合肥楼市的这次调控，感觉像挠了个痒痒
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/7168af56d63241ff9d2176b91f17b435我们在昨天的文章中《合肥、成都、西安、武汉……别傲娇了，这次谁都不能幸免》，直接预测了合肥将会率先迎来首轮调控。
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果不其然，话音刚落，合肥楼市4月6号调控了。
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这就是魔都财观对城市的精准研判。
其实我们从去年启动期就开始关注合肥楼市，实地调研了多次，也和当地大V深入聊了一些微观市场的细节。
当时的合肥楼市，算得上是价值回归，对得上这座善于投资产业的“赌城”。
但行情持续到去年底，风向开始变了。全款、关系户、号头费、抱团涨价，一系列骚操作层出不穷。
所以我们在年后的多篇城市文章里，数次重点提到了合肥调控的预警。
有意思的是，之前对于楼市上涨处于暧昧态度的合肥，在住建部领导督导成都、西安之后，主动进行了一场内部调研、调控预热。
再不自查，住建部领导马上亲临。
但没想到“主动交作业”的合肥，交上来的，只是个勉强及格的答卷。
发自内心的说，这个社会不应该只有赞歌，真话要有人敢说，所以我斗胆来一句——
合肥楼市，你在留退路吗？
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按照惯例，我们先来看看这次合肥楼市调控的细则。
相信大家先后看过一些解读，但魔都财观有点不一样，我们会横向对比很多城市，最后作出一些后市行情的推演和预测。
调控的细则主要是8条，我先放出来大家过一下：
1、增加居住用地供应；
2、实施热点学区入学年限政策；
3、热点片区二手房限购；
4、实行热点楼盘“摇号+限售”政策；
5、从严控制商品住房定价；
6、加强住房贷款审慎管理；
7、加大加快租赁住房建设；
8、严查严处房地产销售中违规行为。
仔细看下来，你会发现重磅的只有前面4条，而且4条有3条要做“分区对待”。
我随手做了张表情包，送给合肥。
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下不了狠手，其实只会埋下另一颗更大的“雷”。
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看上去，加供应、入学年限、限购限售加码明明很重磅了，
为什么我还要逆势说这是在挠痒痒？
先说加供应这件事，2021年合肥市区的住宅用地供应计划是600公顷，其中热门的滨湖、经开、高新占到了大概四分之一。
诚意还是有的。
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但我去翻了2020年合肥的住宅用地供应计划，发现去年的数据是590公顷……
只能说这个增长，聊胜于无。
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这个量级放出去和隔壁省会的南京相比，少了将近2000亩。和杭州今年的住宅用地供应计划1106.64公顷相比，少了400+公顷，换算下来也就是差不多6000亩。
说真的，合肥卖地一如既往的克制。明明上一波的涨幅，最大源头不是学区，而是供需失衡。
政务没有新增供应，滨湖供应极少，价格低洼的热门片区先涨，然后依次轮动，最后才形成了全市大涨的行情。
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再来说说第二条，学区房入学年限政策。
自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。
这条政策很精准，放在全国来看，其实很多城市都在执行。
北京、深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、南通市、台州市、长春等城市，都陆续出台了“一套房产六年内提供一个学位”（合法多生育的除外）政策。
主要做法是采取房产学位限制和区域学位限制。
合肥更人性化一点，根据学制来做了调整，小学6年，中学3年。
本质上，这就是学区房限售，但动不了根本，因为不用学位的投资客不怕，伤的是，真置换客户。
但预期很重要，适度给学区房降降温，值得点赞。
其次来看看热点片区限购加码。
官方这次把热门片区划分出来了，分别是滨湖、政务、高新。
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我好奇的是，同样热度很高的经开、包河、肥西等区域，二手房就继续对本地人敞开，不值得限购收紧么？
只针对最最热门的片区，如果发生了购买力外溢，造成第二梯队的板块轮动，如何做好托底和限制？
就像被蚊子叮了几个包，不做药物控制全面止痒，而是先挠最痒的，等到其他包也痒了，再继续挠其他痒的地方。
