2021年，中国房地产趋势分析：关于房价和楼市的几个风险思考
熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百五十八期（NO.458）专栏内容提要：
针对在当前中国全新的经济规划下，金融和货币环境中的房价与楼市，几点关于风险的思考与分析。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。
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这是熊猫贝贝的第458篇原创文章：
时间进入2021年4月下旬，中国楼市这一轮的调控，丝毫没有放松和转向的意思。
平均1.3次调控/天的频率，金融收紧，市场监管力度加大，也还是没有抑制住房价“全面上涨”的势头：
国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一季度房价表现已经有了一个较为明确的结果，70城新房价格指数整体呈上涨趋势，除一线城市环比涨幅有下降趋势，二三线城市环比涨幅均有扩大。
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涨了就是涨了，平均房价一折算，如果用1-3月销售额除以面积，就是当前的全国平均价格。38378亿元÷36007万㎡=10658 元/㎡；与2020年第一季度的9266元/㎡相比，这一年全国商品房房价同比涨幅为15%。
真话不修饰，假话不开口，事实上，从2021年一季度的房价表现来看，事实上已经出现明显的由大城市带头楼市热度上升，并且呈现辐射拉动小城市，甚至区域化看涨的明显趋势。
还真的不用什么“轮动”，“增长放缓”这样的词语来修饰遮羞。
房价高涨得快其实本身没有什么问题，市场经济，你情我愿，涨价刺激经济活力和金融收益，拉动地方土地财政收入……
只要经济增量跟得上，只有收入有增长，房价增长不是很正常的么？！
问题是，2021年的两会再提“房住不炒”的前提之下，在调控政策不断升级的影响之下，叠加十四五规划开局之年和中国正处于大国博弈，经济内忧外患的经济大环境的当下，这种上涨，就很不合时宜了。
经济大环境，不适合中国房价此时出现的暴涨现象，后疫情时代，经济恢复尚且脆弱不稳定，房价上涨，和病危打激素没什么区别。
而从市场层面和行业发展来看，其实2021年一季度的房价上涨，事实上会给金融层面和社会经济稳定，带来很多不确定性的隐患和风险。
那可不么？没有明确的经济增量的情况下，房价快速上涨，不就是非常明显的经济泡沫现象和炒作表现么？
当然，顶层设计和国家高层对于当前的楼市和房价表现，包括可能出现的风险威胁，是非常不满意的，调研督导绝对算是今年对于房地产市场监管的一大特色，而另一大特色，就是约谈，谈什么？大家看看下面这句话（每次调研，约谈都可以见到对外通稿内容）：
在深化房地产调控的过程中，地方政府应提高政治站位，深刻理解“房住不炒”定位的重要意义，充分斟酌出台的相关政策，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
所以，单纯地去看什么调控，督查，意义不大，其实把话说到这个份上，已经很清晰了，这是央地在经济层面的博弈了，是立场归属问题了。
这篇文章，不谈调控，为什么？因为现在的楼市调控已经升级了，地方有地方的经济需求，国家有国家的顶层设计，与其关心神仙打架，不如立足于当前的楼市，面对现实的房价行情，在市场中进行思考，发现风险，认知泡沫，或许对于绝大多数普通群体，有买房打算的各位朋友，意义更大。
在当前这种情况下，目不暇接，层层加码，走马灯一样的各地调控，实际效果的意义，还比不上政治意识形态的表态和分寸表达，分析调控揣摩意识形态？不好意思，这是禁区，懂得不解释，不懂也解释不了。
不能参与规则的制定，关注规则就可以了。
不能对高级别的博弈产生影响，那就发现风险，规避危险，保障自身优先。
这就是“识时务者为俊杰”的意思。
在没有话语权，决定权和影响力的层面和维度，进退有度，才是水平。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
[*]每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
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一、风险思考一：一线城市楼市的“计划经济”趋势对房价和成交的抑制风险
