长沙楼市大戏：一边“毛改精”，一边“精改毛”，房企反复跳跃为哪般？
一边“毛改精”，一边“精改毛”，这是近日长沙楼市上演的大戏。有消息称，雨花区网红盘德奥悦东方，最后4栋房源将“精装”推售。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/SVsnkbd6WczvvQ
与德奥悦东方相距不远，以卖毛坯为主的老盘阳光城尚东湾也传出，其青柠组团高层住宅，将改为“精装”出售。
相比河东个别楼盘“野心勃勃”“毛改精”，河西谷山却上演了相反的戏码，片区新城观山印改为毛坯出售。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/SVsnkdY2Y5C5vK
在“毛坯”“精装”之间反复切换，房企究竟为那般？
#1
个别楼盘玩起了“毛坯”“精装”换衣游戏
老铁们都知道，位于雨花区的德奥悦东方和阳光城尚东湾是长沙楼市的网红楼盘。
去年下半年入市的德奥悦东方一直卖毛坯并以“高去化”闻名。
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/SVsnkfQ8u43m2y
图片来源于网络
从拿地到开盘历时仅4个月，首开当日超千人抢房,全部售罄。1个月内紧急加推近千套，均实现高去化。
上一次开盘的时间是4月11日，根据克而瑞湖南区域的数据，项目加推13#栋毛坯高层，均价10800元/㎡，去化率94%。
同时传出要“毛改精”的阳光城尚东湾也是长沙知名的大盘。但细数其销售史，这并不是它第一次“毛改精”。
2017年毛坯首开之后，在2018年阳光城尚东湾推出蜜桃系列产品时，就由“毛坯”改成了“精装”。
但一年后，项目又由“精装”改“毛坯”销售，这一次切换开启了它去化“开挂”之路，连续两年持续热销。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/SVsnkiT5iWlqEg
图片来源于网络
据不完全统计，2019年项目共开盘17次，平均开盘去化80%,且6次开盘全售罄,成商品住宅年度榜首；2020年阳光城尚东湾多次开盘去化维持在90%以上。
和德奥悦东方以及阳光城尚东湾不一样，这次事件的另一主角新城观山印却没有这么优秀的去化。
今年3月首开且精装销售的新城观山印，成交均价14200元/㎡，去化率只有9%，170套住宅当天只卖出15套。
近段时间小道消息称，其将改为毛坯销售。
果不其然，4月23日，新城住开湖南大区官方微信公众号就宣布，“臻稀毛坯新品，11700元/㎡起震撼入市”。其建面约129-198㎡纯板小高层首发毛坯。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/SVsnkiz62WH99R
新城住开湖南大区微信公众号截图
#2
是营销策略还是迷之自信？
“毛坯”“精装”之间的换衣游戏，房企究竟为哪般？
有业内人士称，同一个项目在装修上基本会保持一致，但销量的高低也会让开发商改变策略。
精装项目销售成绩不理想时，开发商可能会“精改毛”提升性价比，以价换量拯救去化；毛坯项目销售成绩好，开发商也可能“毛改精”多赚一笔。
先看看谷山片区的新城观山印。
整体上质感在线，坐拥6400亩谷山森林公园，教育配套九年制周南启明实验中学，后续将有13万方的商业配套。但没有地铁、远离城市繁华，也称得上短板。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/SVsnlLDH8BNCny
新城观山印效果图
项目首开卖精装的成交均价是14200元/㎡，在区域内算得上“天花板”的价格。和同区域其他项目相比，性价比着实不高。
所以，精装首开失利的前提下，改毛坯销售，单价直降2500元/㎡，区域竞争力较之前有所提升。
但“精改毛”的策略能否帮其拯救去化，挽回损失，还要打个问号。
反过来看德奥悦东方和阳光城尚东湾的操作。
此前，长沙楼市里最为人津津乐道的“毛改精”典型是金辉优步学府。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/SVsnlNO8U4aMv3
@湖南中原研究院
2020年上半年入市的金辉优步学府，首开100-127平毛坯住宅，均价7200元/平，开盘去化率达到100%。之后连续两次加推毛坯住宅，均做到“开盘即售罄”。
由此，金辉优步学府被安上了“网红盘”的名头。
或是去化成绩理想，金辉优步学府再次加推时“毛改精”操作了一把，均价也上调至8800元/平左右，但这次去化却遭遇了滑铁卢，认购不足五成。
而后，项目又再次由精装改回毛坯推售。
看到这里，是不是有种熟悉的味道？
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/SVsnlOt6LUgXXl
回过头来看这段时间长沙楼市的“毛改精”，一旦精装推售，价格必然上调。
按照目前德奥悦东方10800元/㎡的均价，加价精装费用，其性价比的优势也将大幅降低。
“毛改精”是打破此前先例的滑铁卢“魔咒”继续热销，还是步金辉优步学府的后尘，留待时间印证吧。
潇湘晨报记者 罗雅琪
【来源：潇湘晨报】
版权归原作者所有，向原创致敬 开发商对于精装房这个词有误解啊 卖毛坯卖得好就飘了！哦吼？卖精装无人问津！只好又改买毛坯了！这种楼盘比比皆是！ 号称每平一千七的精装实际费用往往不到五百一平，这便是套路 无利不起早，见招拆招！为赚钱 还未哪般！
页:
[1]