老破学区突破6万+，一个东北城市再次站到了楼市的十字路口
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今年大连的小阳春来的有点凶猛。
自去年底就一直有大连的朋友不断的留言说，
“快来大连看看吧。大连最近涨的非常厉害。”
“大连房价涨的有点快，高新的学区房每平涨了七八千了，还能不能买？”
“在北方楼市全面阴跌的情况下，大连为什么这么妖，涨幅那么大？”
就连周边临近的兄弟城市们都忍不住在问：
“都在说大连最近新房二手房都非常火，涨的非常厉害，真的假的？会不会引发长春上涨？”
就是在这样的背景下，我们开启了大连的一线调研。
了解大白的朋友都知道，我写城市调研分一般分两篇:
第一篇主讲市场现状，兼顾楼市热点，最后落在对接下来6-12个月市场趋势的预测以及买入建议。
第二篇主讲城市价值、城市选筹建议，最后落在板块分析，远离、不建议or推荐。
本文是大白大连调研的第一篇，主讲市场和趋势。
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先说大家都关心的市场现状，大连楼市是否真的如大连粉丝说的那般火爆呢？
绝对没有！
不信你自己看——
这是我们这几天在大连各个时段，各个区域，各大销售中心，拍摄的售楼部的图片——
（图片较多，可滑动查询）
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当然，有些销售中心还是有几组客户的。
（图片较多，可滑动查询）
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也会有一些销售中心看起来人气很旺，但大概率或是领礼品袋的普通群众。
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所以在跑完大连7区众多板块之后，我们可以大致描绘目前大连新房市场的四种情况：
1、成熟主城区，比如中山、沙区、西岗、高新的销售中心，略显冷清，主要是自然来访客户。
2、新区老城，比如开发区老城、金州老城、旅顺老城，略有人气，主要是地缘自住客户。
3、近郊热门板块，比如体育新城、大连湾，略有人气，主要是因为上了中介分销。
4、远郊新区，没人，全靠暖场活动烘托人气。
这就是目前大连新房市场真实一线市场现状。
无论是以上哪一种，总之，都远没有到火热的地步。
那么，火热的楼市是什么样呢？
这是2017年4月5月，我们在大连调研时，大连当时销售中心的情况。
你会看到，人主要聚集在谈判区签合同，你在销售中心连个空位都找不到，想找销售员介绍项目需要排队等待。
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▲2017年调研
对比当下的销售中心，这才是真火热！
这张照片拍摄的2个月后，大连就迎来了上轮楼市房价上涨的主升浪。
当时我们在大连组织的团购项目，到2018年底，不到半年的时间，房价涨幅已经达到70%左右。
那么我们再次回到当下的大连，仅从我们在拍摄的销售中心的图片的对比，相信你也能有直观的判断，大连的市场很火，并不是真的。
但是，这里需要有个转折——
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是的，当下的大连楼市并不火热。
但是，大连的房价涨的有点“厉害”，这是真的。
究竟是怎样“厉害”呢？分四种情况：
1、怒涨型
2、看涨型
3、惯涨型
4、傲娇涨型
以上四种房价上涨情况，并不是大连独有，但却在大连这个城市表现得极为特殊。
因为它们同时出现。
因此，大连楼市并不是表面看起来那样简单，而是存在不确定性的。
在这样的背景下，先看怒涨型——
要从去年7月份，大连中考成绩说起。
每一年的七八月份各个城市中考成绩放榜，都会深度影响着周边房价的走势。
这一点放眼全国都是如此。大连也不例外。
但，大连有一个特殊的存在——高新园区。
高新园区不仅在大连是一个特殊的存在，即使放眼全国也是极其特殊的。
首先，高新园区并不是一个行政区，而是旅顺和甘井子交界处分割出了的一个高新产业新区。
所以它的腹地很小，在售和新增供应近乎枯竭。
在过去2年内，只出了一块地，就是楼面价高达16582元/㎡，被传入市要卖4万的华润三发电项目。
目前核心区在售普通住宅（非别墅）也只有4个项目。
其中两个还因为证件问题不能卖。能卖的悦泰拾光里还是一个被收购的问题项目，龙湖阳光城也只剩下别墅。
外围龙王塘板块也只剩下万科翡翠春晓一栋楼，70多套80平米的2房而已。
其次，高新园区聚集高新软件产业+多所高校。
所以，它的主力购房群体年轻且年龄集中，主要是25-45岁之间，也因此造成入学年龄段的孩子非常集中。
因此，新增供应少+需求集中+购买力强劲+教育资源紧张，导致高新园区的学区房就像炉上点炮，劈里啪啦，随便一个热点都能掀动惊人的涨幅。
好巧不巧，去年高新园区又接连发生了四件事：
1、东方圣克拉大连理工大学附属学校中考升学成绩正常发挥。
2、隔壁的大华锦绣华城配套学校辽师范二附中终于在2020年秋季交付使用。
3、高新园区官宣了未名山、中铁学校规划情况。
4、华润三发电高价地入市引发的上涨预期。
正在这四件事相互作用引发了高新园区2021年小阳春房价大幅上涨。
我简单的把这里面的关系梳理一下：
