楼市陷入“买不起、卖不掉”的僵局，如何破局？这三个办法可行
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/a980ba6adf5c4290bb294852a88f967f房地产经过20多年的高速发展，楼市环境已经发生了深刻变化，呈现出三个显著特征：市场饱和、房价太贵、供需脱钩。
最近10年，受城镇化建设推动，大量的农村人口涌进城市，产生了海量的房住需求，新建商品房也呈井喷状入市。而到了当下，央行调查数据显示，我国城镇居民住房拥有率达到96%，有二套及以上住房的家庭占比超过四成，户均拥有住房1.5套。其实早在2017年的时候，西南财大发布的调查数据就显示，我国住房空置率的平均值已经超过20%，全国城镇地区有空置房6500万套，其中二三四线城市尤为严重。另有数据显示，如今国内城镇居民人均居住面积达到40平，超过发达国家城镇居民人均33平米的居住面积。而在城镇化率由10年前的50%，跃升到如今60.60%的过程中，商品房供应则由短缺阶段发展到过剩阶段。
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全国各地的房地产市场发展迅猛，房价上涨的速度也是高得惊人。截至去年底，全国的平均房价为9860元/平，而到了今年的1、2月份，则达到了11030元/平，正式跨入万元时代。房价大数据平台统计结果显示，最近10年全国重点30座城市的平均房价上涨了10倍，一线城市甚至暴涨了20、30倍，县城的平均房价也达到6、7千元，部分县城的房价已经突破万元每平。
根据易居研究院年初公布的数据显示，国内的房价收入比达到9.2，已经远远超出了国际上4～6的合理水平。而一线城市房价收入比更高，上海、深圳、北京的房价收入比甚至超过30。也就是说，在中国内地城市买房，不吃不喝的情况下，平均也要9年多的时间。现在对于普通购房者来说，仅仅首付就需要掏空家庭三代人的积蓄，之后还要背上二三十年的房贷，买房压力之大，已经居于他国之首。
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在房价与收入不对称的情况下，不仅“凭工资收入买不起房”，已经成为包括县城在内各城市普遍现象，还导致这样的一个僵局出现：一些人拥有多套住房，想卖卖不掉；一些人需要房子，却根本没钱买。而导致这一僵局出现的原因，我们认为至少有以下几个：
第一，市场需求不断减少。由于社会资源分配不均，体现在占家庭7成以上财富的房产上，也造成房产分配上的不均衡。加之多年来投资渠道匮乏，房子对于每个家庭又不可或缺，于是少数有钱人就针对性地选择投资房产，最终手里的房子越积越多，占据了空置房中的绝大部分资源。但是随着市场逐渐饱和，需要房子的人已经越来越少了，成交量减少也是遵循市场规律。另外我国人口存在中老年人多、年轻人少的结构性矛盾，而中老年人大多数是不缺房子的，房子主要靠年轻人去买，但是即将进入婚龄期的00后，人口却比90后减少了19.39%，需求不旺也在情理之中。
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第二，房产持有成本太低。众所周知，在国内多持有一套房产，除了每年缴纳一点可以忽略不计的物业管理费，几乎再无别的支出。那么持有一套房产，过个几年等房价上涨卖掉，所赚取的差价，就能够完全覆盖已支付的费用，这显然是投资炒房客大量出现的重要原因之一。而多年来房价确实又是保持上涨的，客观上也给了投资炒房客的炒作空间。即便到了目前，全国房价平均涨幅仍然保持在6%左右，而少数热点城市的房价涨幅可以超过10%，对于投资炒房客来说，这样的涨幅仍然具有很大的吸引力。
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第三，开发商和投资者不愿、也不能降价。购房者历来是买涨不买跌的，如果房价保持上涨趋势，购房者害怕价格再涨自己更加买不起，就会着急买房；房价一旦下降，购房者害怕买在高位吃亏了，就会持币观望。而随着土地等建筑成本的不断上涨，以及房贷利率的上调，开发商和投资者的投资成本也在不断增加，如果低于成本价卖房，自己就会亏本。因此不到万不得已的时候，他们是不会选择降价卖房的。加之最近几年楼市调控越来越严，银行为防范金融风险，不仅限制开发商融资贷款的资金规模、为房企划出了贷款融资的“三道红线”，同时也降低了个人购房者贷款融资的额度，缺少杠杠来支撑，包括刚需在内的购房者又减少了一部分。
