楼市10年翻一倍？内行人不这么看
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/ce154dcf6ea74e33a52e70c1e82dfac5我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，房姐您怎样看这个问题？
回答：没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。 最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。 深圳湾的C位，在于2016年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是： 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势补全。 如果深圳的公允价值是5万。 4万标的涨到8万更简单， 8万标的涨到16万更难。 除了深圳湾，不是每个8万地段都涨到16万。
提问：房姐好，之前的问题得到了您的指点非常感谢！ 新问题：手头目前有不用的几十万，仅仅作为投资，不考虑自住等等，有两个想法。第一，身边有几个朋友和亲戚在广西防城港买了房，七千多一平，都推荐我出手买。第二，您多次提到的沈阳。 上述两个地区投资前景如何？那个更优？具体有没有推荐盘？何时出手是最佳时机？
回答：除了北上广深超一线城市外，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。 西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强。除此外所有的3-4线城市都不建议投资买房。买房是投资的一座城市的价值，随着城市群的发展，3-4线小城市将没有人口和价值支持，也就不存在房产投资。
提问：房姐您好，我想买入望京学区房一套，目前有万象新天一区97平南北双通透无电梯两居，户型好居住舒适，市值580万左右，但此房有200万贷款利率4.35，且去年因为地砖爆掉几十块装修花了近40万，目前手头资金500左右，我想问的是：1、不卖万象等明年资金到800左右再入一套望京2居；2、卖掉万象凑900万+买望京三居，3、不卖万象今年年底入望京一居。目前看了利泽西里和澳洲康都和大西洋新城，比较喜欢澳洲的环境但一居户型不方正，看中宝星国际的一居户型好，大西洋新城G区的一居不错但价格高，目前区域锁定但方案摇摆不定，有时候想买个一居或小两居孩子上学用，有时候又想一步到位换三居改善居住，家有夫妻两人加三年级小孩，还有一个老人同住，老公互联网从业人员工作在望京，目前年入一百万➕，明年还有一批股票到手资金可能会到800-900，因为目前收入已是职业巅峰所以老公不想增加贷款压力，预期未来会有经济萧条期担心贷款压力大影响生活，所以再买一套无论哪个方案都只想全款，不知道该买个小的孩子上学，还是卖了买一个三居改善到位，望房姐指点迷津，谢谢！
回答：从自住和资产增值角度，一步到位更合适，望京是一个天花板比较高的板块，买入一个三居远比万象+一居的房产配置更优。我建议可以少量贷款，即使未来收入减少 月供也不会压力很大。但900总价的3居和1200的三居是有质的区别，你们可以考虑下
提问：房姐你好：重新发问一次，期待回复。之前提问已删除。本月是否能再提问一次？ 新人首问。我们家庭夫妻和5岁孩子还有两位老人一起住，会考虑生二胎。之后看你会有六口人，所以需要一个三居室。目前我们还是首房首贷，在北京像素有一套自住房，没有贷款。如果像素出租的话，可以租到8000-9000一个月。北京像素房子目前市值295万。我们自己手里子弹有180万。每月家庭税后收入保守估计有3.5万。夫妻二人都在东边上班（朝青附近）。需要考虑孩子上学、通勤、投资回报的问题。 问题1：我们已经看了很多房，管庄，望京，三里屯，朝阳，望京，通州，亦庄。二手房和新房都看过。因为二手房的首付过高，次新房较贵，今本上都在6-7万以上。您之前推荐的九龙花园，百环家园，华腾园都看了。九龙花园小区环境较差，华腾园买得起的户型较差。所以我们最近觉得买新房更合适。不知道这样选择对不对？ 问题2：目前首房首贷的资格建议买小户型比如说经开汀塘或是其他盘的小户型？像素留着收租金抵减新房的房贷，降低还贷压力。还是像素卖掉全部资金买类似喜瑞天著的140平以内的大户型？或者像素做抵押增加首付买大户型？目前家里有两方意见，买小的还款压力小，且有像素资产，并可以收租，但像素没有增值的红利，并且之后没有首房首贷，周边涨幅，换房的代价更大。另一方意见买大房子，家人担心还贷压力。请问资产该如何配置较为合理？ 问题3：亦庄未来发展您怎么看？选择河东还是河西？看过亦庄的房，臻珑府，喜瑞天著，经开，金隅学府，和悦华锦，中旅亦府。这几个盘您怎么选？ 问题 4：目前还没有看过天通苑和回龙观，有推荐的学区和楼盘吗？ 问题 5：想做到您推荐的学票和自主分开，在我们这样的情况下有推荐的楼盘组合吗？ 问题 6：之前您说郊区风险大，那城里洼地有哪些？有没有学校还不错的洼地？ 问题 7： 老人目前还是外地户口，可以多一个首房首贷资格。建议把老人的户口移到北京吗？
