北京楼市：次新盘领涨，老破大补涨，刚需最后的机会
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/f091daec86fc45cea39b5a28a90df61c我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：我现在住着一套望京新城的100平米的房子，市场价约为650万。感觉望京新城小区比较乱，房子的质量也不算太好，所以呢，就想在望京换一套品质好一些的房子自住。主要也是从保值的角度考虑的。我在顺义还有一套130平米的房子（2009年次新）是空闲的，市场价约为400万。从保值的角度来说，您看是怎么操作比较合理。
回答：你好， 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 望京新城品质确实一般，不过做为上车盘还是没问题的，能跑平大盘。所以建议出手顺义的次新，抵押望京新城，再入手一套望京的改善盘。 保利中央公园 东湖湾 宝星三期 橄榄城这几个盘都关注下
提问：亲爱的房姐，能分析一下厦门的房产未来走势吗？现在投资泡沫大不大？万分感谢！
回答：厦门现在价格已经腾飞到接近一线城市水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。 厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。 反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。 本土的，一言难尽。 竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。 厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。
提问：房姐好，有个问题请教，朝阳东坝利锦府单价6.7万 130平三居总价880万 是否可以出售了，以北京整体二手房市场来看，今年后续上升空间如何？还是继续等等？另外未来东坝这边涨幅怎么样，换到哪个区位成长性比较好呢？多谢多谢
回答：东坝现在价格上有点偏高，但长期还是看好的 不做短期预测，北京长期绝对看好。不建议等，房价一但启动你再上车就来不及了，像去年深圳30%+的涨幅，那时候想等的人后来都上不了车。 利锦府可以出掉，换筹到望京比较好
提问：请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的，感觉一直发展不起来
回答：丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。 全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，「储值客户」收益率很低。 但核心仍然在于，产业的链接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。 关于丽泽，之前也有回答 丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。 缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 最终落实到买房上，这两个地区都存在一定不确定性，加上价格吸引力不强，可以先回避，选择潜力和确定性更强的板块。
提问：新人首问 房姐您好！前一次提问没得到回复，希望这次房姐能看到！急需要您的建议！我家目前情况是：家庭年收入约100W，孩子小学五年级，东城和平里有80年老破小一套，三居62平，有190w贷款（太老了，考虑是不是今年年中出掉）；老家有一套父母养老房，还有20w贷款；手上能凑800w，贷款计划最好不超200w，想听您建议该如何规划？ 1.家庭目前想法是年前年后赶紧买一套上车，怕房价上涨。但不知道该优先考虑城里小点的，还是通州运河商务区大点的？哪里投资回报更高？ 2.如果考虑城里，这个预算下投资东西海朝哪个区好？能推荐合适小区吗？ 3.如果考虑通州，高层如京贸国际城和多层Bobo自由城哪个更有投资增长潜力？目前京贸141平全办完约890万左右，BOBO122平全办完740w左右。 4.另一种想法是先在通州买个小的，人如K2百合湾两居，办完580w左右。余下钱等明年年中卖完东城老破小，再在东西城买个90以内的小三居，但有点担心到时房价涨了会错过买点？ 您的指导帮助了很多人，非常想听您的专业意见！！
回答：1. 长持5年以上 优先看看通州，目前通州的溢价已经被抹平，可以上车 2. 如果选朝阳，建议看看双井、四惠 3. 京贸国际城 略好点 4. 时间太长肯定会错过，建议先入一套大标的，你的负债率其实很低，后面再抵押现有标的，再加手中子弹入手一套小户型。
提问：姐，地坛体育馆附近工作，刚需保值通勤60分内，stsd,子弹225。个人思路:1优先新房总价550内；①若可买小三居，可接受地段稍差，配套无所谓，3年内不住，但周边产业集群前景要好，学位一般就行②若不够买小三居，可接受70平小两居，但这种新盘需地段好些2二手房暂定朝阳四惠或北四环★问题1意向一郭公庄诺德逸府89三居，另一是沿海赛洛城90左右两居，如何选择或您推荐其他?问题2因疫情在国外回不去，新房对违约责任要求高，售楼处不同意改认购书，感觉把200多万交了不放心，不交怕好楼层没了，该咋办？3、年收入证明65万，征信良好，月人民币工资加一年两次美元奖金，月均流水4.6万，银行批贷340把握大吗？
回答：新盘不推荐，建议以次新盘为主，沿海赛洛城>诺德逸府，还有苹果社区和后现代城也可以淘一下 如果担心新盘问题，可以看下退款协议是否友好 月流水4.6 批贷340没问题
提问：请问泛海国际最南侧临马路的179平米三居室是否适合卖掉，换奥体西侧倚林佳园的233平米上叠拼？谢谢。
回答：泛海国际不太容易跑赢大盘，这些年这个盘涨幅很一般，临街的居住体验也受影响。置换到倚林佳园我觉得是可以的，倚林这个小区非常不错，这种市区里的低密度住宅很稀缺，住起来也比较舒服。
提问：找房中重要的一点是考虑人流，比如像建材城东路金隅翡丽这种又偏又没配套的盘，我怎么才能知道他的目标人群都是来自哪里？还是应该既然不知道，直接回避不要浪费时间就好呢？
回答：金隅是有购买力的，属于区域里比较稀缺的标的，有对比优势。 只是霍营地区本身市场总量，更多的来自于上地到回龙观的人流溢出与小区本身的分流吸引。 最终看的是价格。 从战略上，如果你不是需求回龙观附近标的，可以首先定位在朝阳的地铁次新。
提问：北京本身有房商贷，每年大概50左右净收入存款，目前手里有160流动 1、不知现在是否合适投资二套出租，以房养贷，还是再等一段时间，扩充一下资金 2、如果现在投资，由于金额限制，二套要首付60%，可选项目不多，朝阳和丰台区块是否合适 3、朝阳：北苑，石佛营区块，是否适合投资。 4、青年城，炫特嘉园，小户型开间，不知好不好 5、丰台：宋家庄，赵公口，马家堡，西罗园，这几个区块是否合适？还是选择草桥那边呢？ 6、丰台可选的房屋面积会大一些，但是似乎价格一直比较平稳，不知和朝阳相比是否合适投资？ 7、丰台：石榴园，华润小区，一居，房龄较大，40平以上，投资是否合适？
回答：160左右可以上车了 建议朝阳为主，如 石佛营、团结湖、劲松、十里堡等板块，像炫特丽景馨居、晨光家园都不错 丰台主看 草桥、马家堡、角门片区，选择00年后的小区最佳
提问：===紧急求助=== 毕业三年，京户，工作在顺义，打算买个2居，兼顾结婚和孩子能上学的，总预算550左右 为了工作交通方便，目前看的是望京区域 现在看了几套望京新城的，户型可以接受，交通也还行，550，90平； 但学区方面比较疑惑： 1. 对口学校有望京新城幼儿园和白家庄小学（望京新城校区），初中好像不太行，首师大附属实验中学。这个组合是不是不太好？ 2. 如果以朝阳2居，550-600预算，在此基础上最合适的学区房选择是哪里？ 最近就要决定了很着急！非常感谢！
回答：1. 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 2. 望京南湖东园二区比较适合你们，是望京陈分的学区，买个两居没问题
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