北京楼市分化严重，普通人买房一定要精挑细选
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/fbfa1c1b8f494e20aafa249928de970d我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐你说看房的时候要不动声色，要怎么个不懂声色呢？难道有问题也不问房东吗？
回答：如果房东不在，带看的中介又是小白，你可以随便看，随便操作。 如果房东在，你也是真心准备买房处于找房看房的过程，不动声色是一种必须的策略。 首先控制每一处停留的时间，不要让人“感觉你有兴趣”，观察，不一定是凑上去看，不一定是开头提问。 观察，是有目的的查看，这样可以用最短时间，没有犹豫的查看。 没有犹豫，没有停留，房东和中介就不好拿捏判断。 即使开口提问问题，也不用直来直去，比如：你想知道税费多少，想知道房东对砍价的容忍度 你可以问：您这房子买来时候多少钱啊？ 大部分房屋买来可能单价几千一万多，原值很低，遇上文明的业主，开口就不自觉羞涩了。 想知道为什么卖房？ 您房子哪年买的?-2017 怎么才两年就卖了呢？ 你相中一套顶复，两人气喘吁吁上来房东开门，一人穿鞋套摔一跤，另一人埋怨数落“说了不要买顶楼，每天爬楼要死人”
提问：房姐老师您好！北京，已签买房合同，中介是链家，合同中签的是签合同时全额交中介费，链家口头说网签时全额交中介费。签完合同后觉得不妥，一次性把中介费都交了，怕后续服务不给力。现在就快网签了，链家催交中介费，我们想先交一部分，链家不同意。请教，该怎么办？ 不要用链家，想办法悄悄退出来。 给你一个1%的中介，还比链家专业。 ——三方合同已经签了，要怎样悄悄退出来呢？还请神具体指点则个！
回答：到了现在这个步骤，年份，很难 链家既然收费这么高，自然就有对应的法律建设支出。 链家的合同，像练习册一样的厚度，大量的条款都在实际制约上下家，维护链家的利益。 任何一方想要解约，首先链家的利益不会得到任何损失，中介费需要照付。 多付的中介费，最后自然又加强了法务支出。 从商业的角度来讲，无可厚非； 从商业竞争的角度来讲，是削弱自己的竞争力。 但垄断平台已经形成，短期局面不会有大的改变。
提问：新人小白首问，不要见笑^_^ 1.京籍 朝阳亚运村居住，陈经伦学区，2个孩子。 2.500米粮草➕二套贷款，想在海淀置业，能兼顾学区最好，如不能兼顾学区，想置业在增值有潜力的区域，别人介绍了西北旺和海淀北部新区，太新手不知如何判断。 3个人对上地感觉不错可能是因为学校的缘故，但是又怕冲学区去，买了老破小，恐政策一变，固定资产就真固定了。 4如果以投资增值为目的的买房，有好区域推荐吗？ 感谢，学习阶段多有问题！
回答：你好，关注学区和升值潜力，上地是非常优质的一个片区。上地虽然不像中关村，有那么浓厚的人文气息，但是从产业的角度来说，却是能够和中关村一决高下的。 上地在北五环外，所以学区房除了老破小之外，还有少部分次新。虽然区位不是太好，但是有高端产业支撑，所以在楼市上行时，升值幅度会比较大，下行时，下跌空间相对较小。 上地东里可以关注下。 西北旺算是海淀西边除上地以外最好区域了，主要是产业基础牢不可破。 不过目前除了商场，大部分利好都兑现得七七八八了。 已经实现的利好： 软件园2期落成+大批企业入驻、地铁16号线通车、首师大附中西北旺分校。 待实现利好： 地铁站的万象汇商场。 北医三院分院。 可能的不利影响：百旺二小对待1911房本的态度（这要持续看几年，因为今年娃特别多） 想兼顾学区和升值，看看百旺新城（春夏秋冬园） 海淀北部暂时不如上面2个板块。
提问：房姐大佬，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园这样的次新房？另外比对通州万达，朝阳范围内是否有更具明显保值优势的区域选择？谢谢！