回答：1. 北京像素的租金还可以，建议保留 做抵押 获取150+的资金没问题，月供在7K上下，租金能完全覆盖。这样你的首付就能到330上下，你的月收入合理的月供在1.7w左右，对生活影响不会太大（需要根据你自己的情况去评估了），算下来你能看总价750-800左右标的。 2. 亦庄长期看好，有产业有人口天花板会比较高. 建议看喜瑞天著，经开 3. 你的情况建议兼顾学区，现在学票的价格普遍都在500左右，很难拆开 4. 考虑学区 回龙板块建议看 融泽嘉园和金域华府 5. 老人可以迁到北京，多一张房票当然好
提问：房姐好，想问一下北京地区DYD的实际操作问题。请问DYD必须要成立公司才能办理吗？可否不成立公司以个人名义来办理呢？另外，想问一下，北京房产办理DYD是必须要全款或者结清贷款的房子才能办理还是有少量贷款的房子也可以办理二抵？谢谢
回答：抵押贷目前都是抵押经营贷，除了实际控制人模式，都是需要公司整套材料。 个人消费型贷款，上限100万。 如果你要贷款，我们来操作全套材料和流程即可。 二抵有银行条件，如果负债率低于35%，可以直接还清一抵。
提问：房姐您好！关注了您有一段时间了，很受启发。目前准备在北京购房，首房首贷，考虑自住兼保值，首付150左右，总价最好330以内，近期看了东四东五环附近的房源，不知道怎么选择，求指点。1、八里庄北里的86年老公房一居室（说是钢混相当于96）近地铁，环境装修不错，单价6.6；2、炫特嘉园开间，国美第一城东西北向一居室；3、定福庄美然动力开间，顶层是否可行？目前的问题是，同一地段老公房和商品房开间之间怎么选择？同样价格五环比四环房源质量要好，在四环和五环之间怎么选择？另外，还有没有合适的小区房源推荐？主要考虑交通方便兼保值增值。300左右。谢谢！
回答：330总价的话，八里庄北里6.6的单价如果没有硬伤可以入。炫特嘉园和国美有合适的标的也可以。美然动力的位置一般，优先看前面几个盘。老公房的优势是税少可以高贷，适合低首付。选择具体的标的更重要，不用纠结四环还是五环 保值角度差距不大，另外看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场
提问：请教房姐: 在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请房姐指点一二。谢谢！
回答：1. 建议看下 奥森板块澳林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复，或者东恒二期、苹果社区南区做为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定，二套买入以后在调整会更好
提问：新人首问 房姐你好 我是sfsd 首付120左右 月还款能力1w 纯投资目的 现在中介在推劲松富顿中心的七十年公寓 说是落户 学区都有 这个楼盘怎么样 时候投资吗 您样别的推荐吗
回答：富顿中心属于上车标的 总价低，位置还可以，但是由于公寓产品没有燃气是硬伤，靠近三环主路有噪音影响，居住氛围也一般。这类产品租金高涨幅低，不建议投资。建议看看甜水园、金台路、十里堡等地段老破小，或者常营附近次新。
提问：房姐您好，新手提问，说一下我的具体情况，外地户口 ，目前北京6年社保，自有公司，年收入150左右，现在有石家庄一套房子大概值120，没有贷款，（这个不能卖）；青岛一套房子136平 单价目前大概1.8，这个有贷款110万，大厂还有一套压房（没有网签）大概能值230万；现在有子弹100+石家庄房抵贷80+企业贷150，一共330万，想购买北京三居室，投资加自住，兼顾孩子上学，两个孩子一个5岁一个2岁；目前有两个打算，现在抓紧上车，在亦庄、东坝或者未来科学城，买一套小三居作为过度，或者办理北京工作居住证 需要等一年时间，一年后买通州，以上是我的情况，具体的你有什么建议。
回答：你好，子弹330，这几个板块对比： 亦庄>东坝>未来科学城 东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。 河西区是亦庄的教育资源集中区 注重学区的话可以。不过河西最主要问题是交通，未来的规划上也没有看到，这对未来升值的影响较大，自住能接受交通问题可以买。亦庄金茂悦可以关注下。 未来科学城没有什么好学区。
提问：新人首问，谢谢房姐； 预算：900-1600w；首付400-700w； 贷款：首房首贷； 房源：尽量新，10年以后； 地理位置：四环内，东侧北侧为优先考虑；地铁交通从家出行步行不超过1.5km，附近有成熟商业综合体，小区容积率不高于2.0，绿化面积超过30%； 大小：110平方米以上； 户型：三居室起，户型尽量方正 ，尽量能带一个院子+下沉空间或阳台房，家里有狗； 朝向：南北； 学区：名校学区，尽量覆盖小中高； 税费：满五唯一或对方可以承担大部分税费；
回答：900-1600的跨度很大，选筹范围也完全不一样。 期望学区比较好 可以看看东城 例如 和平新城、新世界家园 想兼顾学区+自住 就看朝阳 珠江帝景 ，嘉铭桐城（4环外5环内） 另外 学区和品质是要有个取舍的，很难兼顾
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