“二手房指导价”+信贷收紧+严查炒房的深圳楼市，八个观点和建议
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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百五十六期（NO.456）
专栏内容提要：
处于调控暴风核心和全国关注闪光灯的深圳楼市中，八个专业，并且靠谱的观点和建议。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。
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这是熊猫贝贝的第456篇原创文章：
背景说明&导读：
这一轮的楼市调控，正在如火如荼，一路高歌猛进中，丝毫没有看到势头减弱，风向转向的丝毫征兆和任何信号。
当然，对于看多和看空的楼市两方对于后续房价的涨跌趋势争议，实话说没什么意思。
都2021年，还在想着调控就是为了降房价，为了让原本买不起房子的人能买得起房子诸如此类想法的人，完全没有必要再去坐过多的解释，或者试图讲道理。
这些人已经被时代抛弃了，但是国家没有放弃，买不起，不重要，以后一定能让这些“流氓无产思维”的群体，租得起，对于这一点，相信没有人会质疑。
调控也好，金融制度也好，打击炒房也好，从来都不是为了打压楼市和压制房价，而是让房地产这个野蛮成长的行业，慢一点，稳一点，可持续性发展才是硬道理，房地产还是中国经济亲儿子。
在人性欲望和资本驱动之下，房地产的高速发展助推了房价和楼市，调控管市场，金融管房价，监管打炒房，是一种对行业的呵护和照顾。这就是打是爱骂是亲的底层逻辑。
就像杭州马老师的阿里巴巴，180多个亿的罚款，还真是一种“可以接受的教训”，不然，以祖国强有力的大政府力量，连锅端都是洒洒水。
这个逻辑基础很重要，如果接受不了，不用骂也不用杠，别说这篇文章了，我写的所有文章都不太适合你。
这一轮的调控，深度和效率已经非常之高，甚至到了打地鼠一般的精准快速，打击到位的程度。
但是调控风暴的中心，全中国大小城市观察风向的聚焦点，还是在深圳。
经济特区，全国房价第一高，这一轮全国房价躁动的率先带头城市，被全国戏称“炒房示范区”的深圳楼市和房价，可以说聚焦了全中国的关注。
从巅峰，到低谷，从火爆，到冷冻，三个月时间，就让经济活跃度极高，金融成熟度极高的深圳，切身体验到了什么叫做社会主义特色市场经济的规则铁拳滋味。
各种零散，持续的调控细则不提，但是2021年2月8日，深圳住建部公布的“二手房指导价”，金融部门全面跟进，关联评估价格和放款额度，还有在全国范围内最严厉，最精准的炒房行为围追堵截和清查，在中国房地产历程中，注定留下笔墨浓厚，值得纪念的一笔。
虽然说现在是全国调控一盘棋，很多城市也积极响应指导价政策，但是真正实现了，并且对本地楼市产生直接影响意义的，目前还是只有深圳。
二手房指导价的威力，可见一斑。
深圳的调控环境，全国最严，毫不夸张。
那么，面对“二手房指导价”环境，调控层层加码，金融监管审核强度提升，再加上严查炒房投机的规则环境下的深圳楼市和房价，对于购房群体来说，应该如何理解，适应，自处并且进行合适的动作决策呢？
这就是这篇文章要说的内容。
现在深圳的楼市环境杂音四起，人心浮动，过度金融化的市场就是这样的，市场预期一旦出现了不确定性和难以预估的风险，伴随着资本主力的动摇，各种市场情绪就会产生摇摆。
合情合理，利益相关，说不怕是假的。接连的政策铁锤持续砸下，各种关联市场预期和市场情绪，或明或暗的几轮调控之后，深圳炒房客再顽强，资本力量再嚣张，也有些吃不消了。
诸如“深圳房价会不会崩盘啊？”“现在买房是不是高位接盘啊？”“深圳的房子以后还有价值吗？”……等等的流言蜚语和不自信的市场杂音也开始陆续出现。
慌什么？这种心态别说眼光了，完全是没有经历过投资波动调整和毒打的幼稚！
这篇文章结合当前深圳调控大环境，以及对深圳房产客观理性的认知，给出以下八个专业，并且靠谱的观点和建议。
不管接下来行情、调控还有市场发生如何的变化，市场杂音和情绪如何的躁动，看懂这几个观点和建议，面对深圳的房子和楼市，不论立场如何，都不会吃亏。
当然，这些观点和建议也不限于深圳，其实对于一线，核心，新一线和省会城市而言，都适用。
毕竟2021年，中国房产有价值支持的城市，不是已经调控初步落地，就是在调控即将落地的路上，时间先后，房价涨幅快慢的问题而已。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
