北京楼市：城市化结束，房价会暴跌？内行人不这么看
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/56e1b214425c4783a0b713645f45f64b我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐，城镇化结束之后，房价会停止增长吗？
回答：中国的快速发展离不开人口的红利，每年消耗世界40%的水泥和35%的钢材 任何行业生存的土壤必须是人，没有人就不会产生消费，把8亿人口从农村带到城市形成巨大消费群体，这将是全球最大的市场，我们把自己的事情处理好就是世界第一了。在城镇化的道路上，我们的效率是最快的，英国用了200年时间，美国用了100年时间。
不是简单的把人拉到城镇就完成了城镇化，相对应的需要解决进城人的就业岗位、教育、住房、交通等多项问题，在城镇化的过程中房地产行业首当其冲。中国城镇人口1978年1.7亿人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为17. 9%，2016年，城镇常住人口7.9亿人，城镇化率57.35%，以往年的平均数据推算，每年城镇化率约为1%，预计到2035年城镇化率完成70%，达到发达国家水平(美国英国约85%),在推进城镇化中避不开房地产开发，房地产仍然将是黄金时代。在城镇化完成之后未必房地产的增速要放缓房价要跌，可以参照伦敦和纽约。
老房子换新房，非学区换学区，小房子换大房子，大房子换洋房，洋房换别墅，别墅换大平层，欲望无止境，需求永远不会停下来，产品迭代更生，今天的新概念豪宅未来会被淘汰，没有最完美的房子，永远存着改善，增长只会放缓，房地产不会被淘汰。
提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：房姐，您好！自身情况如下： 小西天今典花园已有一套小三居，有贷款（100），两个孩子，老大9岁三年级，老二两岁；现有活期子弹约1060，目前比较中意两套房，麻烦您帮忙做个比较： 1、本小区高层（19层）东北向155平4居（户型图一），一梯8户，光线还不错，客厅和房间都很明亮，毛坯房，需要大装 2、东城广渠门外远洋德邑B座低层（三楼）南北板楼161平三居，房子左边有一栋东西向楼挡着，因为楼层较低，只有上午8:00到下午1:30阳台有阳光，室内采光不是太好，白天也要开灯，但室内精装，基本拎包入住 两套价格都在1200左右，您能否从教育、环境、交通、配套以及未来保值（升值）多个方面帮忙做个分析，看看哪套更为合适，非常感谢
回答：今典花园是北邮附小对口北师大三附中，教育水平一般。户型过多较杂，有不少租客。内部自带影城，室内游泳馆，距离火箭军医院、菜市场、北邮北师大体管都非常近。生活还是很便利的 远洋德邑小区对口的是文汇小学，直升文汇中学、九年制，教育水平很不错。 整个小区只有3栋楼，附近有个崇文菜市场，生活配套及周边环境一般。这套采光是硬伤，会影响居住舒适度。 如果看重教育质量就选远洋德邑，看重居住体验和升值就选今典花园
提问：房姐您好，朋友推荐关注了您的号，学习了很多，您太专业了。新人首问： 家庭情况是非京籍，娃儿1岁多，父母帮带，两人在国贸附近上班，子弹大概800，首房首贷，年入大概50，请教房姐： 1、综合考虑养老、学区、上班以及保值或者升值，有无合适的小区或者区域推荐？ 2、如果仅考虑上班、保值升值，有无合适的楼盘或者区域推荐？ 3、惠新西街附近如何？有比较新的小区推荐么？ 4、买多大户型合适？ 期盼房姐能回复我，谢谢房姐
回答：1. 推荐你看看 珠江帝景 自住品质+学区 都还不错 2. 惠新西街次新很少基本都偏贵，保值角度 罗马家园这几个同类型物业可以淘下 3. 你们总价看到1300左右，这样月供还能承受。 4. 大户型的话 看看 7*180 ,6*210
提问：房姐您好！关注了您好久。想让给出出主意（已付费）本人公职三年退休。拿死工资月收入一共3万。来广营有两套小产权房现出租南湖渠西里一套50平米有房本现出租。因想离单位近些，电梯方便些在望京租房子住每月3000。三年后会有400个入账。想在望京改善住房，那些小产权房怎么办？是该继续租还是卖掉，好像也没法卖吧。您帮我规划一下。谢谢啦。
