北京楼市：望京内部分化巨大，这几个小区重点关注
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/e4499eec0eb641f48c4e6b907ccc8f65我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：目前想在望京购买一套700-800w之间的两居室房子，望京西、望京南、或者望京更北一点不知道如何选择这几个地段，这个价位合适的开发商有哪些？大的开发商房价都在千万以上，还有就是除了望京地段还有别的地段合适吗？例如双井等？是优先考虑交通还是户型朝向或者开发商？
回答：望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于标杆盘，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域 建议看下 澳洲康都、首开知语城、北京香颂、慧谷阳光。 双井可以看下 苹果社区南区、天之骄子 优先考虑交通
提问：第一套08年买的，原值低，没有贷款，炫特三期一居一套，东和北向，大概360万，面对铁路。 二套刚买了东城交道口小学区，48平一居，孩子4岁多，贷款200，我老公名下，还没过户，两人工作在亦庄，租房。 考虑把炫特房子卖了，贷款买亦庄两居或三居(用我妈的sfsd，接力贷)，第二套年底过户，在这段时间炫特算满五唯一房子卖掉，省下税，看到您说石佛营有潜力，亦庄新房普遍溢价，又犹豫应不应该出手炫特房子，用这个钱在买个大点的，买哪里？有自主保值的需求，家庭税后60W 问题， 1.炫特旁边铁路要改高铁，面对的房子是不是会很受影响，是否应该二套过户前出？还是继续留着出租，目前租金不到7000。 2.想在亦庄近地铁买房是考虑到：这两年老人可以住，顺便看孩子，过两年我们搬到城里，老人做地铁过去帮忙放学接孩子。周末一家人可以在大房子里聚一聚。这种操作可行吗？ 还是应该考虑别的地方买？ 3.亦庄次新有什么推荐，最好靠近地铁，没车。二手房的问题要想税费低些，首付要高。 3.路东瀛海新盘看了些，哪个相对性价比高些？关注了，中海寰宇时代，但看到有人说南2.8公里有个垃圾焚烧站，融创北有高压线，这些因素要不要重点关注。交房比较晚，这两年住不上了。
回答：1. 临街高铁会有影响，炫特属于上车盘可以出掉 2. 你们考虑自身的居住需求当然没问题 3. 考虑保值属性二手房建议看 万科金域东郡、海梓府等 4. 中海寰宇时代可以入，这两个问题对房价影响不大，另外可以看看经开汀堂，禧瑞天著
提问：房姐老师您好，北京商住从17年3.26政策被打入冷宫后 一直死气沉沉。今年有可能政策调整走出一波独立的行情吗？
回答：商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。 商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。 其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放款。
提问：房姐好，我有个两个疑问，第一，有sfsd资格，是全款买房还是贷款买房好？第二，看到您在很多文章中说到，二套房用抵押贷，这样的话，月供的压力很高，您又提出要留出24个月的月供，这种方式是不是只适合买房出租或者2年卖掉房屋的情况？否则自住持续5到10年，累积的月供和房价上涨的获利基本持平，甚至还有可能不足，是这样吗？
回答：sfsd肯定是要用的，利率低年限长 二套首付过高，对于大部分普通买房者是一道门槛，抵押是一个变通的方法，相比较高的月供（自己能承受多少肯定是要衡量的，不是无脑上杠杆），提早上车更重要，而不是以后买不起 留月供是为现金流不稳定的人提供的兜底资金，不是就靠这资金维持月供，风险永远是第一位考虑。 当下房产投资选筹是最重要的，不是买完就一定会涨，就算你全款入手一套远郊ceo盘 如果连续5年跑输大盘，你的亏损依然不少，能否获利和如何贷款无关
提问：老师，我的情况简述如下：我爱人公司在上海，在我老家南昌出差做项目。我今年六月份已经卖掉了在西安的一套唯一房子，到手现金大慨125万，预估最早9月初钱就会到账。目前，一家三口在南昌租房。现在的问题是，考虑到孩子三年以后要上小学，我们打算在南昌买一套自住房以供孩子上学。 ①我们不知道买什么房子合适，我们所在的高新区单价都超过1万6了，我觉得太贵了。 ②如果在南昌买房，首付大慨50多万，剩下的钱如何投资呢？ ③我老公在上海已经有购房资格了，剩下的钱能在上海上车吗？ ④我有深圳户口，能在深圳上车吗？（貌似过了最佳时机了）
回答：你好，在省会城市里，西安目前比南昌强势很多。 所以西安可以相对保留，南昌因为江西各方面的原因，分流外省，本省地域跨度大，省会人口聚集效应不强。 加上南昌经济一般，房价水平却相对高，不是一个很适合建仓升值的城市。 一套自住房满足基本需求是可以的，选择刚需白领两居，一定要地铁房。 关于弱省会城市的建仓选筹规律，参考前几天的回答： 上海有资格，可以上海上车，120万首付大约可以买到360万左右的上车老公房或者2000年左右老小区。 可以参考的方法选择： 1.继续融资50-100万，买入上海首付120以上1套+南昌首付501套 2.首付40-50买入南昌一套，尽量拉高评估降低首付，剩下资金买入重庆，选对，贷足 深圳暂时不用赶着上了。
提问：房姐你好，新人首问， 我在天津南开大学附近有一套总价180万的老破小，天津户口，目前还有106万的贷款，自己还款，因为意外怀孕，要准备结婚了，想在结婚之前先利用男友sfsd资格上车，结婚之后再在房产证上加上自己的名字。男友在四惠附近上班，我在亦庄上班，但不打算长期，将来希望在望京或海淀找工作，目前两人共同出资现金只能拿100W，两人年薪税前60万，打算通过其他渠道再凑50~60W，买一个大概350~400W的小两居，现在有些问题不知道怎么选择是最优的，希望房姐能够解惑 1. 我是卖掉自己天津房产凑钱，还是走其他贷款等程序比较好？ 2. 我比较想看回龙观附近的房子，男朋友比较看好管庄、常营附近的，请问哪个区域更有发展一些呢？
回答：1.建议卖掉天津房产，子弹全打在北京更合适 2. 这两处板块属性类似，都是居住区，常营对接东三环CBD中心。回龙观对接望京和西二旗互联网产业园区 码农居多。两个板块没有明显差异，刚需自住建议选择双方通勤更便利的区域。
提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有升值潜力？
回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。
提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个学区房。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！
回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买顶级学区，又想把风险最小化，那就总价最小原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和升值确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。
提问：你好！想在西五环内买个大点的带院子的房子，目前了解的有西山美墅馆、檀香山、西山美庐、中间建筑、燕西台等，预算3000_4000w左右，从居住及保值增值看，哪个小区比较合适啊？谢谢！
回答：推荐 西山美墅馆和西山美庐，西山是2000年就形成的高档别墅板块，认可度还是很高的，相对有一定保值属性，属于北京自然景观和人文景观结合最好的地方，也是离北京最近的山区
提问：新人首问。京集体户口，首房首贷，个人手头400左右（但还想留点用）。想买东五环左右两居。自住，个人比较喜欢热闹方便一点的地方，当然环境、户型好的更好。目前看了兴隆家园、金隅泰和园区域，还有双桥温泉东里附近（太偏僻，放弃），比较看中常营北京新天地一套南北通透两居，请问这几个区域有什么推荐吗？新天地这块怎么样？
回答：常营北京新天地价格合适可以入 兴隆家园主要的缺点，在于和青年路有一定距离。 而兴隆家园本身，南北跨度大，单价6.5内可以考虑。金隅泰和园位置一般，不推荐 另外推荐看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区
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