北京楼市：没钱人买远郊新房，有钱人买市区平层，后者涨幅巨大
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/b4ae588cf9e741f9a787b6780dcd0173我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：这是的社会事件会对北京楼市造成什么影响，二线城市呢？
回答：看持续时间和人数。 影响最大的是武汉，重庆这几个疫区中心城市。 总之，决胜战还没有打，氪金大佬是不会被一个新手测试打败的， 经此一役，氪金大佬可以更好地提高作战能力。 乱世诞生强者。
提问：请问房姐，盛和家园低层西北向大三居一直都是出租，按目前市场价格是继续出租，还是出售换望京融科三区或者双井天骄合生小区，从投资角度来看？目前大约尚余200万左右贷款，不知道按二套房算可以购置房产的价格上限是多少？
回答：盛和家园没必要换，这个小区保值能力不错的，长期能跑赢大盘。建议抵押出来盘活资金，增加部分预算 投资一套小户型更合适，看看团结湖劲松板块。 如果确实想换，融科会更好点，二套一律全款抵押的方式入，做到首付4城没问题
提问：房姐，你好，上次新人首问没有得到答复。再次向您请教。我有一套世茂宫园的房。240平米。市价大约1750到1800。因为小孩上学想置换到万柳或者五道口。去上中关村三小或二小。有两个问题，第一，如果我从从世茂公园置换到万柳或五道口，这样的置换从投资的角度上来说是合理的吗？第二，如果合理，你能给推荐一下小区吗？第三，大房子单价低，自住舒适，但再出售难，您建议买多大面积？我最后看上的都是200平米朝上的，但是担心以后想卖时很久卖不掉。感谢您的指点。
回答：你好，“万柳”位于北京市海淀区，颐和园东南、京密引水渠东，临近北京大学、清华大学、人民大学。区域周长10公里，总占地面积480公顷，内有万泉庄、六郎庄（也称柳浪庄），故而得名万柳。 这一切，当然得益于它优良的风水和得天独厚的自然环境。 在风水学中，“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”被认为是上风上水的绝佳之地。而对照到北京四环内，具备这种上等风水的板块就是西北角的万柳。 西四环内、昆玉河畔，三山五园环伺，离颐和园咫尺之遥，是京城著名的风水宝地。此外，在片区北边，有一个占地2700亩的万柳高尔夫俱乐部，球场闹中取静，在都市的繁华和自然美景间开辟出了一块与众不同的高球乐土。 万柳板块大多数都是2000年之后的次新盘，品质好，区位好，再加上产业和优质学区的加持，所以一直是楼市上行期的领涨先锋。 众所周知，在上一轮大周期中，北京楼市是从2016年9月左右开始启动的，而万柳板块从2016年初就开始上涨了，到2017年3月，板块内楼盘几乎全部翻倍。 而在2017年3月到现在，万柳板块也是全北京跌幅最小的板块。 由此可见，楼盘自身品质、学区，对它的保值、增值均有着较大影响，这些因素完全超越了地段和配套。 考虑自住+学区，一步到位建议优先入手万柳。
提问：请问您丽泽片区未来成长性如何？我家现在丽泽次新三居160平米。未来是否保值或成长空间？ 我太太房子在海淀百旺区域。小孩后年上小学户口就落在太太房子下。前段想过换学区房，但具体操作觉得也不容易，丽泽房子当前交易价格也不高（我丽泽房子1000万左右）。要换海淀好的学区房有困难的时候且会损失面积。请您指点下思路。谢谢！
回答：丽泽商务区，目前是接近洗干净，接近恢复合理价值。 关键在于1000万总价在北京可以有很多不错的选择，喜欢热闹的可以双井，上班族动静结合的可以选望京，丽泽作为一个商务区，在商务\/商业属性上距离已经成数的CBD\/望京都还有不小的距离。 另外一点，看到丰台这个字眼，内心总是忍不住平级再降几千。 百旺本身带学区，还要换什么学区呢？ 目前资产处于待培育拔高的阶段，学区消费量力而行。
提问：你好房姐，【新人首问】现状：目前住天通中苑，一类经济适用大三居140母亲名字，有240万抵押，南北板楼。孩子今年9月要去海淀清华国际部小学，去海淀租房。母亲和我都是北京首套，考虑天通苑卖掉，投资其他有更大升值地方（买了之后出租）首付有350，总价考虑朝阳东四环600-700之间，东恒二期，金地名京，凯德锦绣或者800新房（通州万国Moma,华樾北）该怎么选择？买旧还是买新房姐请推荐，万分感激
回答：这几个盘投资不适合，溢价很明显 均价都是8左右，新盘和周边二手价格形成明显差异，而且地段很难支撑过高的上限，意味上涨预期不足。 700内可以淘百子湾、朝青 次新盘，性价比更高
提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
