房价跳涨！成交猛增！这里的购房者，慌了...
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/96d6fe5ffb334198aafad2fe87ea2d2c作者：杨一星
01
地王再现，封盘成风
放眼整个大湾区，最火热的城市莫过于佛山。
躁动的情绪加上资本炒作，让佛山正处于房价跳涨的高潮。
自从4月9日，华润以总价超64.5亿，折合楼面价约22330元/㎡，拍下陈村一临江地块地王以来，佛山楼市被彻底点燃，封盘成风。
地王出世半小时，顺德碧桂园三龙湾封盘、美的云悦江山封盘，所有户型均不得销售。
美的原本是2.4-2.7万/㎡，过几日再开时，价格已经飚到2.7-3.1万/㎡，一时间朋友圈都是涨价消息。
北滘网红盘中海悦林熙岸，3月价格是2.7万/㎡，新开楼栋迈过3万大关。中海发现卖得不错，继续收紧折扣，甚至开始挑客了。
而中海附近的二手房雅居乐、美的壹号公馆，业主开始惜售，故意挂高价。
现在北滘的价格直逼千灯湖，涨到3.3万，破4万，只是时间问题。
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02
市场，极度恐慌
本周佛山发生的另一件事，更是把购房者的恐慌情绪再度放大。
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广州站队房住不炒，出台人才购房需交12个月社保，还有增值税“2改5”的调控。还有黄埔超6万/平，不得网签。
佛山向来紧跟广州步伐，于是在4月底也出台了限签政策。
佛山这招相当精明，调控打了个擦边球。
这样既可以维持行情和涨势，又可以让佛山不至于冒尖出头。
毕竟现在大湾区城市都在积极调控，佛山此次爆出网签量暴增、价格高涨，分分钟上头条。
而限签就是政府在控制供给之外，将网签延后，消解佛山网签暴增带来的数字冲击性。
明面上，佛山限签是收紧宽松政策，控制网签量。
实际上，就像在暗示购房者：“要买佛山得尽快，拖久了就要调控了”，有点催促上车的嫌疑。
所以，在佛山陈村地王和限签的双重影响下，原本是投资客降维打击千灯湖和北滘。现在佛山本地土著的投资意识也觉醒了，后知后觉地进场去佛山各大新城售楼部扫货。
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这一刻的佛山，明显是分化市场。就是临广的千灯湖和北滘火爆，佛山新城、三山新城、三水、高明尚且入不了投资客的眼。
佛山之所以是分化行情，是因为本身区域经济发展差距非常大，顺其自然地拉开了各板块之间的价差。
千灯湖和北滘板块很火，但佛山南海和顺德边缘板块、佛山新城、禅城、三水高明，远远还没有达到涨价的条件。
此外，佛山一路向东，贴着广州的西边的老城区，远离广州市中心和新城区，挨着的是广州不值钱的板块，相当于惠阳大亚湾贴着深圳东部。
所以佛山的涨价，只是个别区域的猛涨。
但市场的预期是政策是渐渐收紧的，一旦调控出台，就上不了车。
所以，这一刻的佛山，北滘和千灯湖的市场近乎疯魔状态。
千灯湖二手业主和北滘新房开发商都信心膨胀，购房者在二手房加价价和新房跳涨的矛盾中恐慌性上车。
03
分化加剧，核心板块大火
大湾区的房价协同化和房价轮动效应，让此轮佛山行情有个很明显的特点。
疫情之下，经济低迷。掀动佛山行情的热钱，有很强的避险和增值需求，更倾向于有经济、人口、产业支撑的确定性更强的区域。
现在入手佛山的人，大多数就是对东莞和广州南沙行情后知后觉，遗憾错过的人。
他们遗憾地在东莞松山湖和广州南沙折戟而归，于是拿着钱去买入佛山核心区，期待买在佛山行情启动前，顺利赶上珠江西岸这一轮的房价狂欢。
经过深圳西部、东莞松山湖、广州珠城黄埔南沙的跳涨教育，此轮杀入佛山的投资客，更加明确了要买产业强劲的核心板块的事实。
所以，咬牙高位买入概念板块网红盘，静待这一轮行情的领涨。
佛山楼市现在最大的概念就是北滘新城。
今年年底，广州地铁7号线即将通车到北滘，3月初，北滘仅仅只是2.5万/㎡，现在已经飚到3.3万/㎡。
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虽然涨幅惊人，但是按照千灯湖4.5万/㎡的二手房来锚定的话，北滘的3万的性价比就显得非常高。
而且佛山比东莞的经济还要强，松山湖的天花板都捅破到7万/㎡，佛山的房价天花板还有空间。
佛山的其他板块不像东莞的镇区一样，遍地3万+，高不可攀。
归根结底，是东莞楼市沉淀了太多深圳人的热钱，而佛山是深圳人刚刚触及的处女地。
当下的佛山楼市，行情仅仅走了三分之一，还有空间继续攀升。
毕竟佛山底盘足够稳，房价天花板并不高，但其中最大的不确定性，就是调控。
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现在的深圳，新房摇号难，二手房指导价处处卡死，最近还严打热钱爆炒的小产权。
东莞的二手房指导价一出台，已经被重锤得趴下了。
广州也开始拿出调控的诚意来严控人才购房炒作，增大二手房的交易成本。
在大湾区严厉调控的气氛之下，佛山可能很难一枝独秀，不受影响。
而我们要对佛山有信心的是，佛山毕竟是万亿GDP城市，全国排名17，就凭着经济和人口的优势，佛山的雪坡还很长，完全可以乘着大湾区的大势，再攀一阶。
04
购房建议
所以佛山买房有几大注意点：
1）佛山毕竟是依附广州的二线城市，选筹尽量靠近临广板块，如千灯湖、北滘、陈村，优选跟广州地铁联通的地铁盘。
其中，现在价值最高的是今年年底开通的广州地铁7号线延长线的地铁盘，如北滘新城。
北滘新城有碧桂园和美的总部，决定这个区域的购买力和建设进度，会快于佛山的其他新城区。
2）现在4.5万/㎡的千灯湖是佛山的天花板价，乍看之下，似乎有追高的风险。
但佛山一路向东的趋势不会变，千灯湖优秀的产业和城市配套短期内无法超越，所以还是可以大胆买入佛山楼市的龙头——千灯湖板块。
3）佛山的城市界面比较杂乱，商品房和农民房厂房穿插，遍地的电动车和机动车混行。
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这样的城市决定了，佛山未来最值钱的区域一定是年轻人喜欢的新城区，而不是每天堵车堵成一条血管的老城区。
尽量选择几大新盘集聚的次新板块，如北滘新城、陈村TOD新城、佛山新城。
佛山向来韬光养晦，或许佛山的雪坡，比之前上涨的东莞、广州还要长，未来可期。 还是太便宜 每包烟上印有吸烟有害健康 朋友们，我劝大家都不要做投资，都去买房，五年前投资1000万，说不定五年后一分不剩，还欠着一屁股债，五年前投资房地产，五年后房价涨到2000万，一年净赚200万。所以都投资买房吧 国家反对的，不要炒房！
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