[*]每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
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第一个观点和建议：
在“深房理”事件没有定论以前，别急着买房和卖房
七部委联合发文调查炒房组织“深房理”，这件事对于深圳，乃至全国的楼市市场管控，是一个具有重要标志性意义的公开事件，无论是从舆论还是市场风向的角度来看，如此之高的规格，如此多政府职能部门介入，这件事的结果都会对中国全国楼市，特别是房价和楼市热门的城市，带来重要的启示和指向作用。
对于这种声势起点很高，架子拉得很大，架势摆得很足，规格口号很响的官方动作，效果肯定会有，但是目的也绝对不会简单，大家体会一下“效果”和“目的”之间的差别。
其实最终的结果可以预见，只有三种：
1、雷霆出击，处罚到位，打击典型，以儆效尤；
2、高高举起，轻轻放下，风轻云淡，不疼不痒；
3、缓慢坚定，脱胎换骨，潜移默化，焕然一新。
特别是深圳速度，这个过程一定不会长，结果的方向就能看得很清楚了，大概多久？
差不多就1个月~2个月时间就足够了，需要给地方政府，市场，开发商这样的“利益关联”群体反应和处理问题的时间。
实际上，绝大多数人只是看了个事件表面的热闹，根本没有意识到，这是一场高层次的利益博弈，深圳的楼市和房价只是矛盾激发点而已。
当前正处于达摩克利斯之剑高悬可见，靴子还没有完全落地的关键时期，这一到两个月时间里面，不是让在深圳的大家不要买卖房产，而是完全没有必要被市场情绪，风言风语所导致的恐慌和焦虑驱动盲目入场。
因为这个代表性事件的目的和结果（注意，不是效果）没有明确以前，深圳楼市的政策环境，实际上是不稳定的，各种奇葩的购房（新楼盘）规定和限制层出不穷，总之，神仙打架，凡人遭殃，不想祸及池鱼，那就需要避其锋芒。
不是每个人都有做危机获利者的认知和运气的。绝大多数人，都是炮灰的宿命。
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第二个观点和建议：
涨的不追，跌的别抄，适合的最好。
事实上，深圳房价上涨的动力，从四个核心维度来看，已经处于强弩之末：
1、货币政策
2、经济增量
3、杠杆水平和风险系数
4、市场环境
也就是说，深圳的这一轮房价，当前的价格波段是处于一个疯牛中后期，凭借着上涨惯性和市场情绪支撑价格继续上行的阶段。
这里有一个关键认识，那就是深圳这个城市的经济基本面，是具有想象力的，现在情况就好比股市里面的优质白马股被抱团的情况，估值高涨，价格高位运行，但是核心资产的地位，是没有改变的，这里有个股市专业用词很适合当前的深圳二手房指导价，那就是“杀估值”。
杀估值一点也不用担心，反而是市场回归理性，价值夯实的必然过程。
除非遇到的杀业绩，对应到深圳就是颠覆城市地位，虽然两种杀的表现都是价格震荡，成交低迷，但是本质完全不一样。
杀估值是好事，但是并不意味深圳房产价值就能随便捡便宜，更别说轻易崩盘，说这种话的，不是流氓无产就是极端思维，朋友的都没得做，穷是会传染的。
就像贵州茅台，一手20万起步，即使几轮杀估值，也不是入门级的股民敢碰的核心资产。
对于深圳的房价来说也是一样，用股票类比目的很简单，因为深圳的房子金融化特征太明显了，资产化程度很高。
遭遇杀估值，还没有稳定以前，必然剧烈震荡调整，这时候追涨杀跌，就是典型的主动被收割。
所以当下而言，深圳的房价只有合适才出手，追涨杀跌，一轮估值调整，要么深度套牢，要么高位站岗，就算是刚需也要难受很久。
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第三个观点和建议：
敏感区域，保持警惕，时刻谨慎，暂停交易
什么是敏感区域？举两个例子，一个是炒房资本扎堆的资金盘，高度金融化的区域，在深圳俗称房地产“杀猪盘”，现在已经不是什么秘密了：
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另一个，就是房产价值存在不确定性的区域，比如学区存在变更，学校尚未划片确定的房子。
这不仅仅说深圳，其实适用于所有当前房价躁动，楼市活跃的热门城市和核心城市，一线城市，新一线城市，高首位度省会，还有经济基本面强劲的二线经济强市。
在一轮房价上涨的过程中，这两种区域的价格涨幅往往都会被炒作包装哄抬得最高，客观上存在投资者高位套现的需求和压力，后续行情更容易陷入新一轮的横盘，而刚需入场，接盘实锤。。
