发展，最近想购买通州的一套南向的两室一厅中等户型，预算在300-350w，首付110-130吧。想请教房姐几个问题： 1. 买首套，在通州合适吗？还是说可以考虑其他城区？ 2. 如果年底前在通州买，哪些地段的楼盘比较适合上车呢？最近看了北苑，通州北关，日光清城，金地格林等地方的房子，还没有实地考察。 还请房姐指点～多谢！
回答：1. 通州可以买，长期看好 2. 金地格林是比较典型的接受通州溢价。 道路进出不便，高压线环绕，出门火葬场，地铁4公里...价值其实非常见底。 建议看 DBC加州小镇 长城国际。
提问：房姐您好，新人首问。 我是一个27岁未婚女青年，有工作居住证，考虑买首套房，月薪1万5，首付120万。目前主要考虑买房自住，父母也会一起住，在想买个小两居会不会好一点。现在工作在朝阳门，但是可能会换工作。有以下疑问想请您解答一下。 1、因刚工作两年，公积金目前每月不到3000。按照北京当前的政策，不知用公积金能贷多少？剩下的商贷。还贷款父母每月会给一点支持。 2、请问这种情况买总价多少？哪里？的房（二手房和新房都可以）合适。 2.1.双井，潘家园，劲松，常营，草房，百子湾，朝青，看着好像价位低一点，不知道是否合适？或者您还有其它建议的区域嘛？ 2.2.这些区域比如潘家园房子年限也挺老的，不知道是否可以买？ 2.3也希望您这边可以推荐一些楼盘，感谢感谢！
回答：你好，公积金贷款额度计算公式： 贷款额度=(月个人缴存额\/缴存比例-最低生活保障金额)\/对应贷款年限的月均还款额系数 可以按照以上公式计算下。 总价400万以内的2居，这个总价段的楼盘大部分集中在劲松 潘家园和常营，朝青 百子湾和双井能选择的楼盘相对较少。 建议优先考虑常营板块，首开畅心园，住欣家园这类次新盘价格比较坚挺。上班稍微远一点。 潘家园板块的劲松六区和潘家园东里这些小区最近价格在回暖，可以重点关注下。居住品质相对差一点，但是通勤距离更近。 同样总价，市区老破小地段秒杀郊区次新。 住在市区，节约时间精力交通成本，享受纯熟便利生活配套，提升工作学习社交质量，对你人生综合收益的帮助，至少在上百万这个量级。 自住角度的性价比，市区老破小完全碾压郊区次新。 这2个板块都可以买，看你自己的取舍。涨幅都是轮动的，次新领涨，老破小跟涨。
提问：房姐你好，本人在顺义有一套140平平层，价值450万左右，有100万公积金贷款，对外出租，自己租住在四惠。目前手上有1000万现金，希望买一套1000万左右的三居，最近在看酒仙桥 望京 朝青 朝阳公园 几个板块，主要还是围绕着东四环这一圈，希望小区自住舒适，五到八年后可出手。请问房姐，选择哪个片区更有升值价值，哪些小区是比较好的选择。另外资金怎么使用效率更高，谢谢
回答：重点看望京和双井板块 例如 宝星国际，橄榄城，阳光100，天骄，九龙，珠江 全款入再抵押出600左右，再选择一套投资盘 主看 tty，百子湾 ，朝青
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