东方圣克拉大连理工大学附属学校最近三四年在大连全市的中考升学表现稳健向上。
因此，以东方圣克拉为代表的周边学区房每年7、8月份都会又一波涨幅。
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但是2020年表现得特别强劲。
这是因为旁边的大华锦绣华城配套学校终于在2020年秋季交付使用。
更没想到得是来的还是个王者，辽师范二附中。
这两个小区，究竟是谁刺激了谁？已经说不清楚了。
总之，自去年7月开始，高新园区的大华锦绣华城和东方圣克拉涨幅频刷新高。不断有新的财富传奇流传出来——
“买到就涨了八九千。”
随着大华、圣克拉二手房房价上涨，整个高新市场开始有了跟涨情绪。
不知是有意还是凑巧，高新园区同期官宣了两所好的9年制学校：未名山、中铁学校。
传闻是海事附属学校。因前有理工附、辽师附对房价的影响的珠玉在前，所以大家对海事附的分校抱有极高的预期。
于是，这两所还没有名字的学校，导致周边二手房房源被快速去化。
如果说，以大华和圣克拉为首的二手房因需求怒涨，那么华润三发电项目的存在就让高新区一二手房价因预期集体看涨。
从其释放的入市信息看，业内普遍预估其价格在3.5万元/㎡以上。
这就是大连这一轮狂拽涨幅的由来。
它的星星之火来自于孩子们的成绩单，但让其成燎原之势的是高新由来已久的困顿：
1、学位的紧缺
2、库存的紧缺
让其火势不断加大的是华润这一块高价地的引发的预期。
那么，到了4月，已不仅仅是高新园区，而是整个大连在售项目都在盯着这块地。
我们在中山、西岗、沙河口、甘井子调研，他们都会提到“高新二手房上涨8000”，“华润三发电项目要卖四万“的这两件事，以此说明——
“我们就要涨了。我们准备涨了。”
但事实上，当下整个大连，除了高新园区有明显涨幅之外，其他区域的二手房市场均表现为不温不火。
当然，老牌顶级学区房市场除外。比如中山9中这种老牌学区房，依然按照自己的涨价规律走出独立的上涨行情。目前有突破6万+的成交单价，但成交并不火热。
新房市场涨幅真的正如他们自己所说的“就要上调价格了”，但还没有调。
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我们能感觉到整个大连的开发商都在憋足了劲儿伺机涨价。
所以接下来大连的市场究竟会怎样呢？
高新园区的房价上涨之势究竟会不会蔓延至整个大连市场？
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请看下面这组图片——
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这是过去30天高新园区三个比较典型小区房价趋势图，有两点大家能够清晰的看到：
1、挂牌价上涨，预期看涨。
2、上涨幅度差异很大。
这说明两点：
1、正在轮动。
2、后劲不足，（至少在当下）不是大涨行情，是惯性小阳春。
以上两点为递进关系，是我对当下大连市场的基本看法
在这里我们加了一个前缀，“至少在当下”，这是因为我们在看完大连市场有了第三次反转：
大连市场绝不是我们看到那样简单，它在下半年存在不确定性。
我们在前面之所以花费大量的笔墨来写高新区，是因为高新区一定程度上就是大连缩影。
1、大连主城腹地很小，在售和新增供应不足。
目前大连的库存周期是22个月。但从过去三年的供应看，22个月库存主要在旅顺口区板块、金州板块。
2021年高新区没有新增项目，待入市一个；中山待入市一个，储备两个只有一个；西岗储备一个；沙河口入市一个，储备两个。
因此，大连主城基本处于有价无货的状态，接下来只有两种状态：
要么慢涨，越卖越高；
要么如高新园区，价格大幅上涨，这需要一个契机而已。
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▲图片来源于新峰顾问
2、高价地的市场预期
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▲图片来源于新峰顾问
3、大连二手房已连续6个月上涨.
4、大连政策面宽松。无论是金融政策还是调控政策（不展开了）。
综上4点，大连的市场其实是处在一个十字路口。
所以，我们对大连市场后续预判需要有两个假设：
1、如果大连接下来会有新的高价地拍出来，
2、如果大连接下来有调控放松的利好政策刺激，
如果以上两点具备一点，那么大连楼市今年没有大行情，但也绝不低迷。
该买就买，只要买的早，买的都很好。
如果以上两点全中，那么就是跑步进场了，不是大涨前夜，胜似大涨前夜。
那么参照大连一贯的土地市场运营方式，目前的基本预判是，大连会介于二者之间。接下来会有高价地拍出来，拉高市场预期，但政策面的利好刺激会比较弱。
因此，新房市场会有单点行情，二手房表现不温不火。
对于大连本地人来说自住该买就买，但对于外地投资客，大连还没到时候。
本文主要讲市场现状以及对未来市场的预测，下一篇我们会重点在大连应该怎样买，哪些是坑，哪些不是。 我给你讲一个笑话：大连高新园区有学区房！ 文章写的非常不错！ 大连的甘西讲讲啊？ [赞] 再涨点更好了！！！兜里有多少钱自己不知道吗？ 讲讲140地块两万值不值得买
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