历史性转向！深圳楼市，再出大招
作者：公子不悔01
高房价已经成为很多城市发展的难题，有的城市是不想降价，有的城市则是很难降价。
不想降价的城市很多，原因是它们都极度依赖土地财政，希望地价越卖越贵，一锤子买卖就能获得十几亿、几十亿的财政收入，谁还希望地价下跌。地价不跌，成本不降，房价就很难下降。
想降价，但很难降价的城市也有一些，这些城市人口不断流入，空间发展有限，供应矛盾很难缓解，想降价而不可得。典型城市莫过于深圳。
深圳本身很想降价，因为高房价已经对深圳产生了严重的挤出效应，这一点我在昨天的文章中已经写到。
根据最新数据显示，深圳2020年的小学招生人数、固定电话使用人数、移动互联网使用人数都出现了下滑，此外深圳3月份资金总量也出现了历史性转向。
更重要的是，随着房价高企，成本上涨，深圳的很多大型企业开始“外逃”，比如华为就将终端总部迁至松山湖。中兴、大疆也将制造布局在深圳之外；外企中，日本的村田（升龙东光科技）、韩国的三星电机等也陆续撤离。
可见高房价的挤出效益有多明显。在这种背景下，深圳的经济增速开始下滑，一季度数据显示，GDP为6867.54亿元，同比增长17.1%，名义增长18.7%。
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两个增速数据在四大一线城市中，均位列末位。这与之前的形势截然相反，要知道，以前深圳的经济增速不但位居一线首位，在热点中心城市中，一样位居前列。
高房价已经成为深圳之殇。
02
对于这一点，深圳不是不明白。
深圳是全国为数不多的已经摆脱了土地财政的城市。君不见，在全国卖地收入榜单Top10中，没有深圳的身影。
当年深圳依靠土地财政起家，开启全国第一块土地拍卖，此后土地财政复制到全国。
如今的深圳依赖的是高科技产业驱动经济发展。按理说，不依赖土地财政，深圳完全具备降房价的基础。
但是，深圳还有一个想降价而难以降价的硬伤，那就是空间不足。
深圳不到2000平方公里的土地上，容纳了超过2200万的实际管控人口，人口密度位居世界前列。此外，深圳更有超过一半以上的住宅是小产权，不能上市交易，也就是说，深圳真正能够在市场上公开交易的商品房住宅不到总住房面积的一半。
深圳官方曾披露过一组数据，截至2014年末的时候，深圳有各种违法建筑37万栋，总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里政策允许的建筑面积，深圳这些“没有红本”的各类住房总面积，可能逼近6亿。
这些违法建筑，过去租金低廉，成为很多来深圳闯荡者的第一站，如果没有廉价的城中村，深圳可能发展不会这么快。
但最近一些年随着房价高企，深圳城中村的租金也水涨船高。福田南山城中村10平米的单间，价格在1500元左右，一室一厅基本是2500元起步。
供需矛盾之下，深圳的房价很难下降。深圳也一直在探索这个问题。为了解决高房价，深圳已经提出了学习新加坡。
新加坡楼市到底是什么模式？简单来说，给有钱人一个小圈子，让他们去玩商品房，管他们怎么炒作。对于买不起商品房的人，政府提供廉价的公屋，给大家居住。
1964年，面对居高不下的房价与民众日益强大的购房需求，新加坡开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。
截止到如今，新加坡80%以上的居民都在组屋中居住。
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深圳也想效仿新加坡，让居高不下的商品房留给富人去玩，给予中低收入的人提供政策下住房。
为此，深圳提出未来的新增房屋，商品房占比只有40%，剩下的60%均为政策性住房，包括人才住房、安居房、公租房。
本号认为，增加政策性住房是好事，但深圳稳定房价，不一定非得学新加坡。
新加坡提出组屋模式，是没有办法的办法。因为新加坡是城市国家，一个国家就一个城市，面积不过719平方公里。
但深圳不同，虽然深圳的面积不到2000平方公里，但只要管理层打破行政区划，给深圳扩容，供应矛盾是可以缓解的。
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就在前天，深圳规土委发布公告，增加住宅土地供应。本号认为，这是比任何限制措施更好的控制房价的大招。
文件提出：
进一步优化土地供应结构，持续增加居住用地，合理配置民生设施用地，全力保障产业用地，推进二三产业混合用地， 提高城市发展的平衡性和协调性，为深圳市高质量发展提供有力土地支撑。
其中明确提出，2021年计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。
这是深圳历史上，居住用地供应首次突破30%，也是第一次超过了国家标准25%的下限。这意味着，深圳的居住用地供应发生了历史性转向。
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住宅用地增加，一定程度上可以减缓深圳房价上涨速度，但毕竟杯水车薪，这点体量仍无法根本上解决深圳的住房供需矛盾。
要稳定深圳的房价，需要有大胆的举措，唯有扩容才能解决。
深圳过去的辉煌，是前一辈人敢闯敢干想法大胆的结果。未来能够延续辉煌，同样需要想法大胆。
只有增加深圳的发展空间，再辅以打击炒房的政策，才能破解深圳房价持续上涨的难题。如果不进行扩容，深圳的房价还会继续创新高，最终给深圳带来更严重的挤出效应。 2021年计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。
这是深圳历史上，居住用地供应首次突破30%，也是第一次超过了国家标准25%的下限。这意味着，深圳的居住用地供应发生了历史性转向。 惠州东莞的地不会给你的 现在深圳还有没有农田 为什么不一定要学新加坡？学了有什么坏处呢？请解答一下 没事，深圳的有钱人多，多高的房价都能接受，穷人还是回到自己的家乡吧 开始深圳土地少，后面有说可以扩容。不是深圳土地少，而是没有管理好，目前户籍人口也才近600万，2200那是流动人口，就算常住人口1300万，也是够的着的。 扩容是不可能的了！这辈子都不可能扩容的了 惠州地产商？ 深圳承接的是全球的投资客，如果增加供应，就算把全深圳建的一寸不剩也是供应不足的，但是建完了呢？人家买深圳到底是什么原因？
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