回答：我对小产权的房子实在不太熟悉，正规大中介不卖小产权的房子，我估计只能找找小区周围的小中介，绝大多数小产权房应该都是这么成交的。小产权房很不好卖，价格也不透明，你应该早点挂出去看看。 小产权的房子，涨幅比不过大产权，而且小产权的房子只能全款交易，无法使用杠杆，从资金配置的角度，肯定是把小产权卖掉尽量卖个好点的大产权合适
提问：房姐你好，新人首问，盼望指教！ 目前夫妻名下两套房，出手后预计950-1000左右。准备年底置换一套1000左右的封闭小区三居室，当下用于自住，3-5年后出租。 比较看重的因素一是小区品质周边配套，二是租金收入。从投资角度看不跑输大盘，能增值更好。 目前重点关注： 双井（金港国际、天之骄子、苹果社区南区） 十里堡\/朝青（珊瑚湾、珠江罗马嘉园） 望京（上京新航线、融科橄榄城） 想请教下： 1.从房租收益、房子保值的角度，更推荐哪些片区和小区？ 2.首套二贷的话，公积金贷款还是全款购买更合适？ 3.目前人在国外，预计明年年底回北京生活，届时换房和目前市场状况下换房相比，是否有劣势？（主要担心现在无法当面与买家，卖家或中介沟通）
回答：你看的也是我常推荐的几个盘 位置上 望京>双井>十里堡\/朝青 望京 融科橄榄城>上京新航线 双井 苹果社区南区>金港国际>天之骄子 十里堡\/朝青 珠江罗马嘉园>珊瑚湾 你资金足够可以直接全款会更优势，之后再抵押入一套投资盘也可以 晚一年入大概率是有劣势
提问：房姐！我父母南三环洋桥全款一套三居自住，处于价值洼地，想一换二，但全家缺资质，目前我7月工作居住证，我弟深圳户口工作居住证待定，房子卖560万，想先低首付落实一套北京的小二手，目的保值地段优势，剩下的等弟弟资质买80多平的，或可投深圳，请问这个操作有何注意事项？另，第一套位置有什么建议吗？
回答：流水充足的话没有问题 第一套建议按揭看百子湾次新两居400-500总价 第二套不推荐深圳，首先深圳去年有过30%涨幅，未来横盘概率大。其次如果你们均在北京有主场优势，更易于淘笋和维护
提问：美丽的房姐，您早！关注您很久了，您的回答都很有指导性。本人目前非常纠结，希望得到您的帮助，指点迷津，非常感谢！ 一. 目前情况：本人不是首套，已婚是DINK家庭不会改变，个人年净收入到手60万左右，住房公积金没用过，账户里有50W。工作在中关村。但因为35岁，有职场不确定性，故此次改善住房不考虑商贷也不动大额存单等存项（规划养老），本人通勤基本地铁，老婆开车。 二. 目前正在出售的房子情况：东城区广渠门外忠实里70平米两居1套，对标文汇9年一贯制校区，现正在挂牌。出售后手上应该可以有800w左右（不做任何商业贷款）。 三. 想置换的房屋标准：保值+改善居住（北边不太考虑，因为离两边老家儿都太远），次新小区，95-120两居，客厅想大一些，采光好一些，户型说的过去即可：1）保值为第一考虑要素，当然地块\/小区有升值空间更佳；2）居住改善：房子建筑质量（含外立面），小区绿化，环境及物业管理，停车便利性。之前看过的小区：1）朝青天鹅湾95平两居；2）朝青天鹅湾110平大两居（客厅3.8米挑高，但资金稍微差一点，要买得明年）；3）双井天子骄子110平两居（西朝向不是很好）；4）朝青汇成家园110平两居（小区是政法机关宿舍，户型很好，但因为是一级经适房，担心以后贬值问题）；5）百子湾金都杭城105平两居（户型和小区环境不错，但周边环境及溢价，担心会贬值）。 四. 因此，请您指导： 1. 以上1-5小区及户型，请问如何排序？ 2. 从保值+改善居住角度，您还有其他什么板块和什么小区可以推荐吗？ 3. 针对广渠门外的学区房，请问您建议尽快出手，还是再等一下？ 4. 西城阜成门万明园1套77平米三居商品房（55年苏式楼，总楼层5层，房屋在2层无客厅，学区是阜外一小），目前因为离几家三甲医院近，老人会时不时去住下，请问是否要考虑尽快出手，还是可以等5年后（2025年）房屋70年到期后补交土地使用费后再考虑出手（不知70年补交土地使用费大概会是多少？房本会重新变成70年吗？或是留存其金融属性，日后再出售（目前家人户口都在该房子上）。 不好意思，问题有些多，因为选择是最重要的，望您不吝赐教！期待您的回复和指导，非常感谢！
回答：1. 1>4>3>2>5 2. 首城国际、东恒时代二期、珠江帝景也可以淘下 3. 有合适的价格就出掉吧，没必要长持 4. 如果不着急使用资金，建议先保留 等5年再做决定，价格上会更好
