北京楼市分化严重，优质板块已“起飞”，剩余地段暗潮涌动
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/981c4ebd27644f4aa38c3ed5aa7ece1b我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好，现金350，首房首贷，中央财政拨款单位，公积金可贷120，自己不住，纯投资。目前的思路是贷120买400左右两居老公房，剩余资金做理财。问题1.该思路是否正确？还是尽最大努力买更优质房？近几年内无大额现金支出。2.若买上述老公房，有无合适地段和小区推荐（最好能具体到小区），盼指导。
回答：如果只贷120太保守了sfsd这样用太浪费，房产的稳定性远超过其它资产 在你的承受能力内，建议买大，400内的标的都是红海市场，想找到性价比高的很难，只能追求跟随大盘 公房主要看 甘露园、北工大、潘家园、劲松、十里堡等区域
提问：房姐好，新人首问。首房首贷，预算500w内，自住。想咨询以下问题： 1.希望买在东三环内，南至宋家庄，70平以上两居，有何推荐？已经看了国贸双井，劲松，宋家庄，潘家园，十里河，蒲黄榆，方庄等。 2.未来5-6年有生育计划，届时除了第一套房外大约可准备300w左右现金，请问第二套房置换为兼顾学区的住房还是投资一套小面积学区更有价值？ 3.政馨园的有什么优劣？看到有90多平，总价500w是否值得买？
回答：1. 可以看下 炫特区，石佛营西里， 晨光家园、CBD传奇、 酷特区 等 2. 投资小面积学区房+置换一套品质自住盘 的配置更合理 3. 政馨园是经适房，有10%的综合地价款，变相提高你的首付，用sfsd买不合适
提问：你好房姐： 我们是80后夫妻，非京籍，有工作居住证，为了孩子高考考虑，想通过积分落户。目前93分，目前北京有一套住房（月供1.2万），该房初中学区不好，家有两娃，大孩子四年级，天津一套房产价值100w，燕郊一套价值190万，手里有120w现金，现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题，想购置一套郊区住房，现在有些纠结如何选择，有几个方案如下 1，保留现有房产，购置郊区低价房产用于积分落户，目前看了密云龙湖天卒那个盘，100万左右能拿下，孩子初中等公办住宿机会 2、保留现有房产，卖掉燕郊，总价购置300万左右郊区房产，比如亦庄和昌平。 3卖掉现有北京、天津、燕郊住房，购置通州住房（兼顾住宿和学校） 4不布局郊区房子，卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区，等待 就这些方案您比较推荐那个方案呢具体该方案下有无推进楼盘，或者是就这个状况，你就其他建议呢，期待着答复
回答：你好，北京的远郊县（房山延庆密云怀柔门头沟），除了房山，基本都是坑，缺乏人口基础，浪费房票贷票，长期跑输是必然的。 不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘，建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。 目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。
提问：新人首问，房姐您好！我和爱人都没有北京户口，今年刚满5年北京购房资格，首房首贷，有一套商办房在父母名下。看了很久，考虑未来孩子出生在北京上学，父母又希望买新房，所以主要关注亦庄。 目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型，以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型，想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！
回答：亦庄扎堆一批限竞房，招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑，学校有建华实验亦庄学校 金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中 雅居乐京华雅郡 周边配套，绿化环境一般 光秃秃的都是楼，价格偏贵 学校有人大附中 性价比上推荐 臻珑府>金隅学府\/京华雅郡
