北京楼市：还在等房价下跌？可能要失望了
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/6c5bd21cd5e245308d4ac58378459379我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，对于石景山头条新闻上的房价下跌40%的新闻，今年买房感觉信心不足，您怎么看下跌的原因？会是北京整体市场的预兆吗？
回答：在百度上搜索关键词“北京下跌” 分别出来 北京房价持续下跌 北京房价暴跌 北京房价下跌10% 北京房价下跌20% 北京房价下跌30% 北京房价下跌40% ... 再搜索“北京上涨” 出来 北京房价上涨全国第一 请问为什么？
提问：你好，新人首问，刚工作两年的程序猿，买房小白，工作地点主要是中关村、上地、望京这种，工作居住证今年11月下来，年收入33w，首付120，自住兼保值，贷款1.5w以内都没问题，想入个小两居，实在两居费劲大一居也行，房姐能给些小区推荐和中介选择上的建议嘛，新房二手房都可以说说，求房姐赐教～
回答：新盘看看 萬橡悦府、奥海明月、奥森one。二手看下 回龙观板块 首开智慧社、新龙城。因为你首付不多，看新盘杠杆更合适，不过要注意限竞房有限售周期，期间无法卖出和抵押，需要你自己衡量下。如果没有熟悉的中介就选择绿中介比较稳妥
提问：房姐你好，请教一下您对北京住宅复式的看法，一般单价相较平仓单价低很多。
回答：首先取决于房屋本身的段位。 是紧凑上车盘，刚需，改善，还是大改，豪宅？ 越靠近上车盘，对面积和功能率的追求越苛刻， 越靠近豪宅，复式反而越接近自然属性。 其次，还要计算复式的面积。 复式通常集中在150-250平，对于刚需客户，除非三代大家庭（一线城市较少），否则大面积本身刚需受众较少，流动性降低，进而折价。 而小面积复式，例如30-80平，往往属于「文艺青年」偏好产品，楼梯占面积，户型和格局不实用，不「传统」，也会导致受众的减少，最终折价。 总结： 不折价的复式：200㎡+偏豪宅类产品，标杆特例。 折价的复式：60㎡上车复式（格局差），100平刚需复式（功能率低），200平大面积刚需复式（需求少）。
提问：新人首问...房姐好！在头条上看到房姐几十个回答深受启发，转移到知识星球上来。有些问题想请教一下。本人现在二套，基本在东边工作\/活动，单身现住cbd华贸一居，此前已出手一套房，现金可以到600w（但出售房子的资金可能需要年底前才会回流），消费贷可以40-50w，现在购房的总体思路是自住+保值，两居即可，商业周边成熟（详细阐述在第三条） 1，房姐如何看待下半年北京房市，策略上需要最近1-2个月就敲定房子么，还是可以继续看静观其变 2，600w如果只是走贷款似乎不太划算（大概可能只会打到750w-770w的预算），看了房姐的帖子觉得走抵押的话是个思路，如果现居房子市价按500万算估计能挪出出来多少，一般抵押通常要求多久还清，利率水平会比二套贷款高多少，这方面选择多久还清，资金配比有什么建议么（前提是不对日常开销和现金流造成太大压力，现在一个月如果还1.5w（如果把现在的房子租出去可以做到2.5w）还是没有压力的），另外基于刚才的资金情况是建议先做抵押还是等之前房子出售资金回流后再做抵押？ 3，基于上个问题，600w现金二套大概预算可以打到多少？选房角度之前考虑过一些新房（华樾，臻御府），但前者资金可能没那么快能倒过来，后者作为限境房，感觉和周围的小区价格没有明显优势。于是后续聚焦看二手房，倾向于cbd\/三里屯\/三元桥+亮马桥\/酒仙桥一带，小区比较新（尽量08或10年之后的），房屋内部基本装修相对ok，商圈配套好（有较大商场\/超市，餐厅饭店较多，邻近地铁是加分，有一点学校配套当然更好但不必须），价格承受范围内目前目标有凯德锦绣，丽都壹号，阳光上东，蓝堡，华贸（但两居面积一般比较大可能超预算），阳光100，土星园（但好像听说很多回迁户？），之前还看过南三环边上的元熙华府（但觉得周边目前配套约等于0，改造也需要挺长时间？），房姐如何建议和排序，除此之外还有什么推荐么？ 4，操作上建议把华贸的房子也出售一起换个大的么？如果是有哪些推荐？考虑中国尊周边10座写字楼已经起来，感觉现在卖可能有点亏？而且未来租金可能也不错。 非常感谢！
回答：不用等，有合适的即入 保守估计贷出6成没问题，抵押贷见精华主题。如果你大部分购房资金要先出售才能获得，那就等，否则垫资成本高不划算 阳光上东，蓝堡，华贸这几个涨幅不行，长期跑输大盘。土星园回迁房，可以入看你是否看重居住品质，建议在凯德锦绣和丽都壹号中选择 继续持有，不建议出售
