武汉楼市：本地人瞧不上的地方，往往涨幅最大
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/08b6c64304214f1482fbac6d5fd2f188这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下精选问答内容来自“武汉房姐”公众号
伍
提问：房姐你好！两年前投资买的武湖联投汉口郡一期小洋房 至今横盘！那个时候小白 迷信概念 2年了 武湖完全没动 全是规划！您觉得这个房子还有必要拿手里吗 我想的是及时止损 亏2年利息 挂着慢慢卖掉算了，换点资金去光谷东或者别的城市重新开始。请问房姐建议呢 卖了及时止损 还是 再等等 看有没有一波行情？个人觉得很难轮动到这里！
回答：你好，感谢付费！
新区相对成熟区，就类似风险投资之于稳健投资，或成长股之于蓝筹股。成长股并不必然比蓝筹股差，但成长股的股价里，当前净资产的成分较低，未来新增利润折现额的成分较高。而计算估值这件事，的确是不简单的。涉及大量要素取值的假设。
那么，对新区这样的“成长股”的估值，就会有人估的过高，有人估的过低，从而造成总有那么一些新区是被低估的，这就是机会的来源。
其实有些新区的确定性已经很大了，就是会成为未来的城市价值高点，当前价格也真心不能算很贵，典型的，如：南京河西奥体江北新区，杭州钱江新城，武汉光谷新区，郑州郑东新区，成都天府新区。
但是有些新区，不确定性非常大，当前买入，有赌博的成分，比如长江新城。目前各项规划落地太慢了。长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。
在不限购区里，武湖对比武汉其他几个远郊区 还是更有优势。
如果你的追求涨幅确定性，有房票，可以出手武湖置换光谷东。当然如果你底层充足，建议加仓光谷东。
陆
提问：家庭情况：子弹：200 收入来源：我在北京西二旗附近，老家有套房子，有贷款，如果卖掉能到手80w,北京有购房资格 我的想法：1.在北京买一套，以后可能升值空间大。现在的问题是 算二套，压力偏大。还有两个孩子，没有北京户口，以后上学也不方便 2.先在武汉买学区房，2年后，老大上小学的时候一起过去定居。买房主要是考虑到先满足自住+投资，3月底去看了下光谷附近的学区房: 光谷一小+光谷实验中学,保利已经涨太多，压力偏大，并且有些接盘的意思，有些犹豫。江城雅居和融科天域也涨了很多，主要也没看到特别满意的。也去看过纳帕溪谷的别墅，确实挺喜欢，担心以后孩子上学不方便，便放弃了。
我的问题：1.大方向是在北京买还是武汉买？
2.如果去武汉买的话，光谷学区房如何选择？
我的初步想法：
1）光谷一小+实验中学 走公立学校（保利、融科天域、江城盐焗、格调） 2）光谷非一流小学+实验中学 走私立学校，初中视情况而定，实验中学兜底（中建大公馆、万科城花、万科城市花园） 是一次性到位 大三居或者4居室呢？还是买个老破小学区房+光谷东三居投资呢 最早我是想直接保利买个三居的，但是最近发现涨的太猛了。和买一套格调+光谷东投资一套差不多了。辛苦房姐给解答下，最好能做下推荐。
回答：你好，大单优先原则，既然有北京房票，那北京和武汉对比 首选北京。这一轮一线城市的优质资产集体上涨，深上广是明涨，北京是暗涨，非常低调。
热点已经从海淀西城学区房转向了朝阳次新房，尤其是望京、太阳宫、双井板块，这些板块的朝阳次新房从去年底到现在涨幅已有15%左右，目前还在持续上涨中，最终可以涨到25-30%。
老家房子尽早出手，把子弹扩大到200+，这个首付选筹最大化正常可以买到500出头的。
在西二旗工作，考虑通勤范围一小时内，范围如果放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。
码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。