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第四个观点和建议：
二手房指导价大背景下，双合同和增加首付的任何办法，都是高风险！
深圳的二手房指导价新政的威力，不在价格表现，而在于金融钳制，高于指导价不能挂牌，价格体系就成为薛定谔的猫，最关键的，是金融体系对价格的认定被卡住了。
什么高评高贷的路子，全部被堵死。
如果按照相对的正常的市场行情，正常购买的成本都要增加，更何况深圳这样上行期的楼市行情？
特别耐人寻味的，是二手房指导价公布来，深圳二手房交易还要买家签风险告知书。
明面上看是对刚需的误伤，其实很多人没看懂，这是在给楼市重新定义买卖双方的地位和话语权。
所以，规则之外的手段，现阶段就不要抖机灵了。
新房双合同套路，那简直是开发商往炮口上撞；
二手房通过增加首付，存在很多不确定的风险，值得耗一耗。
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第五个观点和建议：
看清形势，买卖立场和市场关系，还有房价逻辑已经在悄然无声中出现了转换。
二手房限价，打击炒房降低市场热情，金融收紧审核从严，买方首付比例大幅增加……
种种因素叠加起来，大家理性客观地想一想，是买的着急，还是卖的着急？
很现实，严控之下，现金为王，钱在谁手上，谁就不着急。
特别是通过撬动自身能力以上的杠杆，抱着房价上涨捞一笔的投机分子，有什么比房子砸在手上更让人难以忍受呢？
不好意思，现在的政策和市场环境，就是针对这些投机分子的，房价不是关键，市场需求也没有抑制，就是打击投机炒房，杠杆套利的。
这就是形势环境，打击投机是主要目的，投机驱动房价，投机消灭了，房价也就稳了。
至于改善和投资，误伤就误伤了，大把人刚需都没满足，优先级靠后。
在这种市场环境下，就是摆明了挤压卖方市场，用房产杠杆成本反向撬动投机群体，给出的选择很明确：要么死抗，炒房炒成房东，投机变成投资，要么扛不住，降价也好，暴雷也好，自己选。
利好买方，这就是生意谈判，主客逆转的微妙形势环境。所以，调控的本意，就是要改变房价逻辑和买卖立场。
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第六个观点和建议：
严肃调控和金融监管的大环境下，对于房贷和相关信息内容，不要有心存侥幸的想法。
正常的市场行为，量体裁衣，量力而行的买房没有什么影响，但是什么金融手段，炒房套路，还有证券化运作等等的邪门歪道，想都不要想了。
千万要严控负债，远离各种高杠杆。
房住不炒是国家方针，严查经营贷、消费贷、装修贷，短期内不会放松，首付资金来源也会继续严查。
而且，国家的货币政策，对于货币还没有全面收紧，最直接的打击和釜底抽薪的时刻还没有真正的到来。
这次调控，早已不是降杠杆去风险的浅层目的了，已经升级成为资本意识形态和国家政策意志的正面摩擦了。这也是以深圳为代表的高度金融化城市楼市的特征。
如果不想和国家意志态度，经济顶层设计为敌，那就远离金融套路，不要心存侥幸，也不要试图火中取栗，连杭州马老师这个量级的买办资本家代表，在国家机器面前都是不堪一击，何必呢？这是一个要求本分的敏感时期，即使一时得手，不怕今天闹得欢，就怕日后拉清单那~
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第七个观点和建议：
长期投资和改善群体，要有蛰伏的心态
什么是蛰伏？是为了实现目的必要的战略收缩和规避锋芒，储存力量，积蓄能量，考验耐心！
二手房指导价，杀估值；
金融收紧，控规模；
严查炒房，立规矩。
对于改善换房，长期投资群体而言，被误伤，误解，甚至伤害，再所难免。
投机和投资原本就难以界定，而改善，买一卖一，都是价差。
为了避免误会，最好的办法是什么？远离误会，暂时蛰伏，即使国家对房产长期投资支持，对改善包容，但是在这个看谁都像炒房投机的环境里面，最好的办法，最优的策略，就是让自己像刚需，甚至值得反复催眠自己就是刚需，来度过这个尴尬期。
这个阶段还在想着倒腾房产的，钱房两空的概率很大。
做人说话讲究时机，做投资换房改善，更是讲究时机。神仙打架，凑热闹，就要做好灰飞烟灭的心理准备。
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第八个观点和建议：
对本轮调控，金融管制，还有打击投机炒房的风向，面对现实，放弃幻想，降低预期，控制风险。