最后我们来聊聊，实行热点楼盘“摇号+限售”政策。
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简单说就是人客和房源比例大于1.5的楼盘需要登记摇号，30%的房源优先无房户，3年限售。
说实话，力度有点不够。
开发商采取邀约制筛选客户怎么办？
筛选下来不触发摇号怎么办？
不触发摇号，刚需还能摇到吗？
3年限售成本是不是太低了点？
真实的案例摆在面前，就在这个清明假期。
合肥出现了类似的情况，龙湖高新CBD项目进行了首个登记摇号。1237组客户，首开推出354套房子，中签率不足30%。
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值得注意的是，开发商只接受全款客户。
所以，全款优先、关系户、号头费这样的乱象，是不是应该考虑重点打击？
以上的这些，仅仅是我的个人担忧，也许合肥已经做好了备案，也许合肥留有后手。
但真心希望作为国家科学中心城市的合肥，能够打赢这场硬仗。
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这次的合肥调控很聪明，我们也说了些不一样的真话。
个性化、精准化是没错，但担心的最坏情况，就是治标不治本。
北上广深杭宁成都西安的从严调控，你是一点没学啊。
落个户就能打新，不需要满1年或24个月社保，只要不触发摇号就不限售么？
落个户就能不限购买滨湖、政务、高新之外的二手房，只要你有钱，全款一直买。全域限购限售能不能来一套？
看看杭州南京上海等直接限售5年，算拿到证就是7年，而热门新房仅限售3年够用么？
差额税不提，非大爆款的二梯队片区要不要做好保底方案？
不可否认的是，合肥楼市的调控，让我们看到了——
这个曾经热到发烫发热的二线城市，楼市周期走了不足半年，也挨了一记“重”锤。
今年没有哪个房价大涨的城市能幸免。
话虽然不中听，但这次合肥的调控，耍了个小聪明，留了些后招。
善于投资的“赌城”，你到底在等什么？
房地产都舍不得按死，拿什么来all in高精尖？
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为什么我对这次的调控不太满意？
其实不是因为我不喜欢它，真实情况是，我对合肥是有感情的。
当年大学毕业的时候，意气风发，我曾和一位有想法的同学在合肥教育领域创过业……
我很清楚的记得，那些年合肥大力搞基建、拉产业的样子，很努力也很励志。
2010年，合肥gdp不足3000亿，还比不上苏北地级市徐州。
2020年，合肥已经是万亿城市的一员，增幅300%+，在全国都是数一数二的存在。
这是一座沉下心发展高精尖的城市，同时也是一座“大黑马”城市的代表。
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很多人都知道合肥早期拉来了电器美的格力，后面拉来了新能源蔚来，却不知道这些只是表皮。
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依托中科大等多所一流院校，合肥在教育、产业、人才引进等方面敢于豪赌，官方有魄力也不惜一切代价拿出大量国资或财政资金去投资。
合肥可以没有，但给地给钱给政策，挖来企业挖来人才也要搞。
但需要预警的是，合肥的人口增速、总量规模、基建水平、城市规模、综合GDP、人均GDP等各个领域，都还没有超过中西部的武汉、郑州、长沙、成都等省会城市。
房价凭什么后来居上？
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尤其是，人口增量和城市吸引力在同等级城市里情况堪忧。
属于合肥真正的一线城市之梦，依旧任重而道远。
仔细想想，最近两年全国的楼市调控，发生了一些精细的变化。
但梳理脉络就会发现，其实一线城市才是真调控，动真格下重手。而二线是精细调控，和房地产暧昧不清。三四五线很多是伪调控，只动表皮不动筋骨。
希望这次合肥楼市的调控，不会成为未来一段时间二线城市的模版，收紧但不完全收紧，想压制但又留有余地。
既要又要还要的心态，不仅不适用于买房人，也不适用于任何一座城市。
以上为正文，来自楚门。 能出号头费的，能全款买房的能算刚需刚改吗？首先就要查这些全款买房的名下有多少套房，不难吧？大V都能想到的方法会想不到吗，抄个一线城市作业都不好好抄，估计是压根不想交作业。。。。 充分说明了合肥市的政策普惠实质，引导板块轮动…[黑线] 好文章，合肥全款还能不限购非指定区域，真的是绝了。。 相当透彻，学区年限问题真的是伤了真置换，对投资客毫无压力 分析相当靠谱!! 刚需先摇号又咋的，摇到了让你全款还不是等于不让你买，刚需有几个有全款的能力？ 稳住高政滨，拉高瑶海新站北城……调控的目的就达到了[捂脸][捂脸][捂脸] 终于看到了看清本质的文章，前两天我还在思考这个问题，纳闷为什么没人意识到呢 隔靴搔痒
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