人性与市场的变化，详解合肥楼市新政八条对市场的影响
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/a0e490f8767245a6b43590a0259393d4人其实很简单，只是思维很复杂。对于合肥的房价有多少人是坚定的持续的看好？在这一轮房价的上涨中涌入的购房者大多是不那么坚定的人，否则去年市场低谷的时候，如今炙手可热的一些楼盘还在做分销的时候就会毫不犹豫的买入。大多数人都是后知后觉的，只有在亲眼见证房价上涨之后才会慌忙的入场，这也是我们常说的“买涨不买跌”。
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在去年四五月份市场低迷一片看跌的时候，班长曾发文预测下半年房价肯定会迎来一波小高峰，当然结果迎来的是大高峰并且持续至今。其中的逻辑，我们可以说是土地供应、通货膨胀、信贷宽松等等，其实这反映出来的也是“人性”。
这一轮的引爆点可以说是滨湖佳兆业的土拍，但原本的市场已经积蓄力量已久，就差一个契机。土拍让很多人看到一二手房价差的存在，把想象的空间摆在了你面前，引发区域内二手房价格纷纷上涨，继而凸显新房价格优势，迅速提升新房购房难度，环环相扣。
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去年赚钱很难，但是二手房市场的一天一个价，让大家看到原来赚钱这么容易，上面说到大多数人“买涨不买跌”，于是买家和卖家纷纷入场，上半年很憋屈，大家都攒了一股劲，正好在楼市里释放。
土拍也好，信贷宽松也好，都是一个引子，引发人性的“贪婪”。支持大家买房、抢房的是什么？去年初大家就没钱买房了吗？显然不是，原因是信心！
文章开头说过，对于合肥的房价有多少人是坚定的持续的看好？如今合肥的房价已经超出很多人的认知，这么继续下去还有多少人能够坚定的持续看好房价？何况紧绷的弦容易断，在楼市里挣扎快半年的购房者也会累，买不到就不买了，爱咋咋的情况已经出现，悲观的情绪也会蔓延。投资客固然能够搅动楼市，但是没有广大刚需的接盘，也会孤掌难鸣，而刚需是最容易失去信心的。
与当初佳兆业土拍引爆楼市一样，如今的合肥楼市也缺乏一个引子而已。其中最关键的点之一就是调控政策，这也是为什么网上一旦有人传出要出政策以后，不管是大V发布，还是一个路人甲路人乙发布，都会有很多人相信并万众期待，因为之前攒的“劲”已经用完了，需要缓一缓了。但是坐滑滑梯可以，蹦极没几个人受的了，对城市的发展也不利。
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所以只要出一些有力度的政策，市场风向就会开始变化，这是大多数人所期待的，当然反映到市场上需要时间。我们来简单看看4.6日合肥发布的一些主要调控方式。
热点区域及学区二手房限购：如今的合肥楼市二手房不限购是最大的BUG，很多投资客利用杠杆大量购入二手房，政滨高作为房价风向标和领头羊，这一轮的房价上涨也是由热点区域领涨然后传导到其他区域。这个政策一出，可以限制住大量的二手房需求，少了这些全款抢房的大客户，二手房的热度必然会下降的。学区房亦是如此，
公开摇号：现在为什么很多人去买二手房？是因为不想买新房吗？不是！是因为没有机会买新房。众所周知，热点区域的新盘全款+GX或全款+号头！当有了同等买新房的机会以后，哪怕仅有十分之一的希望，但终究有希望，面对如今“高高在上”的二手房，很多人都会转投新房去搏一搏，尤其是优先保障刚需群体。而增加土地供应，更是让更多的人从二手房转投新房。
热点楼盘限售：限售对于刚需自住是没有意义的，但是可以一定程度上抑制投资客。有人会说房子持有几年没有关系，但是一些投资客的资金来源都是高杠杆，钱是需要还的，其中就有一个风险性存在。如果不限售，可以随时把房子变现来填补窟窿，但是限售以后任谁都要掂量掂量能不能撑到房子可以卖的那天，如今规定取得不动产权证起3年内不得上市交易，即便交房就拿证也需要5年时间，所以会抑制一些高杠杆的投资客，但是会涌入更多的刚需，所以热点楼盘的热度是不会下降的，反而因为一二手房倒挂明显更加热闹。
学位制: 很多人寄希望与能够控制学区房价格，其实班长问几个问题：想上顶级学区房的人会变少吗？投资客需要用到上学名额吗？所以市场学位制的实行反而市场上可以用来上学的房子少了，增加稀缺性。另外，生源变少，师资依然强大，成绩反而会更稳定和优秀！
而其他的从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、严查经营贷和抵押贷流入楼市、严厉打击房地产市场乱象等都对市场的平稳起到一定的促进作用。