回龙观算是靠沾着海淀，这波春节后一起涨了一些，次新盘涨幅大，经适房涨幅小，当下选筹可以赌一赌学区，譬如知识星球内部推荐的楼盘，看看它家人大附以后能否出点成绩。
如果纯投资，投资回报率最大的板块和楼盘详见知识星球内部分享，五环内还可以多贷款一点。
至于武汉这类小单，未来子弹凑到50以上，入手一套光谷东的上车盘即可。关山大道追高不适合。
柒
提问：我想在武汉购买一套200平附近四房，房价在4万附近，配套设施完善一些(地铁、商圈、学校中等偏上)，二环以内，目前我思考在二七滨江、武昌滨江、汉口CBD附近等三个区域选购，可以推荐几个楼盘作为参考吗？
回答：你好，武汉各个豪宅板块档次排名：
1.二七滨江，武汉顶级豪宅集中板块，比如武汉天地等，武汉房产圈公认的第一梯队。
2.汉口核心区，比如新华路，香港路，建设大道，西北湖等。
3.汉街-沙湖-东湖，这一带本就有很好的基础，省委省府雄踞片区，东湖、沙湖双双携手，名校大医院等一应俱全，它是湖北最先大面积供暖气的片区，且最有保证。这里也是豪盘聚汇地。自古以来，东湖就是高雅名士聚集的地方，不仅有深厚的文化积淀，还有清新干净的生活环境，因此被奉为高大上的富人区。如今，各家新老楼盘，以及私家别墅依然很低调的藏在东湖沿岸，有的别墅甚至低调到你根本不知道在哪里。
4.武昌滨江，发展看好，不过板块发展需要一些时间，耐心长持。
5.青山滨江
6.汉阳滨江
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以上各板块投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
捌
提问：房姐，为什么你说本地人总是看不清本地房产的投资机会？
回答：经常会听到很多刚入行的多军朋友说，投资新兴区域还很荒凉，问了本地人都说根本不会到那里去买房。看到这个提问时，很多人就会放弃，就会用“本地人都不会去”挡住了自己的钱途，最终错失一次次的投资机会。
职业多军面对这样的问题时，就会眼睛一亮，机会来了，眼前就是布局的最好机会，而那些总看本地人布局出手才出手的人往往就是接盘侠。因为决定房价涨跌的，根本不是本地人，而是有远见的外地人。
因为多军清楚的知道，房产投资就是捕捉那些会涨价的房产，而会涨价的房产就是周边配套设施会不断有增量的房产，而配套设施的增量就是从要啥没啥过度到要啥有啥的转化过程。也就是说，房价上涨的本质就是房子周边的配套设施不断增加，而只有城市新区才会有这种增量的大概率机会，而城市老区基本都是成熟区域，没有了增加配套的可能。
本地人基本都是居住在老城区喜欢恋旧，对原有的基本恋恋不舍，哪怕再破的地方自己喜欢了也不愿意离开。对于城市新区基本看不上，也不相信新区真的能够崛起，因为在本地人来说，原来的才是最好的，习惯的就是最适合的。
决定房价的，是看有没有越来越多的人愿意买，买的人越来越多，房价就会上涨，而城市新区由于有不断增加的全新配套，而外地基本不看老城区新城区，只要哪里便宜哪里的配套越来越好，就会买哪里，这样，新城区往往成为外地人的的首选。
这些新城区由于外地人的不断涌入，又有足够多的地方承接城市新功能，配套设施就会越来越完善，带来的最大变化就是房价的大幅上涨。当城市新区的房价大涨后，标志着配套设施也开始完善，于是本地人才开始接受这些新区，这个时候前期的投资者可能就会开始卖出，接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。
北京房价这些年涨幅非常高，可是推高北京房价的根本就不是北京人，而是那些来北京打拼的外地人中成就者。北京周边更是基本外地人购买，本地人很少去周边置业，而涨幅最高的恰恰就是北京的周边。而当北京周边房价涨高以后，北京本地人才开始纷纷到周边置业。而这些人就是接盘侠。
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