成都楼市现状：别墅、洋房低密度楼盘，会不会成为下一个投资风口
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/3c481fa77bba4da4ade85a3e635714f7这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口。
回答：别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，装修成本较高的同时，租售比很不理想，当你需要资金周转时，又很难出手，
只会逐渐残旧，越来越掉价，
豪宅，郊区独栋别墅，洋房本质是一种奢侈品的市场，当你需要资金周转时，装修成本较高的同时，又很难出手，所以并不取决于租售比，人均收入。而是取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。这类小众市场边际效应巨大， 稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。
成都现别墅，常见于两种情况：
1.整个产品的价格都保持在一个高大上；
2.产品内部存在有15-30%的差价，还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。
买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。
别墅本身的流动小，金融属性也差，别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。
而目前成都绝大部分的别墅，关注度高的别墅市场，又都处于郊区，反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。
目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的，但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。
所以，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均99的自助餐。
提问：房神你好，能不能具体指点一下总价270万左右高新或者天府新区的二手房，综合考虑增值和学区有哪些好盘推荐呢？对这套房子的学位在5年后才需要使用，目前暂时也没有居住需求，5年内应该是出租。谢谢！
回答：高新区南城都汇汇晴园五期还有少量房源；大源的世豪瑞丽、时代晶座(高新)也有少量房源可以抓紧时间。
天府新区可以看看B学区的宏达世纪锦城、成都玩家、万科海悦汇城西区和恒大天府半岛。
提问：房神你好，结婚前老公有一套全款房，我们现在想买二套，可以考虑离婚两年后我去摇号吗？我有高新南户口和十几年高新社保，本人名下无房无贷款。
回答：家庭户口下你们现在就可以买第二套啊，只是首付比例高一些。如果离婚满2年，你作为单独是高新户口和高新社保，可以当做高新刚需第一顺位，自然是可以去摇号的，虽然现在政策首付比例低，但是到时候市场环境又变成了什么样了。
提问：房神你好，新人一枚，本人在龙泉工作、定居，老婆想在成都买房（首套房，有资格），想让孩子去那上学，奶奶带。
而我的想法是，小孩才4岁，小学的话我认为待在父母身边比上个好的学校重要，如果初中再去成都读的话，起码还有8年左右的时间，现在买是不是太早了，房子放那空置不划算，且房价走势也不确定。请房神给予指点，谢谢。
回答：成都买房我建议你一分为二地看：
如果单从买房只是为了孩子上学，我还是认同你的想法，孩子目前4岁确实还太小，学区需求不够强烈，这个年龄段父母的陪伴显得更为重要。
但是成都值不值得投资呢？答案是肯定的。
成都对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利，这需要买低洼区的低价盘，长期稳定投资可以买，与周边城市比较，成都仍然是有很大空间的。
就投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，成都以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘，升值不算明显。
长期投资，需要考虑片区发展和板块轮动。在目前成都的行情下，建议考虑一些成都低价区域，选择倒挂差价比较大的楼盘，性价比高的盘，后期可以配合出租长持，同时也是为你孩子将来大一点来成都上学打下基础。
提问：房神好，之前问过你大源西和熙悦府的问题，你提到熙悦府从产品的纯粹性，楼盘的聚集度和性价比不如大源西。我的理解是熙悦府位于高新区区界上，周边都是刚需小区，还有伏龙安置小区，这叫聚集度不够。小区内部有一栋楼是套一和套二，这叫不够纯粹。我的理解对吗？
但是大源西基本都到3.2以上了，也不通地铁。熙悦府才2.7，户型南北通透，离5号线和未来16号线都近，性价比是否更好呢？
另外新川那边还有一个高投新悦府，它和熙悦府比哪个好一点呢？人才房5，6年后在二手市场上是否会受到歧视呢？没想明白，请房神专业指点下。
回答：任何楼盘都是有各自优劣性的，如果看后期的抱团增值性，大源是可以的，去年大源西和熙悦府价格差距不大，今年就拉开差距了，说明大源西确实更受市场追捧，你熬到现在再来对比两者，其实势均力敌，但并不是价格更低的熙悦府就翻身了，这一点看你怎么考虑。
新悦府也是人才公寓，卖了很长时间了，地铁两不沾，虽然价格便宜，但是配套又比熙悦府低了一个等级。大源西>熙悦府>新悦府。
人才房就当做普通的商品房，不会受到歧视，如果一定说受到了歧视，那是他自身产品的不纯粹性导致的。
提问：房神，你好！新人首问，不知道你对眉山市区的房产了解不？我是眉山人，在成都温江上班，目前在眉山有一套房，父母在住，我想在眉山市区再购买一套环境较好的改善房，预计5年及过后眉山养老居住！作为以后养老改善性兼增值，这两天转了下眉山楼市几个楼盘，有现眉山市政府重点打造的岷冮二桥过去的岷东新区的鹭湖溪山院（5.1排号，预计售价近8000元/平方），岷东新区的天府优城（均价不到7000元/平方，另外就是东坡区滨河路边二桥旁的万景峰汇，约8500-9000元/平米左右，现在我比较犹豫，是买配套相对完善离城区近的万景峰汇呢？还是去买配套相对完善，离市区约远的岷东新区的楼盘呢？如果是眉山岷东新区楼盘作为你的推荐，那么是选鹭湖溪山院还是天府优城？请给以指教，提供意见，谢谢！
回答：眉山城市能级有限，对于重点打造的区域，这个能最终兑现多少，我们表示怀疑，现在很多小城市都在打造新区，但最后往往一地鸡毛，而你说五年后区眉山居住，并不算太长远的事，很可能五年后还打造不出来一个很好的岷东新区，所以为了保守安全起见，还是建议选择配套相对完善离城区近的万景峰汇。
另外一定要在岷东新区选择的话，我们倾向于当下价格比较低的天府优城，位置都差不多，性价比更高。
提问：房神你好，最近看中的东湖中港的二手房未满五年，房子周边环境配套之类的比较满意，不过就是交易税费有点高，像这种未满五的二手房，怎么和房东去谈判降低总价呢？
回答：你好，随着去年914新政的出台使得“未满五”二手房交易成本增加，加大了购房者的压力。
如何与卖家谈判减轻压力建议以下几点：
第一、对于首付预算较低的购房者来说，首要考虑因素是如何上车，因此可以将税费纳入购房款，在总价上面让步，虽然会提高自己负担的压力，但是可以减轻首付压力，也不失为一个对策；
第二、对于首付预算较为充足的购房者来说，首要考虑因素是尽可能降低总价，因此可自行承担税费，迫使房东在总价上做出让步；
第三、跟房东打感情牌，装穷，讲故事，挑房子毛病。
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