提问：你好！现在有一套自住学区房，另有一套大河庄苑的开间，手里几百万现金，最近我们考虑卖掉大河庄苑的开间，加上现金总共有大约900万，想投资一套奥森附近的三居，目前价格比较合适的是京师园或者澳林春天三期的三局。有几个问题想请教。 问题一，奥森附近的这几个小区投资价值怎么样？卖掉大河庄苑买奥森这个思路可以吗？因为现在自主中关村的学区房，想投资一套偏居住环境的 问题二，感觉大河的房子最近在涨，奥森好像变化不大，要不要年后再换？ 问题三，如果奥森投资价值不大，有推荐的小区吗？二套首付小1000万吧 非常感谢！
回答：1. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校，外加属于周边稀缺的带小区环境的次新，还是受市场的认可的。奥森板块现在价格还是合适的，没有溢价属性。京师园或者澳林春天可以入 2. 尽量3月之前敲定，过完年一般都会有小阳春 3. 海淀看下 西北旺 ，朝阳看看 望京、双井 这几个区域都可以淘淘
提问：【贷款问题】已经决定买房了，首付250w，sfsd，贷款三百七十左右，父母和我接力贷，父母还有十年退休。目前在看找哪个银行贷款，请问这里面需要注意啥？那个银行贷款区别大么？怎么挑选？
回答：现在都是参照 LPR， 对于不同银行来说，利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同，比如说： 1.审批时间，不同银行审批快慢不同； 2.审核要求，不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同； 3.关于提前还贷：需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同； 4.放款时间：不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作
提问：房姐好，我们现在住在惠新西街，房贷6万5\/年，年薪30万+，家庭无负担，工作稳定。打算年底入手二套一居，首付120左右，信用贷可以60万，或者找抵押公司全款后做一抵。刚开始在网上看双龙南里，石佛营，请问您觉得还有什么适合的小区?哪种贷款方式更好?希望租金可以大概覆盖房贷，不要离现在的家太远，以后我们养老住。谢谢~
回答：推荐你看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租，也都带电梯 建议看300+的标的，流水覆盖月供的2倍，风险可控，也不会对影响生活质量。首付过低情况建议全款抵押入
提问：请教一下，学区房是小学重要还是中学重要？ 因为没太明白到底是学习本身的质量重要？ 还是说升学的机会大一些更重要？
回答：小学升学率，对口中学，入学政策......都是学区房的考量樊巍 最关键的，你能付得起多少钱?你的孩子是什么属性，什么能力？ 不存在XX重要。 好比你去求职，是做工作态度重要，还是工作结果重要？ 是公司名气重要，还是公司加班少重要？ 首先要搞清楚工作是干什么，怎么干； 所以你能干什么，你能怎么干？
提问：看中了套房。首付需要200万，但是要办理离婚。老婆不同意。 如果二套，首付得拿出400万，靠父母和亲属借钱肯定没戏。房子明年就能交房。算了算我们手上最多75万，父母80万，再东拼西凑点差不多200万首付。能达到首付标准 如果不离，二套得400万，有啥途径筹集资金，而且最好是长期（20-30年）还款那种？
回答：描述比较混乱 你是没有购房资格还是没有首房首贷资格？ 描述里看，应该是没有首房首贷。 北京没有首房首贷不影响买房，200万首付选筹选对，做好评估，做好贷款，可以买到接近500万的标的。 明年交房，如果是买新房期房，踩又一个坑。
提问：房姐，您好。本人房市小白一名，目前有北京购房需求，请房姐支招。 家庭资产状况： 老人名下西城两居600万学票 无贷 我名下南沙滩两居400万 贷款60 我名下海口两居100万，无贷 爱人名下安慧里一居300万 贷款50 老家二线城市三居200万 无贷 需求： 近日喜得双胞胎一对，希望给孩子提供良好成长空间，摆脱老破小窘境。计划出售老家200万房产，购入北京自住房产一套，优先环境和居住面积，可牺牲位置，将来孩子上学可住校产老公房。 目前状态： 我居家工作，爱人望京上班(未来一年可能会有变动)，家庭年入50，求买房思路和推荐区域。万分感谢！
回答：恭喜，建议再抵押一套资产，盘活资金，看总价500上下的标的，可以看看 北边的奥森one、万象悦府 还可以将南沙滩或者你爱人名下的安慧里出掉 用来补充资金，毕竟这两套单持价值也一般，这样可以看看 望京的 橄榄城、东湖湾 或者 奥森的上林世家
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