北京楼市现状：一直看空楼市，如今更难上车
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/f7f0814b15d04967b287fe39516e39a9我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。
回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套
提问：关注房姐好久了，我们有一套东直门的东城区的倆居，能卖700万左右，家里有2个孩子，老大上3年级了，老二还小，想给孩子换一个学区，考虑西城，或者海淀，方案1想买西城小户型，抵押经营贷荣丰2008，方案2卖掉东直门去上地买一个三居，去海淀上学，同时考虑有没有必要这样折腾，目前的房子也是东城区的学区房了请房姐指点。另一套方案保留东直门，还在东城上学，抵押经营贷买一套立水桥或者常营附近的2居，300多万，还能收房租，请专业人士指点迷津
回答：1. 置换学区的话，再抵押入一套荣丰不推荐，两套学区房风险更大,不如置换一套上地三居，还能提高居住品质， 2. 假设还是在东城上学，300+做投资，可以入一套租售比高的老破小，建议看团结湖和劲松板块，这两个板块的租金收益都不错
提问：房姐好，子弹1500，两个sfsd资格，打算结婚前都用掉。一方在北七家，另一方在西城。请问如何在保值增值的基础上，进行资产配置？目前想在北七家买新盘，但问了所有人都反对，因为担心砸在手里。西城又太贵，奥森没学区，海淀资源比较均衡，但就这些子弹也不知道选哪个标的。看了房姐的所有帖力荐朝阳双井，望京，价格合适又但距离双方都远，买了也住不了。目前买房这事比较着急，希望能得到房姐的智囊支持和置业建议！恳谢！
回答：先入一套投资盘重点看望京和朝阳公园板块，另外一套如果考虑学区属性可以看看 橡树湾 或者中海枫涟、太阳园 我觉得都行。两套把功能分离开去考虑。
提问：房姐您好，北京首套房，200多首付款，工作在和平门附近。1，考虑通勤方便和投资以及以后换手，应当选哪些小区的房子。2，目前准备买诺德逸府的限竞房新房，69平小户型，值得推荐吗？3，远洋山水的二手房值得推荐吗？4，地铁景风门附近小区或者方庄的小区推荐吗？
回答：看看 丰台 角门、马家堡板块 恋日嘉园、丽水园、星河苑 新盘看看 看看诺德春风和院比诺德逸府要强 远洋山水带学区偏贵，方庄都是老房子多，供应量大，板块固化，未来规划发展没什么预期，所以不是最好的选择。
提问：您好，现可以出300-400万，进行二套投资，想五年后变现换初中学区房，因孩子马上上小学，初中考虑换房。请问：1:看上了亦庄次渠站喜瑞天著可否有投资价值？400万两句。2:考虑慧忠里老破小；3.请给一个建议投资哪个区域的哪个小区会比较好！感谢！
回答：喜瑞天著是限竞房，你5年的时间卖不掉。 不建议考虑 慧忠里可以入，这个是对口朝阳外国语，还有芍药居对口人大附朝阳，或者安慧北里X园对口陈经纶嘉铭西校区。这些都是比较稳定的区域。
提问：房姐你好，sfsd刚需首付260子弹，大兴中海寰宇时代怎么样？在望京上班，想买新房，看上这边88平米户型的性价比。家里新房情结比较重，但是理性上来看是不是还是考虑二手房好一点？想尽快入手，求建议，感谢啊。
回答：中海寰宇时代还是别碰，纯住宅区离产业区也不近，未来发展不明，概率跑输大盘，在北京新房情节一定要避免，性价比来说二手房远超新房，260首付可以看看500+的次新小两居
提问：新人首问。积分落户现在80多分，朝阳有套房，想职住加分，在郊区想再买一套，积分落户还能有些希望。目前首付80，现在房子二抵的话问了下贷款公司能贷80，但觉得二抵走公司手续有些麻烦还有风险，想走正常的二套房贷，但总价就少一些，夫妻月收入5万多，目前还有一套天津小房子的月供，和北京的加一起一万四，想问问哪个郊区什么位置的更值得入手，过几年落户后好脱手的？是目前买，还是再等等，明年首付到100后可选的范围变多后再出手？
回答：80的首付有点少，外加二套，能看的标的有限。今年能筹借到100+首付可以上车，否则就等明年，推荐看下大兴的黄村、枣园板块
提问：美丽智慧的房姐您好，我是您的超级粉丝，感觉您非常专业。辛苦帮忙看看我家的购房方案如何规划。 目前家庭收入90万，京户，孩子24年上学。最近全款入了西城德胜裕中老破小一套一居，市值680，租金6600，无其他负债。 两人工作分别在五棵松和西北旺。打算DY再弄一套，目前有以下几个方案，您看看哪个合理？ 1.在德胜附近买朝阳或者东城的或三居，比如安华西里，三居700万以内，暂时出租，在公司附近租房上幼儿园。等上小学再重新装修搬过去。问题是，德胜目前多校，可能去三帆附小或者西师附小，安华西里离这两个学校都稍微有点远。再就是投资角度是不是跑不赢大盘。 2.买上班通勤方便的两居，育英750万,小南庄660万，西北旺的600万，可以自住，但预算不是很够，可能只有西北旺居住稍微宽敞一些。或者留着海淀的房，万一孩子牛蛙，小升初去海淀点招。或者四五年后卖掉，小学确定以后，重新买离学校近宜居的。 3.不考虑自住，朝阳，亦庄之类的，只求跑赢大盘，租售比不错，总预算低于700，四五年卖掉。求推荐具体小区和大致预算。 再次感谢美丽智慧的房姐，期待您的回复，么么哒！
回答：1. 第一个方案先排除，自住和投资两边都无法兼顾 2.第二个方案，只考虑你们自住的情况+5年后卖掉，孩子小升初去海淀在现在的买房决策种不是最重要的，时间太长，也不可控。优选西北旺次选小南庄 3.700内纯投资，看看 双井、朝青和四惠等板块吧，例如 青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的，国美第一城 如果能接受短暂几年租房生活，就直接收益最大化，选择投资盘。毕竟自有房住4年再卖和租房4年差距不会很明显，但收益差可能很大
提问：房姐你好，新人首问： 1、17年3月高点355w购入海淀西山林语小一居，现在能卖310w左右，目前租金4.2k。 2、成都全款金牛区北一环小两居，能卖120w左右。 现在工作在马连洼码农区，自己租房在炫特。单身，非首套，年收入税后50左右。有几个点想请教房姐： 1、现在是低谷，想换房自己住，但也不是特别刚需。是该现在换，还是等林语的房满5年换？以后再涨起来会不会换房成本更高？亏着小不甘心。 2、如果从投资角度，没有必要把成都小两居换成大三居。还是说把成都房卖了，在北京买？ 3、卖掉北京的房，不算成都的房话，手里有240w左右。单身商贷用过了。比较中意朝阳园，但是看了下最近西二旗附近和新龙城房价会便宜些。自己住的话，也比较喜欢朝阳园，不知道两块相比，哪个更保值？或者房姐有其他推荐的地区么。
回答：1. 西山林语距离产业区过远，涨幅一直不行，跑输大盘的，西山林语涨起来了其它盘你更买不起了。 2. 成都卖掉集中资金在北京 3. 推荐朝阳园位置会更好点
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