利好刚需：热点区域热点楼盘登记人数与可售房源占比达到1:1.5之后，启动政府参与的摇号，其中不少于30%的房源优先照顾刚需客户，而且如果这30%没有摇中，还可以继续参与后面的70%的房源摇号，为刚需购房者增加了购买的成功率，在刚需的认定上，要求3年内连续交满2年以上社保，这保护了合肥真正的刚需，最大程度上避免外地投资客的参与（因为楼盘从拿地到清盘，基本上都要在1年以上，有投资客愿意交纳一年社保等待），而35岁以下的年龄限制，也是为了防止部分投资客拉上家里的老人来占号，虽然看起来有点不讲情面，但是道理方面还是说的通的，尽最大可能保护真正的刚需。
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用一句话来形容合肥今天发布的调控，可以说是：精准调控。目的并不是要房价下跌，而是要稳房价，所以寄希望与房价大跌是不现实的，合肥当下最需要的也是一个稳定的楼市。当然很多今年3月以后才涨起来的小区二手房价格是有一定风险的。
可以预见的是接下来的市场将是混乱与机遇并存，例如学区房限购但是有一些优质学校并未列入、是否会有投资客为了打新抛售非热点区域房产等等，但整体上趋于稳定，更多的人涌入新房市场。所以接下来什么时候买房、买哪里将是很多人需要思考的问题。毕竟，16年之后很多人买的房子横盘至今未解套。 政策1、2021全年供地9000亩，通过增加供给来对冲高企的市场需求，无疑会平抑高速奔跑的合肥房价，按边际传导周期看，预计2021下半年至2022年会逐步发挥政策效用，但，在耕地红线的国策限制下，合肥可供给土地十分有限，尤其是政滨高和市区核心学区位置更是一地难求，政策长期效用十分有限，这反而会进一步加大区域之间的分化，即有地的非核心区域供给过剩，核心区域供给短缺。
政策2、9年一学位制度—昏招，只会造成市场上学区房供给进一步短缺，学区房迎来内部分化，无学位占用的学区房将迎来二次加速的机会，学位逐步解冻的学区房缓慢释放，市场长期处于供小于求的状态。
政策3、限购政策仅针对市区购房者，对市场的影响十分有限。合肥这一轮的房价上涨，主要需求端来至全省乃至全国范围内的投资炒房客，是虹吸全省、“合一省、肥一城”的结果，在限制本市区范围内购房者的同时，无疑会减少市外投资客的竞争压力，会有更多市外炒房客涌入，这些人的特点就两个字：有钱，更多的全款购房者在路上，对需求端来说是进一步提高需求质量。
政策4、摇号制对市场无影响，真正骂街的是炒号头费的各路牛鬼蛇神，至于拿出30%房源给刚需更是挠痒痒的政策，可以预见的是这一部分房源将是比较差的楼层和位置，同是，动辄百万首付的合肥，真正的刚需是买不起房的，这就是残酷现实。
政策5、通过限价限制房价没有成功的先例，开发商有各种应变的套路，以这一次为例，精装房内搭售一副虎啸山居图，房200万，图100万，你能咋地，好楼盘仍然会有人愿意买单。
政策6、肥八条中对市场真正有实质性影响的就是这一条严查资金来源和限贷政策，这一点会在一定程度上限制部分需求，但影响有限，相当于是需求侧改革，减少部分资金不足的劣质需求，让广大全款购房者以更小的竞争压力，获得心仪楼盘。
政策7、对市场没有影响，增加租赁是满足被市场筛选下的、买不起房的人，这些人绝大部分是刚需，虽然现实很残酷，好在政策很暖心。
政策8、对市场没影响，真正被伤害的是那些炒号头费、茶水费的吸血鬼，政策出发点是好的，但无法禁绝，法律惩戒犯罪就没有犯罪了吗。
对合肥楼市真正可以称得上灭顶之灾的政策是落户政策，比如社保由交满1年改为5年，遗憾的是本次肥八条并未涉及，也由此可见，合肥的调控政策是偏政治性，其呵护市场的隐心可窥一般。 强烈建议无房的都算刚需，可以加上五年内买卖交易不超过一次，合理置换为什么不算刚需 用了学区的是刚需和改善需求，炒房的反而不用学区，这下供给减少，所以利好炒房 铭记：学区，强者恒强，什么校区分校跟本部差距只会越拉越大 有条件有能力该买还是买吧 给孩子一个接受优质教育的机会 不要轻言放弃 六小45南小45 双本部真学区 最强顶配 “GX”是个bug，无法解决的 转发了 35岁没买房才是真正刚需，20岁没买房真不能算刚需，是不是搞反了？ 学位制解读的不合理，合肥之前学区房是没有那么紧俏的，是因为投资客大量杠杆买入，人为的造成供需不平衡，新政后剔除大量热钱后，虽然锁死大量学区房，正常市场行为的供应是远远够的，不要惯性思维的说物以稀为贵，在中国，政策这个无形的大手本身就不是严格意义市场经济。
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