提问：新人首问：一家三口京户。夫妻45+，孩子明年高考，上班一在大兴旧宫，一西城木樨地，均开车。现有两房，均在家庭名下，一在海淀区紫竹桥，央产无法出售，目前自住，父母同楼栋；另一在西城广外，远见名苑回迁房，但已交纳土地出让金变性为商品房（中介说属于查不到原值的）。现在计划改善住房，要求130平左右，750万，新房或二手房均可，小区环境好、车位充足，离父母（海淀区紫竹桥）别太远，上下班别太长时间（路程可以远，但要好走），不用考虑学区。目前手里有现金400万，广外房子正在出售，但一直无人问津（55平，500万。据中介说同小区有一同户型挂460万都没人买）。请问房姐： 1、正在出售的房子是大幅降价，变现后马上投入购房事业，还是再等等。 2、麻烦推荐符合期望的目标盘。 3、关于贷款请提供指导（从未贷过款，经验小白）
回答：1. 年底属于周期性波动很正常，春节前入即可。 2. 二手看下 马家堡板块 例如 星河城、丽水园、瑞丽江畔。新盘可以看下 亦庄或石景山板块，但位置相对偏一点 3. 卖出广外+手中现金做首付应该没问题，直接走二套贷款即可，中介会帮助你们操作
提问：房姐：说下我的情况，有北京户口在西城区原单位集体户挂着（我已辞职），目前和妻子在山东定居发展（妻子户口是山东的），想买个总价400左右的两居或三居（可贷款的，是首套房首待），为了安置户口和投资，主要出租为主，不自住，麻烦推荐一下位置和小区？另外评价一下丽泽景园和南庭新苑两个小区，谢谢！
回答：丽泽景园位于丽泽板块价格已经偏贵，不推荐 南庭新苑属于回迁房全小区几乎全是两种户型，且都没阳台！配套也不成熟，长期看会跑输大盘 400万总价建议看 百子湾、常营次新两居
提问：房姐您好!新人首问，京籍。目前名下万年花城一套75平大一居(公积金贷款已还清)，当前预计市场价450万，手里子弹400万，工作地点朝阳区安贞门，未来两年可能变化，年收入税后85万，考虑学区兼改善自住。踩过望京、双井、朝青、亦庄、五棵松等区域。目前有意向的区域和楼盘:朝阳区双井CBD传奇、首城国际；朝青华纺易城、润枫水尚；大兴亦庄格林小镇、林肯公园。 希望赶在明年孩子六年级前换房，现在初步有两个想法： 1.换双井、朝青800w以内小三居；顾虑：该区域看的上的房价太高，可选择性太少。需要卖掉现有房产，有点舍不得。 2.在亦庄林肯公园或金地格林小镇购置第二套，可以保留当前房子。顾虑：不知道人大附经开学校是否靠谱；亦庄远离市区，未来房产是否可以保值。 另外从中介了解二套贷款最多只140w。不知道是否有其他多贷款方法。 目前正在以上两个方案中纠结，还请房姐给予专业的指点，感谢！
回答：你好，你的还款能力还不错，建议抵押万年花城融资，把总价预算扩充到1000万左右，入手一套双井、朝青的大三居。 万年花城继续持有没问题，双井和超青的选筹也没有问题。
提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自助，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢
回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产 淘望京片区次新盘
提问：芳姐好，新人首问，最近在认真攻读。发现重点在推荐朝阳二首，是目前是比较大的洼地或者升值空间比较大吗？看了下双井附近富力城确实有明显降幅，可够不上 基本情况:首套首贷，首付200w。5年内没有学区需求，都在北边上班，买房后考虑出租，保值升值先上车需求。 问:新房是否就不用考虑了？ 二首推荐有合适的吗？比如安宁庄附近？也在关注东城区内国瑞城，新景家园一居。求推荐升值潜力大，好出手小区。谢谢。
回答：安宁庄和清河很接近，这个区域的特点同样是价格比较高。 安宁庄一带到林萃桥基本是老小区，单价也要6万起，而清河周边以及南面橡树湾等区域的次新盘，则很多8-11万单价，主要依靠码农购买力溢价支撑，投资不考虑。 国瑞城是跟回迁房没有物理隔离，拉低了商品房的品质。新景家园略好一点。 另外更推荐看常营次新盘。
提问：房姐好，最近看了一套东西向的房子，但因为是边户，有个朝南的阳台。这种房子通透程度比南北朝向的如何呢？？ 我小时候住过东西方向的房子，都有心里阴影了，通风太差了。
回答：如果房屋质量没有问题，边户的户型多一面采光，实际比同向非边户更好一些。 如果没有引入视野景观 户型中：南北通透+东＞南北通透+西＞南北通透＞东西通透+南＞东西通透+北＞东西通透 核心的区别在于采光面的大小及比例。 如果东西面宽4米，南面面宽6米，那自然比南北面宽4米更好。
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