提问：踩盘中听闻有套单价很“诱人”，追问之下中介说1200的房子抵押1100，有被查封的危险⚠️ 想问，风险除来自高抵押比例之外还有什么？
回答：抵押不是抵押 抵押本质是债务，债务导致产权纠纷，对抗产权变更。 债务背后代表着风险敞口，什么样的房子贷款可以超过7成并且导致无力偿还。 什么是查封？ 意味着经历了贷款展期，经历了民间借贷，经历了内部处置，都没解决问题，然后才查封，最后是法拍。 同理，法拍房很难出优质房的道理，因为优质的前面已经基本处理掉了。
提问：房姐你好，我持有北京工作居住证，在清河永泰东里和西里各一套小两居，家有两个孩子，今年老大上小学，用的东里房产上永泰小学。现在准备出售西里房产，换到郊区积分落户，同时改善居住和资产保值。计划总价550左右全款购三居。首选建材城东路的森林大第，因为它离永泰最近，方便周末过去居住，小区居住也算舒适。另外，小区南边建了一批回迁房，附近还有新开盘的限竞房奥森one和奥海明月，我觉得未来周边配套可以完善起来，同时13号线拆分在附近有地铁站，也是利好。第二选择就是霍营回龙观那一片，看中新龙城，流星花园三期，和谐家园，北店嘉园等几个房龄较新，居住相对舒适的小区。想问房姐，第一，城区郊区来回住是否可行。第二，我的购房目标区域是否合理，有没有更好的建议呢？
回答：1. 周末回郊区居住当然没问题，这是一种生活方式的选择 2. 建材城东路位置还可以，这边主要问题就是商业配套较少，日常购物需要去1公里以外的新都购物中心和向西3公里的龙旗广场。森林大第 推荐两个户型一种是 89平方米左右两居，顶层带露台，可以改成三居室。另一种 127平方米三居室，主卧室带独立卫生间和衣帽间 也还不错。回龙观板块你看的这几个也是推荐盘，有合适的标的可以入
提问：您好，北京户口朝阳八里庄小改善大自住。出六十平老板楼二层，已挂牌。看上附近中水金海顶楼一百三十平大三居。但是房主满五不唯一，赠予未成年子女需要八万要买家出。据中介说北京其他区已经查子女名下房产而朝阳还没有，但不知道什么时候变政策，如果我出钱让其变赠予后，朝阳政策改变把未成年子女名下房产也算成家庭房产致其无法成为唯一，那会增加三十多万所得税。首先朝阳是有这个情况否？另外这样的话八万赠予费用是否妥妥白出，而且定金和佣金有无法退还的风险？即使合同附加条款增加“如政策变化造成此房不满足唯一条件，而造成税费改变无法交易，三方免责等等”，是否也存在无法要回定金和佣金的风险？小区邻近修建中的京沈高铁，在姚家园路铁道桥西南，这个区域以后变化趋势如何？比如宜居性，增值性，好出手等等？多谢
回答：你好，满五不唯一操作成满五唯一，一般是走夫妻离婚比较多（占80%以上吧），通过更名方式使得夫妻一方名下只有一套要卖的房，然后夫妻离婚，卖完房再复婚； 走赠予的方式也有，父母赠予子女、子女赠予父母，使得父母（或子女）家庭名下只有一套房，然后以父母（子女）名义卖房。 这个方式有3%*网签价的成本，其实不算少。所以用这个方法的少一些。 满五不唯一的房子还有很多，有些是夫妻原因不离婚的（感情不好怕假戏真做的、体制内或军队内不能离婚的等等；有些离婚也做不成唯一的（譬如夫妻各有两套房，都有贷款之类无法更名之类）； 有些是觉得赠予有成本、或太麻烦、或不知道可以赠予做成唯一、或者赠予有风险（譬如夫妻有两个子女，赠予一个另外一个会闹等等） 当然了，世界上90%事情都可以轻易用钱解决。 很多“满五不唯一的房”，你愿意出钱，很多家庭其实也愿意配合做成唯一；但如果你加价超过了税费成本，肯定你也不愿意对不对，这就是个博弈。 合同是一定要改的，把所有条款都改成利好你方。 中水金海中规中矩，考虑自住比较推荐珠江罗马这类品质次新盘。
提问：房姐您好，首次提问望翻牌～家里有西府景园二居室一套，想卖掉置换成3-4居改善性住房，希望置换住房总价在600-700万之间，总面积在110平方米以上，新房二手房均可，希望小区品质好点。看房子下来只有门头沟，大兴的部分房子符合条件，请问房姐1.丰台西南四环西府景园是否还有升值空间，现在出手是否太早 2.可否帮忙推荐一下可以600-700万可以购买的改善性住宅楼盘，最好有一定的保值增值属性，非常感谢！
回答：1. 西府景园属于纯居住盘，相对密度较高，居住环境马马虎虎，这一片升值空间一般。 2. 门头沟太偏不建议，大兴可以看下，另外推荐在丰台角门、马家堡、草桥可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子湾、常营 也淘一下 例如 国美第一城、后现代城、苹果派。
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