新生人口断崖式下跌，对楼市有什么影响？| 房叔说No.203
| PART 1 |我们都听过任泽平对中国楼市总结性的一句话，“中国楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口”，事实也是如此，影响中国楼市最重要的几个因素就是货币、土地政策以及人口变化。
货币可以在短期影响楼市的走向，楼市的走势和货币政策呈现非常强的正相关，货币发行量大，楼市必然就上行，货币发行量小，楼市明显就受到抑制，缺乏上涨的最大推动力。
去年疫情以来，楼市上涨的主要驱动力也正是国内外的货币超发，通胀压力挤压资金流向固定资产，楼市这个蓄水池该蓄水还是得蓄水。
货币政策对于楼市的影响之大，从调控工具就能非常直观的反映出来。楼市冷时需要刺激，最先出台的政策工具必然就有降准降息的身影，下调楼市的贷款利率，从而从货币端刺激楼市。
货币很重要，土地同样重要。
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中国楼市，特别是大城市楼市，土地政策往往比货币更能影响楼市，中国楼市上涨的急先锋大中型城市，房价上涨的根本原因之一就是受土地指标配置等土地政策影响，住宅用地供给的短缺、不足，导致供给端跟不上需求端。
土地作为供给的根本要素，本就是控制房价的第一抓手，中长期土地政策对于楼市的影响是要大过于货币政策。
但从长期看，人口才是决定房价最为关键的因素。人才是需求的源头，人才能创造需求，只有需求的存在，商品才有价值。
| PART 2 |
人口影响的不仅是楼市，人口更是决定经济的核心要素，没有人口就没有市场，中国在这几十年能够快速崛起和庞大的人口基数关系极为密切。
在改革开放早期中国正是凭借廉价劳动力，在国际合作分工上获得一席之地，廉价劳动力让中国制造业在国际上极具竞争力，逐渐完成原始积累，才有后面的产业升级、转型的可能。
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中国经济长期依赖出口及投资拉动，特别是出口，国际需求使得出口旺盛，消化了国内天量的工业产能，进一步推动经济发展。
但近年，欧美国家担心恐惧中国的产业升级将对他们形成毁灭性的竞争打击而开始去中国化，压制中国成为西方世界的共识，全面去中国化只是时间问题。
以出口为导向的外循环型经济模式必定会越来越受抑制，中国经济注定将逐渐走向外循环—内循环结合的双循环道路。
内循环的核心支点则是内需，但内需因为收入分配的不合理，贫富差距的拉大等各种原因长期低迷，内循环之路道阻且长，显然没有我们想象中那么容易，但再难这条路也是需要走下去的，只依托出口的外循环风险过大。
不久前货币政策委员蔡昉给我们敲了一记警钟，他是这么说的：“中国总人口在2025年之前会达到峰值，而这会造成潜在增长率的下降，将对消费需求产生不利影响，除了培育中等收入群体外，没有别的出路。如果不能通过消费大规模复苏引导经济回正轨，就可能产生长期趋势慢变量(人口老龄化问题）的提前兑现”。
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△数据来源于格隆汇
从这段话和数据可以看到，对内需影响最大的中国人口增量即将达到顶峰，中国的人口红利优势开始慢慢褪色。
而人口作为内需的底层，对经济将全面影响，楼市也同样如此，所以看懂中国人口趋势非常重要。
甚至可以这样说，人口变化以及收入再分配的机制在很大程度上将决定中国内循环之路的成败，也影响着中国楼市后续的大方向。
从人口存量上而言，中国仍有世界上最强大的存量优势，人口红利依旧有挖掘的空间，但增量人口的减少意味着人口红利上的“内卷”，人口红利需要从粗糙的利用上转型到深度发掘。
更重要的还是收入分配的调整，以往我们太依靠投资驱动经济，长期压低利率，导致资本收益远大于劳动收入，这就导致了收入差距的扩大，富人越来越富，贫富差距越来越大。
收益集中在头部富人，有限的消费需求对于消费的带动并不强，内需自然长期低迷。
同时富人的货币大多流向楼市，进一步推动大城市房价上涨，大城市房价的快速上涨在一定程度又抑制了内需。
刺激内需的增长，两个办法最为有效。一是扩大人口基数，扩大消费的需求。二是在现在人口基数上，创造出更多的中产阶级，激活人口存量优势。
| PART 3 |
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首先是扩大人口基数，这一步的难度非常之大，涉及到方方面面。
生育率的下降的原因不仅在于房价过高，生活和儿童教育成本过高，还和年轻一代受高等教育后个体自我意识的觉醒关系密切，人口增量问题显然不是短时间通过某项政策就能够改变的。
