上海为了调控楼市，拼了
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/e79b77f6b164460b992fa724b74562c9今天是五一小长假第一天，祝大家节日快乐，玩的开心。
不过有件事还是得跟大家聊聊，因为确实还挺重要的。
昨天下午，上海土地交易市场，一场线上直播的信息交流会，正式宣告上海土拍新玩法诞生了。
2021年是调控大年，上海这个中国楼市调控的优等生，终于在土地这个供给端下了狠手，土地调控一出手，不同凡响。
五个方面的核心内容，中心思想就是一条：
开发商你有钱，也不一定拿得到我的地。
为了稳定房价，我愿意牺牲一些土地的既得利益。
当然，对于买房人而言，整体的买房思路也要变一变了。
1
我们先来聊下这次土拍的一个重要规则。
最吸人眼球的就是最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率不超过10%。
不知道大家有没有仔细仔细想过why，为什么是这个10%？
为什么不是5%，或者15%、20%？
其实，上海官方确定的这个土拍最高溢价率，是参照去年上海涉宅地块平均溢价率，测算出来的。
2020年上海涉宅地块平均溢价率11.75%，刚刚出台的土拍最高溢价率稍微低于去年平均水平。
上上下下，都能交代过去。
“房住不炒”大前提下，为了给上海楼市降温，必须对土地价格动刀。
但这个尺度很难把握，起拍价、封顶价定的过低，有国有资产流失之嫌，定的过高，地价再次刺激房价，辛辛苦苦调控的果实，又付之东流。
高了也不行，低了也不行。
10%，对于“稳地价、稳房价、稳预期”，力道刚刚好！
2
这次土拍的变化，第二个值得关注的就是竞价模式的改变。
由原先的举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。
打个比方：
某地块起始价为18亿，最高价19.8亿，中止价定为19亿，共4个房企参与竞价。
在竞价未达到19亿以前，如果竞价中止，则以当时出价最高者获得。
比如四家房企中，华某叫价18.8亿，且当前没人继续叫价，则华某以18.8亿获得该地块，溢价4.4%。
如果竞价继续并达到19亿，则进入第二阶段一次性书面报价。四家房企分别给出价格，且该价格最高为19.8亿。
一次性书面报价结果为：中某19.2亿，融某19.5亿，碧某19.6亿，华某19.8亿。
四个给出价格的平均值为：19.525亿，最接近融某的19.5亿报价。
因此这块地最终为融某获得。
从这个案例，不知道大家有没有看出点什么门道？
最后拿地的开发商，竟然是出价排名第三的融某。
价高者得这个传统土拍竞价法则，被彻底颠覆了。
你龙头房企，地产大鳄，财大气粗，钱多多，了不起啊！
从今天开始，你有钱，也可能拿不到土地。
今后上海土拍，不仅仅考验你的资金实力，还考验开发商的报价水平，再多一点点运气。
今后土拍，玩的就是开发商情报战、心理战的能力。
一年三次看不见硝烟的战斗，龙头房企一家通吃的局面将会大大改变，中小房企土地捡漏的机会将大大增加。
新土拍规则下，大家机会均等，只要你拿到土地，基本上就是躺赢。
3
还有一点，规则中特意强调了一点：
凡申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织（申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外）也视为同一名申请人。
说白了，就是以后马甲战术不管用了。
其实，在南通等一些热门城市，这条早就执行了。
过去，开发商为了提高拿地的概率，注册几十个马甲公司，报名一个乃至多个地块的现象，屡见不鲜。
一些龙头房企，反正不差钱，多交保证金也无所谓。只要能拿到地，就是胜利。
造成的后果，就是强者恒强，土地市场的马太效应愈发明显。
少数几个龙头房企拿地后，寡头垄断，可以高度控盘整个市场，政策博弈能力倍增。
现在，官方不得不出手，马甲战术不灵了。土地严控模式下，今后能不能在上海拿地，各安天命。
4
上海今年第一批供地数量250公顷，也就是3750亩地，52宗的住宅用地。
许多人可能对这个数字没什么概念，横向对比一下，我只能用“井喷”二字来形容。
我拿两个城市做个对比，大家就清楚了。
同为一线城市的北京，第一次集中供地是169公顷；长三角二线热门城市无锡，第一次集中供地是95公顷。
上海是250公顷！超过北京50%，是无锡的2.6倍。
供地数量之多，史上罕见。
而且，这次上海也明确规定“全年住房用地计划供应量将持续增加”。
上海为了调控楼市，真拼了！
我认为，土地严格限价，三条红线压顶，今后上海土地价格，基本上没什么泡沫。
都是实打实的购买力，和2016年上海土地市场，完全不一样。
毕竟，当年上海拍出多个地王，都是信贷杠杆推动的。
今年下半年到明年，这些土地形成的房源，将会大量上市，稍微缓解一下当下上海楼市新房市场的饥渴。
当然，这些土地的集中供应，从结构上看，也将发生翻天覆地的变化！
内环这块基本上没有土地上市。
大家还记得去年嘛，内环内拍地7幅，最高溢价38%，北外滩也因为去年的供地计划，受到了广泛的关注。
而本次供应中，52宗的住宅用地差不多有27块是商品住宅用地，大概区域分布如下：
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最接近内环的商品房地块只有位于杨浦定海社区的地块，中环内新静安和普陀也仅各有一幅商品房地块。
基本集中在外围区域和五大新城为主。
最直接的结果就是外围区域和五大新城明年会有大量房源上市，房价会趋向稳定。
5
调控新玩法，其实也包含了大智慧。
前几天因为土地的集中供应，让整个土拍信息变得更加的透明了，重庆、无锡等地土拍的溢价率创下了近几年的新高。
上海反应也确实快，对规则迅速进行了调整，对外传递了很重要的一点：愿意为了楼市调控，牺牲一些既得利益。
这既是一种决心，也是一种态度。
当然，对于买房人而言，有几点是需要特别关注的。
1、继续坚定不移的看好内环等核心地段。
优质地段的供应一定是越来越少的，整个供求矛盾也一定会越来越突出，核心地段的价值会倍增。
好的资产，最基本的条件一定是稀缺。
2、溢价率封顶10%，也并不意味着房价一定会下降。
房产其实跟其他任何商品都一样，从本质上看，决定价格的，并不是生产成本（土拍价）本身，而是预期价值，而是稀缺程度。
打个比喻就是，同样的一瓶矿泉水，在沙漠中可以卖几百，在城市中只能卖几元，水还是那个水，只是供需出现了不一致。
只要城市的基本面持续不断的看好，城市流入人口保持保持一定规模，相关因素就一定会在房价中反应出来。
3、在对应的时间，提前准备好现金流。
既然规定了一年四次集中供地，从某种意义上看，意味着未来有可能会出现商品房的集中供应。
所以，在对应的时间段提前准备好现金流，不让自己那么被动，就显得很重要。
好了，就这么多。
希望大家一定要持续关注锁定“魔都财观”，我们接下来会提供更多楼市分析干货。 那如果商量好出价一样咋办 自编自导自演，费那么大劲，累不累？！ 地价不能治本，房产税最有用 准备调到多高？[笑哭] 每年允许至少10%涨幅 断资金链万事大吉！ 还是不想调！不准卖期房，不给开发商贷款，二手房20年不得买卖，一步到位！ 房价现在已经不是谁想调就能调的，离开房地产，什么都不是。真的想调，一招就够，首套可以贷款，二套全款，二十万禁止卖。看看谁还敢炒房？ 10%，工资涨幅有10%吗？如果工资的涨幅跟不上土地的涨幅，那房地产的泡沫永远是一个危机。