随着2021年4月21日，广州20天时间内，接连两度调控出台，楼市规则升级，正式宣告本轮楼市调控，4个一线城市实现全面覆盖，这一次广州的调控，尺度分寸分量兼顾，不仅效果预期可见是有了，最重要的，是通过调控表达出来的态度和诚意的意义，比调控效果更重要。
这也是本轮调控的顶层核心诉求：4个一线城市的带头表率作用和态度反馈。
其中，最难受的，莫过于“二手房指导价”制度下的深圳，先不说房价是否坚挺，还能不能反弹上升，至少在市场层面，是被实实在在的降温冰冻了。
既然拿捏不好分寸，自然不会轻松放过。
事实上呢？一线城市的高房价，房价持续上涨，楼市情绪高涨，对应的风险相比于其他任何城市而言，是最小的，谁让全国的资本都汇聚一线，全国，甚至国外的有钱人，对中国一线城市都青眼有加呢？
供需，购买力，市场预期，人口基数，城市配套……中国一线城市的房子，毫无疑问资产类别中绝对王者，核心地位。
关键的问题，不是房价涨，不是房价高，是什么？
是这个涨的原因和理由，风险太大。
大家说深圳的房价会涨，其实凭借深圳的经济发展实力和城市地位，现行的房价并不出格，至少来说，没有那种金融系统性风险，但是问题就在于，深圳的房价上涨，已经不是经济增量，收入增加，城市发展带来的动力，而是市场情绪和盈利预期在主导了。
这就很危险了，简单一点，就是深圳的房子已经出现类似于日本东京，中国香港那样的资产金融化趋势和特征，并且在杠杆支持的背景下，发展成为分拆参与的证券化资产。
这不就和股市里面因为市场情绪，将一个股票的价格推高的原理一样了吗？
不仅仅是深圳，而是一线城市都这样，经济活力强劲，金融意识灵活，只要条件允许，这种金融化炒作的手段，就能马上成熟，并且全程无缝实现运转。
本质上，就是击鼓传花，盈利算参与者，风险全是银行的。
日本的楼市崩盘怎么来的？就是这么来的。所以国家对于深圳的处罚又快又准，调控层层加码，金融监管持续收紧……
这就让深圳的楼市陷入了冰冻，从高峰期到低谷区，3个月时间不到，就完成了逆转。
对于一线城市而言，当前购房群体最大的风险，主要有三个方面：
1、房票资格的认定。
2、买房以后需要接受房价高位横盘（新房），或者高位接盘，短期房价出现下调的风险，（二手房）。
3、购房成本因为调控环境和金融监管加强的环境，成本上升。
一线城市房地产最大的风险，在于交易层面的限制，是一种特殊时期具有典型“计划经济”特征的阶段，不仅仅是深圳，其他一线也是一样，广州最新调控，标志着所有一线都步调统一。
除了刚需正常购买以外，其他目的的购房行为、手段、套路还有方法，目前在一线基本上都难以实施和行得通。
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二、风险思考二：南方调控热火朝天，北方救市凄凄凉凉，分化加剧的风险扑面而来
2020年疫情后，货币宽松，央妈放水，一时之间全国楼市蠢蠢欲动，在经营贷和高流动性的货币环境等等因素之下，全国房价2021年普遍上涨的现象已经是不争的事实结果。
但是即使大环境大趋势如此的情况下，中国的南北房价分化，也越发的明显和加速了。
和南方城市，特别是经济发达集中的长三角，大湾区一片“涨”声，载歌载舞的资产膨胀欢呼声中，北方城市却普遍出现了“老大吃肉，老二喝汤，剩下小弟弟全部眼巴巴”的困窘局面：
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这就导致了一种奇特的楼市景象：北方出政策救市，南方出政策调控，整个北方，除了首都北京以外，特别是中小规模城市，房价横盘阴跌，即使大环境货币流动性的助推，到了北方这些城市，都迅速失效。
这种现象的背后，是常年被争议的“经济南强北弱”的真实映射，一个城市和地区的房价，还真的不是市场情绪和预期能拉得起来的，短期拉起来不难，一直拉，就需要经济基本面的支撑和外来人口源源不断的需求支持了。
很显然，北方城市的房价问题，还真的不是救市政策能遂愿的。
绝大多数的北方城市在救市。
绝大多数的南方城市却在调控。
孰冷孰热，价值高低，一目了然。非常清晰，又非常残酷。
北方城市的房产价值，都到了货币政策都难以拉动的局面，这种价值风险，不可谓不大。
可以理性预见的是，即使短期房价横盘阴跌，但是北方城市高首位省会和经济1+1城市（河南的郑州和洛阳，山东的济南和青岛）以外的小城市，房产价值持续贬损，或许会成为未来难以扭转的趋势。
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三、风险思考三：2021年，楼市最大的“辐射”价值不攻自破，虹吸加剧才是真的。