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那么如何打破“买不起，也卖不掉”的僵局呢？可行的办法至少有三个：
第一，增加房产保有环节的成本。房地产长效机制包括开征房地产税和空置税，只要同时出台这两个税种，或者以房地产税先行开道，都会增加多套房持有成本。而从欧美、韩国等国外的征收情况看，以1%～3%税点起征，并按照拥有房产数量多少实行累进制加税，对于遏制房价上涨，打击投机炒房是可以起到有效控制作用的。之前财政部长刘坤在人民日报的一篇文章中就提到，按照“立法先行，充分授权，分步推进的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。建立健全个人收入和财产信息系统。”。与以往提法不同的是，过去的论调是“稳步推进”，而此次却在前面加上了“积极”二字，是否意味着房地产税立法，已经被提上议事日程了呢？大家可以拭目以待。
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第二，多渠道提供保障性住房。加大土地供给，优化土地保障政策，提供多样化居住产品，完善“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，是房地产长效机制的另一项重要内容，特别是房源相对紧张，房价非常贵的一线城市以及部分强二线热点城市，只要市场上的廉租房、公租房、经济适用房和共有产权房等政策性保障房多了，并大力培育发展住房租赁市场特别是长期租赁，在法律上实行“租售同权”，那么市场上的房子将不再紧俏，持有多套房产的人将面临很大库存压力，房价上涨幅度再不能满足投资标准，在投资不赚钱甚至亏本的情况下，就可以逼出多余的房子进入市场流通，提高房子的使用效率，房子“卖不掉、买不起”的僵局就会被打破。
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第三，让多套房持有人主动降价。对于楼市出现的“买不起、卖不掉”的僵局，早前著名企业家曹德旺就提出过自己的看法，他认为：“现在有钱人手中拥有多套房，而没钱的人现在买不起房子，以后大概率也是买不起房。只有有钱人把手中的房子卖给刚需，才能打破现在的僵局，如果卖不掉的话，就降价卖”。曹德旺之所以提出这样的看法，也是对市场供需关系发生颠覆性变化、房价居于高位的基础上，作出的合理性建议。试想在收入始终跟不上房价上涨的情况下，如果多套房持有人不把房价降到与需求者购买力基本对应的价格，房子如何能够卖出去呢？除非没有资金压力的人可以死扛不降，否则只要想要把房子变现，最终“妥协”的也只能是多套房持有人。
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总结：房子陷入“卖不掉、买不起”的僵局，主要原因是投资性购房增多推高了房价，让房子背离了居住本质属性，价格偏离了购买力相适应的范围，市场自然无法形成良性循环。只有坚持“房住不炒”的政策方向不动摇、不松懈，并采取类似于出台房地产税（空置税）、增加保障性住房供应等有效调控措施，才能倒逼多套房持有者吐出手中多余的房子，让市场充分活跃起来，进而打破这一僵局。 平均每户1.5套，但是有钱人几套，几十套甚至上百套，有多少人被平均到了1.5套？ 别降，涨到10万， 二手房永远限制流通交易，房子只住不买卖，就解决了 我就属于买不起的那种，以前一心想买房子，现在不想了，涨得太快，心累。 我就买不起，现在我在租房住呢 投资者不愿？！那就禁止投资者交易，不是刚需自住不得购入和过户就是了，一经发现断水电50年没得任何商量和周旋余地可言！ 凡是商品必须遵循价值规律，偶尔违背可能，长期如此必遭天谴 超过3-5套的一律禁止买房 你这三个办法有人听吗？
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