回答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还需要较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力强一些 通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势 朝阳可以看 常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。
提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。
回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。
提问：房姐，提几个问题，资金5月份到位。 1.北京有资格，可发现双井朝青板块已经开涨了，常营板块值得投入不？ 2.另外，最近在关注杭州奥体板块，单价已高，不知是否属于杭州投资首选？ 3.按照您的思路，重庆的投资首选在哪里呢？ 600子弹如何分配呢？
回答：1.北京只有少量有明显涨幅，而且基本也没有回到2017.3高位 2.学区目前风险很大，最好不要追高 3.可以，但这不是重点 4.重点是，先算出自己有多少钱，能不能顺利daiKuan，然后综合房源评估daikuan情况，算出可以买到多少钱的，哪些房子。 5.杭州个别板块涨，不一定要追高。 400-500买北京一套1400左右 其余杭州或者重庆都可以，还要看你个人资料，资产分配情况，daikuan房票情况
提问：【新人首问】房姐好，请您指点。 目的：想婚前使用SFSD资格在北京买房，子弹160-180，自住+保值投资。 1.究竟要不要在北京买 男友在西安买了房子，计划六七年后回西安，觉得在北京是过客没必要买房，若投资还不如理财，我也担心经济不景气，若自己失业了，因为房子陷入经济困难，影响感情。 2.该买啥房 上班地点，三元桥望京东，北七家未来金茂悦沙河赢海中海寰宇，哪个更合适？新房有溢价，心动那个通勤方便，价格也能够着，很担心卖没了，尤其金茂悦清退那套5层77小两居，我该立刻下手还是看二手房下半年再入手？二手房，推荐哪儿呢？ 以上，请房姐指点，谢谢。
回答：长期看你的理财收益应该跑不赢北京房价的涨幅，担心失业影响就降低杠杆，尽可能房租能抵大部分月供（这涉及倒你的选筹） 以你的情况新房不建议看的，既然是投资为主，为何还要选择溢价标的，大概率也会跑输大盘。 建议看二手公房+高租金的标的，团结湖、劲松、北工大 紧凑两居 才是正确的选筹
提问：房姐，我是上海集体户资格，名下无房产，人在北京工作，北京社保不够5年，想在上海投资首套房出租，租金用于北京这边租房。手上有现金800左右，这段时间看了黄浦、静安区几个2000-2005年的楼盘像中凯城市、华润外滩九里、艾美国际等一室一厅，60-70平左右，单价10万左右，市场租金在13000-15000左右，你觉得能入手吗？租售比2左右，有没有更好的楼盘或地段推荐，谢谢
回答：我说一下这一片如何选筹，像市中心的中凯城市之光、国际丽都城，作为区域标杆，回搬楼也比较出名。与同小区户型结构更好的商品房相比，单价也便宜了10-15%，可以精挑细选。 另一个就是浦江镇 主要看8号线的四个地铁站，其中芦恒路站、浦江镇站是商品房社区，江月路站、联航路站主看动迁房社区。例如 一品漫城、浦江华侨城、浦江世博家园 都是不错得标的
提问：房姐好！手上刚好有100多，打算把户口迁到杭州建仓。看你说100w在杭州就能买到总价1000w，这是怎么做到的，单核还是多核才行？贷款呢，是怎么做到贷9成的？你们有杭州代购服务吗，可以找你们吗？
回答：杭州最大的优势在于贷款宽松，以及房屋品质较好。 房产的升值收益，取决于城市的价格成长性，微观的选筹，以及贷款的杠杆。 江浙系银行有贷款9成产品，所以才有100买1000万的操作性。 选筹的差别，可以做到50%-100%的差别； 首付1成和首付3成，收益率是3倍的差别。 这是核心竞争力。 可以找我们，准备工作早点做起来。
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