如果说过去20年，中国楼市最大的噱头和包装，莫过于“辐射”效应：环大城市的小城市，享受城市外溢发展红利，水涨船高，潜力惊人！
事实已经证明，这就是彻头彻尾的谎言，要么就是理想主义者的一厢情愿。
都2021年了，没有任何一个小城市，是依靠就近的大城市发展延伸而得以价值上升的，最多的，反而是概念炒作过度，什么扩容扩区扩权，做梦都想着村里变城里的心态，哄抬起来虚高房价，被现实打脸，跌跌不休。比如河北的燕郊，北三县，前段时间走红网络的房价“膝斩”，炒房套利？长期套牢还差不多！
这里举几个例子对比一下：
1、深圳，华为搬到东莞松山湖是产业延伸发展么？不是！是华为难以承受深圳高企的成本，自发行动的成本迁移，而深圳原本引以为豪的制造业呢？开什么玩笑，在深圳还有比炒房更赚钱的生意？
2、北京，人口户籍限制，而且北京这个地方基本上没有什么商量余地，没有腾挪机会，现在的北京，是没有辐射效应的，只有什么？作为首都的绝对虹吸力量。
环京的萧条不是周期性，而是炒作狂欢以后预期不能兑现的长久，甚至是永恒的状态。
这两个例子说明了什么问题？
连一线城市都没有辐射只有虹吸，那么就算新一线，高首位度省会，这个辐射价值的论调，是不是该歇菜了？
什么环广州，环上海就不说了，自身不硬，连睡城都没资格。
环成都？环长沙？环武汉？环合肥？……期望有多高，失望也就有多大，就这么现实。
未来这些环大城市的乡镇俱乐部城市的房价，在货币政策退潮，预期不能兑现的前景之下，价值崩塌的风险非常之大。
环什么环？和富人靠得近一点，不代表自己就能进入别人的阶层，拥有不同段位的财富。
太子侍读，自身不硬，结果能好么？
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四、风险思考四：小城市房价的“末日狂欢”
2021年房价上涨统计中，三线及以下小城市的表现同样亮眼：
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事实上，房价这个东西是地域性很强，存在撕裂感和现实隔阂差距的价格环境。
即使在深圳这样大涨特涨的城市，区域一环，冰山岩浆，也毫不稀奇。
至少有103个县(县级市)房价均价过万，其中陵水最高，义乌第二。从区域分布看，这些县域主要分布在东南沿海地区，其中，浙江最多，广东仅1个。
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县域房价前20名 (房价单位：元/平方米)
哟呵！这些小城市还真的是乘风破浪猛得很啊！不知不觉，县城房价赶超省会不是个笑话了。
事实上，按照2021年一季度全国房价涨幅来看，一线城市即使幅度较高，但是占比很小，依然出现较高的全国普遍房价上涨（15%），意味着什么？
大量在调控名单，热点城市和重点监测对象以外的中小城市的房价，从2020年到2021年，闷声不作响，悄悄咪咪地涨了起来，相较于聚光灯的一线新一线省会和经济热门城市，这些小城市还真的胆大包天，闷声发财。
这不得不值得警惕：原本中国的房价泡沫最为集中（因为是棚改和政策推动）的这些小城市，房价本来就就有脱离本地购买力的危险，在叠加人口流失（这是主要问题）经济缺乏规模和档次产业支持，这样的房价躁动，就有些无厘头了。
小城市，特别是县镇一级的城市，房价在这一轮周期中不受限制（调控不顾及不关注）的上涨，无论是什么原因，都不是健康正常的经济增量和货币现象导致的，像极了末日前的狂欢，值得警惕，并保持谨慎！
真的想问一句：特别是经济基本面较差，没有什么地域和经济想象力的小城市房价上涨的勇气是哪里来的？
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五、风险思考五：经济发达地区的房价异象风险
进入2021年，中国楼市中，比较吸引全国关注的一个地区，绝对是长三角经济区。
为什么不是大湾区？客观来说，大湾区除了深圳，东莞，广州，佛山有所异动，都是个体动作，并没有出现区域性和规模性的普遍上涨，反而惠州，肇庆，梅州，河源等等的湾区城市或就近城市，房价不温不火，甚至小涨小跌都有。
深圳涨的热火朝天，紧邻的惠州丝毫不动，奇怪么？
大湾区，只能算星火点点，特殊个例，对整个大湾区来说，房价拉平了，说不定还真的没什么增长点。特别是新一轮调控后，深圳东莞已经熄火，广州佛山行情基本走到尾部，长三角就成为集中涨价重点区域。