提问：房姐好，新人首问 目前有购房资格，由于离婚需要到2021年6月份才有sfsd资格，目前首付250，目前工作在国贸，但大部分公司在北边和望京，需求上车自住+投资保值，问题： 1) 等明年sfsd资格，然后购买二手房标的，目前已看三个区域a)东三外十里河附近(美景东方)，b)丰台西南三环(万年花城，三环新城6号院)，c) 旧宫站附近(万科朗润园二期，富力盛悦居)，请问房姐是优先考虑北五环外(霍营等区域)的二手上车，还是上述这些区域，另外房姐关于250首付标的有哪些特别推荐区域 2) 考虑房价上涨时间的不确定性，在近期选择新盘(主要是限竞房)入手，目前已看a)亦庄经济开发区(首创禧瑞天著，招商臻陇府，融创亦庄壹号)，b)东小口(奥海明月和奥森ONE)，请问房姐，有销售说可以与银行勾搭进行批贷，另有销售说有的楼盘要在2021年年中才封顶，届时才会涉及银行批贷审首贷资格问题，这些说法是否属实。同样关于新房区域房姐从未来保值升值角度，更推荐哪个区域(不局限上述两个区域) 3)最后如果方案2可行，请问关于上述两个方案，房姐的专业意见(个人主要担心等明年年中房价起飞上不了车)。 4)看了房姐的精华帖，又有方案3，近期直接按照二套资格，全款买做JY贷，对于上车小白该方案是否适合？
回答：你好，你看的这几个盘都还行，以下楼盘可以重点关注： 美景东方、爱这城、星河苑、万年花城 另外常营板块也可以重点关注下 这几个新盘离你都比较远，自住不太合适。 二套资格全款抵押是最好的方式，年底全款也能跟业主压价。
提问：房姐您好！新人首问。上地东里有一套学区房，小朋友明年升初中，另有一套单位住房（按经济适用房管理，不能出售）。小孩上初中后，准备租房跟住，出售上地学区房，现价可得740，另有现金等约270，总额1000左右。夫妻二人工作单位都在北清路附近，拟纯投资购买两套房产，一套考虑西北旺两居，总价约860；另一套按您推荐考虑望京SOHO附近两居（宝星国际、慧谷阳光、国风，橄榄城有点超），总价约880。请问房姐： 1、思路是否正确，作为纯投资是否还有更好选择； 2、已是二套、三套，JLH还是由他人代持（有靠谱亲戚）； 3、夫妻二人均为体制内，dyd不好操作，有无途径贷款，最多能贷多少（一般中介能办理吗？）； 4、选筹方面，与望京SOHO附近相比，季景沁园、澳洲康都作为首选还是备选？需要考虑双井吗？ 多谢房姐！
回答：1. 选择西北旺和望京思路没问题，这两个板块产业支撑都比较强 2. JLH需要时间，代持上车速度更快，控制住风险就好 3. 夫妻双方都是体制内确实很难包装公司壳。建议换核来做 4. 选筹上主要看价格，单纯看位置 望京soho附近首选，双井也在选筹范围内，可以关注
提问：房姐你好，关注你很久了，之前新人首问没有回复，再问一次希望可以回复哈 SFSD，年底满社保5年，考虑抓紧上车，刚结婚不久准备买房自住+升值，我们两个工作在望京和西二旗，未来的工作地点也大概率都会在这两个方位，对学区没有特别要求。首付200万左右，在看450万左右的标。 目前看了酒仙桥、北苑、回龙观和望京： 酒仙桥以老破小居多，实地看了一些房子之后放弃了； 北苑这边看了老北苑的新北苑，从增值配套来看新北苑的居住体验和升值空间会更大一些，但是可选择的标只有华贸城450万左右的loft或者67平小两居，整体有些学区溢价； 回龙观我关注了一些房源比如国风美唐，公园悦府，流星花园等等，上周去看的公园悦府450万85平的两居室，实际面积在63平左右，但是房子不是满五唯一，对于我们SFSD感觉不是很合适，首付要交240万，但房子整体我们还是比较倾向的； 望京这块能够到的盘比较少，基本就是南湖X园和望京X园这些小区，选择空间不是很大，但从投资角度来讲应该是比较好的。 我的问题是： 1.目前我的这种情况选择哪种盘会比较合适，或者房姐有没有其他推荐 2.如果买公园悦府目前的情况是否可以入手 3.沈阳铁西区有一套金地名京洋房两居，从入手到现在涨幅已经翻倍，是继续长期持有还是卖掉在北京换更多的资金筹码 以上是我的问题和情况，望房姐回答～
回答：1. 回龙观更合适，到望京还是西二旗距离都不远，望京400+的盘基本都是老破小 2. 公园悦府可以入，还有华润的万象悦府、紫金新干线 3. 沈阳建议出掉，现在已经是相对高点，继续持有的利润不大，建议换筹到北京填充筹码
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。
页:
[1]