北京楼市现状：郊区跌，市区涨！冰火两重天
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/811f4a149fd04bdeaf0462d14fd294c4我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：你好房姐： 我们是80后夫妻，非京籍，有工作居住证，为了孩子高考考虑，想通过积分落户。目前93分，目前北京有一套住房（月供1.2万），该房初中学区不好，家有两娃，大孩子四年级，天津一套房产价值100w，燕郊一套价值190万，手里有120w现金，现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题，想购置一套郊区住房，现在有些纠结如何选择，有几个方案如下 1，保留现有房产，购置郊区低价房产用于积分落户，目前看了密云龙湖天卒那个盘，100万左右能拿下，孩子初中等公办住宿机会 2、保留现有房产，卖掉燕郊，总价购置300万左右郊区房产，比如亦庄和昌平。 3卖掉现有北京、天津、燕郊住房，购置通州住房（兼顾住宿和学校） 4不布局郊区房子，卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区，等待 就这些方案您比较推荐那个方案呢具体该方案下有无推进楼盘，或者是就这个状况，你就其他建议呢，期待着答复
回答：你好，北京的远郊县（房山延庆密云怀柔门头沟），除了房山，基本都是坑，缺乏人口基础，浪费房票贷票，长期跑输是必然的。 不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘，建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。 目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。
提问：房姐您好。我长期在上海居住生活，目前想在北京买一套房作为投资，首房首贷。 计划投资总价不超过700万的房子。我的想法是选西城的房子，计划看看玺源台，中海紫御公馆，朗琴园，也考虑东城的华龙美晟。总的指导思想是想着靠学区的概念，买一个属于东西城区的原来价格相对没那么高的小区投资，房龄在10年以内的。但也有点怕西城房子溢价严重，所以有点拿不定主意。 还有一种想法是考虑朝阳，比如太阳宫一带 裘玛都这类小区。总的指导思想是纯投资，所以想看涨幅潜力最大的房子。还请房姐指点迷津，多谢多谢！
回答：纯投资不要看成熟的学区板块，非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠。投资主要买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，建议先看完精华帖
提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：欲置换望京附近改善三居，预算1500W左右，两个选择臻园三居175m*1650W，保利中央公园134m*赠送19m*1580W，大体布局差不多. 实际看臻园户型大气，保利略憋屈暗一些. 臻园地铁很近. 保利会稍微走一些. 但是保利有阿里美团. 清华附. 请问五年之后两小区价格走向？谁涨幅更高？
回答：你好，保利和东湖湾大三居（最好位置好点的，东湖湾太大）第一档吧。东湖湾有点望京工薪高端改善终极目标的意义，这个始终不过气；保利最新，4+1特别经济实用。 品质的话，我觉得都不错，差不多的档次，臻园最新，我觉得相对来说臻园品质更好一点，但臻园位置最差，这一波下跌臻园跌的最多，保利中央公园街区制，都有临街问题，品质不如东湖湾。 优先东湖湾和保利。
提问：房姐好，之前的问题一直没有回答，再次请教一下：700-1000，纯投资，请问望京宝星国际和宝星华庭有什么区别？如何选？什么价格可以入手呢，谢谢！
回答：宝星园一期属于老小区，2001年的； 宝星国际二期06年差不多次新水准； 宝星华庭三期，2010年后的品质次新。 虽然在同一个位置，但是品质的差异也明显，7以内可以入
提问：【新人首问】房姐，目前我和女朋友准备结婚，想找一个二居或小三居，准备结婚刚需自住。我是sfsd，她名下有一套香河大爱城的74平二居在贷款ing，16年买的没下房本。手头子弹150-160。 我在望京上班，她在知春路上班，自住的同时希望未来5-10年有稳定涨幅将来好置换大三居预备孩子上学。目前找了一首楼盘北七家的和悦华玺、金辰府、未来金茂悦；二手楼盘在看天通苑、回龙观龙华园、双桥天泰北双苑、石佛营西里。 求问1.以上一手和二手更考虑哪个？2.北七家这几个一手盘值得买吗？3.二手楼盘是否可以从这个几个区域选，主要还有哪些笋盘推荐呢？3.从长远考虑，香河的房子能长期持有吗？有潜力吗？
回答：1. 当前市场大部分新盘都处于溢价，淘笋机会只存在二手市场 2. 性价比不如二手，如果一定选建议看 未来金茂悦 3. 石佛营西里>天通苑>双桥天泰北双苑>回龙观龙华园 4. 香河有合适的机会建议出掉，长期收益不如北京核心区
提问：房姐老师节日快乐请教： 坐标：帝都。全款买房。用女儿指标（首套）我的名字可否也上房证？（二套），然后办理抵押经营贷（女儿主贷，名下有公司，我做共同借款人）。 这样操作的原因是，老公不同意买房，这样就不用经他同意和签字。未来的想法是；房子能去掉女儿名字，腾出她首房首贷指标。 请教房姐老师，不知道这样操作是否可行？如果可以，房产证上还需要注明比例吗？未来以何种方式去掉女儿名字好？
回答：北京家庭名下（父母＋未成年子女）可以有两套房资格。 如果女儿已经成年，户口迁出，母亲需要有购房资格才能上房本。 办理抵押经营贷，不用你上房本，直系亲属本身可以贷款。 注意刚毕业的学生不一定好贷款。
提问：房姐，海淀幸福里值得买吗？后期升值潜力如何？
回答：华润的问题在于品控比过去差远了，我怕你买完就维权。 另外，幸福里位置其实不太行，已经到山后了，我觉得单价最多8w，再高就不值了，毕竟橡树湾二手也就8.5-9w啊，位置好多了。
提问：房姐你好，请教一下您对北京住宅复式的看法，一般单价相较平仓单价低很多。
回答：首先取决于房屋本身的段位。 是紧凑上车盘，刚需，改善，还是大改，豪宅？ 越靠近上车盘，对面积和功能率的追求越苛刻， 越靠近豪宅，复式反而越接近自然属性。 其次，还要计算复式的面积。 复式通常集中在150-250平，对于刚需客户，除非三代大家庭（一线城市较少），否则大面积本身刚需受众较少，流动性降低，进而折价。 而小面积复式，例如30-80平，往往属于「文艺青年」偏好产品，楼梯占面积，户型和格局不实用，不「传统」，也会导致受众的减少，最终折价。 总结： 不折价的复式：200㎡+偏豪宅类产品，标杆特例。 折价的复式：60㎡上车复式（格局差），100平刚需复式（功能率低），200平大面积刚需复式（需求少）。
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。
页:
[1]