人口增量在未来将是个系统性改革问题，急需尽快全面放开生育计划，同时出台鼓励生育的各项优惠补助型政策等，尽量改变新生人口增量的颓势，延缓人口的老龄化速度。
但不管通过怎样的努力，从发达国家的案例可以看到，生育意愿下降是任何国家进入物质充裕时代，教育大规模普及后都会面临的问题，将内循环最重要的内需寄希望于未来的人口增量显然不现实。
既然人口增量的断崖式下降是可以预见的，那么内需的激活只能依托于激活存量人口的消费。
上面我提到过，存量人口的消费之所以难以激活，消费多年萎靡的核心原因是收入分配的不平衡，经济过度依赖三驾马车中的投资。
投资恰好是资本密集型的，能够获取到资本的大多数又是有原始积累的富人们，这就导致富人大量利用资本投资赚钱，国民收入大量被资本获取，普通人依靠劳动收入很难和富人们相比。
中国金字塔型的收入模型是收入分配两级差异的最好体现，相比欧美、日本等国家橄榄型的收入模型，中国的中产阶级的比例显然是不算高的，而内需又恰好需要中产阶级的推动，富人加穷人的组合对于消费的提振影响太小。
所以想要改变内需不振的关键只能是收入分配的再调整，尽量提高劳动收入在国民分配中的比例，或者能够让更多的人参与投资（健康的股市），让更多的普通人参与到资本收益的分配，从而改变收入分配的不合理，内需自然无忧。
我们再抛开内需，谈一谈新生人口断崖式的变化趋势对于楼市的影响。
| PART 4 |
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在未来，人口增量必然呈现下行趋势，房产总需求也必然呈现下行趋势，于是有人就得出房子未来将如葱的结论。
但显然人口增量的下降并不是这么简单粗暴去理解的，中国的城市化还在进行中，小城市迁移至中心城市的“再城市化”才刚刚开始，人口分布和流向会导致不同的城市楼市结果会完全不一样。
中小型没有产业优势的城市在未来必然呈现人口大量流出的趋势，而中心城市或具备产业比较优势的城市将继续快速发展，未来的中国城市化就是中心城市化的时代。
如果我们将近些年房价涨幅较大的城市列举出来，一定可以非常清晰的发现，房价涨幅和城市的人口变化呈现非常强的相关度，这些涨幅较大的城市可以分为两类。
一种是沿海或长江沿线的大城市和区域中心城市，如四大一线城市北上广深，杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安等强二线中心城市。
另外一种是长三角、珠三角、以及江浙、福建沿海的外向型经济城市，如无锡、苏州、常州、南通、金华、义乌、福州等。
如果我们将人口流入与地图匹配起来，可以发现这些房价涨幅比较大的城市几乎都是人口流入型城市，多分布在中国东部沿海及沿江，而房价下行或稳定的城市基本都是人口流出型城市，这些人口流出城市大多分布在中国的北部、中西部。
还可以明显发现，其实人口流向和经济分布同样是正相关，出口导向性的经济导致沿海及具有水运优势的长江航道沿线城市具备更强的竞争力。
竞争力强，城市效率高，就业机会多的城市必然就会吸引人口大量流入，人口流入必然就带来住房需求，房价自然就拥有上涨的动能，支撑起房产市场。
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人口增量不足是事实，但人口的再配置也是事实，就如人口老龄化的日本，具备经济优势的东京都市圈在人口超过3700万后，人口还在缓慢的增长，这就是大城市的能量。
以工业、服务业为核心的现代经济非常依靠规模经济的比较优势，大城市越大效率越高，同时大城市更多的就业机会也更有利于平衡城乡间收入差距，有利于创造出更多的中产阶级，有利于收入分配的再调整。
所以在未来，大城市长大是不可逆转的趋势，对人口的虹吸趋势也不会改变。
可以预见，未来中国再城市化还有很长的一段路，中心城市的人口流入大概率将持续非常长的一段时间，不是短期就会结束的。
而没有产业或地理、水运优势的中小城市人口持续流出也将长期持续。
新增人口出现断崖式的下降，虽对于中国未来的人口结构和经济都是巨大的考验，但考验的背后，人口的流动趋势带来的机会依旧很多，机会就在大城市。
假如你还不在大城市，请跑步进入大城市，大城市才有更广阔的未来。
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文/荆轲 编辑/荆轲 未来大城市人越来越多，中小城市人越来越少。 最简单的，没新生儿，以后学区房卖给谁… 看炒房 韩国老龄化，少子化，首尔照样涨
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