这一轮调控，从2020年7月15日深圳出台正式调控文件为标志性起点，一直延续到2021年4月份，没有任何的转向，放松的痕迹。
特别是进入2021年，截止4月中旬，日均调控出台实施1.3个，3天时间4个调控落地，精准调控到城市级别，国家住建部打地鼠式全国调控：
2021年的限购,可以说是近几年最严格的,住建部连续11城的约谈,可以说是近些年最密集的一次。 由此可见国家对房地产的重视。
房住不炒还是最终目的。房住不炒是红线，这条红线，不是短期行为，而是长期不能逾越。
现在谁还敢鼓吹这一轮调控是短期行为，估计还没睡醒。这样的思想很危险啊兄弟！
深圳比较特殊的地方在于，政策的灵活性太强，而不是政策有放松，环境有变化，其实北京上海广州的调控，从2017年以后，一直都没有放松过。
深圳放松了吗？其实明面上也并没有，只是政策环境一贯灵活，市场金融化程度高的地方，被资本和利益驱动，或多或少对于规则都会有漠视和钻空子的现象。
这个不用展开说，懂得自然都懂，不当家不知柴米油盐贵，要成绩也要容得了犯错。
但是对于调控鸱鸺，对于房住不炒的主旋律环境，对于炒房套利的围追堵截，别说深圳，全国任何城市，都该醒醒了。
同样对于房价也是一样，幻想着房价下跌被打脸了这么多年的人，现在还能死抗，也是一种态度了。
识时务者为俊杰，不识时务者呢？先不说混得好不好，被时代抛弃，被环境排斥，那是跑不掉的。
特别是那些还想着买房发家致富，炒房躺赚一夜暴富的人，放弃幻想，面对现实。
其实这就是股市里面一个很有哲学意味的现象，那就是盈亏同源。
买不起的，永远买不起，做梦都想着房价下跌，甚至房子白送，拿自己一辈子的时间去等待。
在房子上赚过钱的人，再也回不到通过努力奋斗，价值产出获得回报的安稳生活，从一个有脊梁的人，变成了一条依附在房子和楼市上的米虫。
都是没有那么容易说服和唤醒的，不过现实的毒打教育和时间，总是不留情面的。
最后一句：这一轮的调控，距离结束和风向转变，还遥遥无期，这篇文章是基于深圳当前楼市和房价的环境进行的几点思考分析和建议，其实对于热门城市而言，同样适用。
毕竟，现在是个大城市，不是调控已经落地，就是调控正在路上。
文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。 #房产大真探# #深圳楼市# #深圳调控#
面对“二手房指导价”环境，调控层层加码，金融监管审核强度提升，再加上严查炒房投机的规则环境下的深圳楼市和房价，对于购房群体来说，应该如何理解，适应，自处并且进行合适的动作决策呢？
这就是这篇文章要说的内容。
现在深圳的楼市环境杂音四起，人心浮动，过度金融化的市场就是这样的，市场预期一旦出现了不确定性和难以预估的风险，伴随着资本主力的动摇，各种市场情绪就会产生摇摆。
合情合理，利益相关，说不怕是假的。接连的政策铁锤持续砸下，各种关联市场预期和市场情绪，或明或暗的几轮调控之后，深圳炒房客再顽强，资本力量再嚣张，也有些吃不消了。
诸如“深圳房价会不会崩盘啊？”“现在买房是不是高位接盘啊？”“深圳的房子以后还有价值吗？”……等等的流言蜚语和不自信的市场杂音也开始陆续出现。
慌什么？这种心态别说眼光了，完全是没有经历过投资波动调整和毒打的幼稚！
这篇文章结合当前深圳调控大环境，以及对深圳房产客观理性的认知，给出以下八个专业，并且靠谱的观点和建议。
不管接下来行情、调控还有市场发生如何的变化，市场杂音和情绪如何的躁动，看懂这几个观点和建议，面对深圳的房子和楼市，不论立场如何，都不会吃亏。 真.沙发 看了好多您的文章，受教了，还好在政策来临之际，顺利套现，不然资产贬值，又低价位购置房产，实现了房子资产最大化的置换，原来金融属性这么强大，多亏天天学习，才有这样的认知和见解，不用一辈子只住一套房的思想[赞][赞][赞] 作者我建议你可以再去开一个微信公众号，这样可以让更多人看到你的好文章[机智][机智] 出书吧，想看更多关于深圳买房的观点 坦率地说，你是一个很不错的枪手而已！你的文章我看了不少。粗看一下，高端大气，四平八稳。其实骨子里还是为“炒房者”鼓与呼的。然后四平八稳，各方都不得罪。 看了半天，又说不要指望降价，又说要观望，到底怎么办，已经准备好了资金，看了你的文章更不知道买还是不买了 别的不敢说，国家落实放开户籍政策，三线城市的房价肯定会掉，没有产业的城市房价肯定是撑不住的， 杭州楼市与调控前沒不同，该涨的还在漲，该抢的还在抢。
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