2021年前2个月，长三角除了安庆外全线上涨。更重要的是，这些城市都在疯狂卖地，溢价率还在上涨了。比如徐州一季度连续拍出地王，溢价率基本翻倍，新城区楼面价直接到16907元/平方米。3月中镇江新地王竞价214轮，楼面价12100元/平方米；常州楼面价将近2万/平方米，南通、湖州、无锡、苏州地价都在涨。
地价的上涨带动了市场预期，二手房和新房就被带起来了。
徐州房价已经连涨60个月，过去3个月的新房均价13432元/平方米，同比上涨13.6%；而且市场还供不应求。
淮安楼市则是量跌价涨，小资家显示淮安二手房均价10616元/平方米，环比上涨2.78%。绍兴新房记录被刷新，越城区均价为25764元/平方米，成交量还在增加。
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浙江省的情况就不用说了吧？八个字“全省皆涨，全省破万！”有兴趣的朋友可以问问浙江的朋友是一种什么样的体验。
当然，长三角全线暴涨，有经济发达的背景和故土乡情的因素，最重要的，是吃到了中国疫情恢复后率先恢复生产的对外贸易红利。
这一点很关键。
但是从两个方面来看，这一次长三角的房价上涨，其实隐患风险不少。
1、疫情在资本主义国家陆续消散，贸易需求降低是必然，对应的就是红利减少，没有可持续性收入增加保障；
2、虽然长三角经济相对活跃发达，但是基本上都是本地消费为主，存在攀比和过度热情推高房价，事实上很多小城市，也是人口外流的情况明显。
所以，长三角的房价区域性上涨，有地方政府明显的对土地财政依赖的特点。
同样值得警惕风险的，还有西北区域，特别是西安为核心的片区上涨。
这样的风险，可能比小城市，小县城房价上涨稍微好一点，但是对应到高位运行的房价和持续上涨的趋势，未来需要这些长三角小城市花费很长时间来消化这一波的价格泡沫。
不消化还不行，不消化就崩盘，炒房团代表的家乡温州，也在浙江，温州房价，已经崩过了。这才是熟门熟路呢！
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写在最后：几点思考和建议
2021年调控风向，其实非常明显，态度非常坚决，很多原本咋咋呼呼喜欢带节奏的自媒体也好，中介也好，现在换说法，真比变脸还快，一出政策，马上巴拉巴拉，一堆味同嚼蜡的说辞。
实话说，看不懂本质，不明白调控的底层逻辑，看不到风险，调控文件面前，都是文盲。
这不是骂人，只要是识字，照着念谁不会？
所以，抓本质，谈逻辑，说风险，最后实实在在给需要买房的群体和市场参与者给出点靠谱的观点和建议，才是最靠谱和有价值的。一天搬运调控，咋咋呼呼，自己搞不明白还去瞎带节奏，不就是制造互联网垃圾的行为么？
文章最后，给出几个思考观点和建议：
1、本轮调控的核心逻辑本质，是态度大于效果，别忘记这个词“政治站位”，出于地方利益考量和顶层设计的权威需要，调控从一线往新一线，二线还有省会和热门区域转移，势在必行。
但是不一样的是，一线城市还有商量缓和的余地，城市级别一旦下沉，就是雷霆手段了，这个没什么好商量的，一线带头大哥，比如深圳，都被锤的满头大包，小城市还想讨得了好处？
2、调控落地，必然利好灯下黑，经济基本面好的城市房价上行，比如佛山、苏州、洛阳等等就是典型例子，现在就是这样的城市闷声发财的窗口期。
3、大城市二手房行情已经提前抢跑，甚至有透支增长的疯牛尾期特征，无论刚需还是投资，都不适合当前入手，与其和二手房东在高预期的主场优势里面斗智斗勇，不如去买新房。
4、小城市，特别是人口外流的小城市，房价小心，天黑路滑，暗藏凶险。
5、北方城市，包括北京，投资谨慎，离首都越近，调控威力越大！
以上为本人个人观点，权当抛砖引玉，希望给能够看到的各位读者朋友们，一点启发，一点帮助，一点参考，那就很好。
当然，房价地域隔离，感官认知不同，也欢迎您分享您所在城市的房价动态和看法，留言区见~
文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。 写这么多累不累啊 蹦吧，啥都没有变，只是房价涨了 柒拾首付，叁拾贷款你试试！ 支持越调越涨的观点。不买房子，等着手里的钱贬值吗，坚定买好房理念。 收入有增长[捂脸]，一个季度00前的两房都涨了100多万。收入要增长多少够？ 涨势依旧 浙江全省房价全部都是一线城市，全省三五年内赶超上海深圳不是梦，经济强省，有钱牛 房价和楼市的几个风险思考 房子涨不涨不知道，钢材要坐火箭了[灵光一闪]
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