北京楼市：2021来了！如果你看空楼市，输得最惨的不是炒房客
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/102131037b364d7d98a9ea012a79ed5a我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐，请问超高层住宅可以购买吗，后期的流通会不会有影响，自主体验会不会不好，感觉超高层住宅人口很多的样子
回答：我国的土地制度，首先是垄断供地，其次是限制乃至不供应别墅用地，第三是电梯高层导向，这些都人为地维护了城市人口密度，使得即使是人口流出的小县城，也能够维持一定的人气和集中式的商业。
对于人口持续流入的大城市，高密度的市中心长期都具有价值，因为城市的精华，最多样化的服务都集中于此。而对于中小城市，高容积率也有利于维护城市商业与人气，防止城市快速衰败。
未来，我国的中小城市居民，一定会越来越住进大房子甚至别墅。高容积率的小户型的房产以及老旧房子一定是会被嫌弃和抛售的，但凡混的好一点的人都会搬离高容积率小户型或者老旧的房子。如此一来，三四线城市住在小户型高层以及老破旧房产的人一定是底层贫困群众，贫民窟时代很快到来。而一二线城市还有一段时间人口红利，高层建筑的高经济效率和人口密度带来的商业繁荣会持续很久。
如果你看空一座城市，认为它不值得千千万万外来年轻人拼搏奋斗，你应该买低密度住宅，因为高密度住宅里的人员层次会逐渐下降，以至于成为贫民。但是，只要你的城市还有希望，高层就不会成为平民窟，而是财富汇聚之地。
自住看自己的喜好，建筑密度当然越低越好，不过低密度也以为着要为高房价买单，看你自己的平衡。超高层投资是没有任何问题的。
提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区推荐的小区吗？
回答：可以看总价800内的标的，可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。
提问：房姐好，新人首问 京户sfsd，计划明年结婚后年要小孩。男友京户已买亦庄东望城市之光的限竞期房（23年初交，到交易估计10年后）。我在车道沟上班预计3年内稳定，他在中关村上班后面大概率会换。 目前考虑小两居或可改两居的一居，总首付180w、总价450w，因男友也需还房贷所以月供不超过1w5。 目前看了石景山（远洋山水）、海淀（田村幸福时光、车道沟南里）、丰台（万年花城、望园东里、万年花城四期、晨欣园、草桥欣园四期），除海淀外其他通勤差不多，看中备选几套如下： 1.幸福时光（人大附亮甲店小学）58平西北向1居，04年，3\/6层，自供暖，装修好； 2.车道沟南里（海淀实验北洼路）48平南西向1居，92年（钢混），18\/21层，装修还行； 3.万年花城四期（北小万年花城）71平全北向1居，08年，17\/27层，装修好； 4.角门西晨欣园68平南北通透两居，98年（砖混），4\/6层，装修好； 5.望园东里（丰台三小）66平西向1居，05年，4\/24层，装修还行。 6.远洋山水，60平左右一居，西向东向居多。 现在一直很纠结，请房姐指导 诉求：保值+自住+车道沟1小时内通勤+若5年后换房好出手。 1.海淀区内如何选？ 2.剩余其他几个如何排序？ 3.还有没有别的合适的小区推荐。
回答：你好，田村本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地，虽然在五环内。升值空间是有的，但老小区不建议碰，淘下次新盘。 海淀这2个盘对比，考虑自住+保值 明显车道沟南里更合适你们。 考虑学区可以关注清河的永泰西里，或者适当增加一点预算 买五道口的东王庄。
提问：房姐好，新人首问：本人单身京户，16年中旬入手天通苑两居，明年满五，打算明年有点动作，不知道是继续持有还是置换其他盘，天通苑从最高点降了两成到目前为止。现有子弹200，卖房款300，求推荐海淀朝阳北面区域，兼顾投资自住，最好抗跌性比较强，比较看好望京和西二旗，其他地段不太了解。谢谢！
回答：你好，天通苑投资首选大面积，地板价，但是2居因为上车门槛比较高，性价比就不如大面积。 改善往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 子弹500，可以置换到望京板块，宝星国际，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中园或者南湖东园
提问：房姐新年好。我已婚今年准备要孩子，现通州有套房估计400左右（无贷款），北三县有个联排（月供1.4），目前手头子弹大约600，想在上地或回龙观再买套三居，不知有无小区推荐，最好可以兼顾教育和投资可能；另外如何操作为好，是否可以做抵押贷，请赐教拜谢。
回答：400可以抵押出200+的资金 可以看总价800+的楼盘 如果当下还没有孩子，建议重点以投资为主 回龙观推荐看： 新龙城，融泽嘉园 上地推荐看： 怡美家园、当代城市家园
提问：房姐，为什么左家庄、柳芳这边的价格一直半死不活的？这两个地方有投资价值吗？
回答：西坝河到柳芳这片地段，被机场高速，二环路，三环路围堵，进出的正常通道只有柳芳北街，地段流量的主要构成是当地居民，缺少新鲜血液。 未来西坝河地铁开通，有助于改善这一局面。
提问：你好！现在有一套自住学区房，另有一套大河庄苑的开间，手里几百万现金，最近我们考虑卖掉大河庄苑的开间，加上现金总共有大约900万，想投资一套奥森附近的三居，目前价格比较合适的是京师园或者澳林春天三期的三局。有几个问题想请教。 问题一，奥森附近的这几个小区投资价值怎么样？卖掉大河庄苑买奥森这个思路可以吗？因为现在自主中关村的学区房，想投资一套偏居住环境的 问题二，感觉大河的房子最近在涨，奥森好像变化不大，要不要年后再换？ 问题三，如果奥森投资价值不大，有推荐的小区吗？二套首付小1000万吧 非常感谢！
回答：1. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校，外加属于周边稀缺的带小区环境的次新，还是受市场的认可的。奥森板块现在价格还是合适的，没有溢价属性。京师园或者澳林春天可以入 2. 尽量3月之前敲定，过完年一般都会有小阳春 3. 海淀看下 西北旺 ，朝阳看看 望京、双井 这几个区域都可以淘淘
提问：美丽房姐，你好！新人首问，谢谢回复！本人年龄四十，外埠调回北京工作，目前有非京籍房票，户口也在办理中。想近期抓紧买套房子自住+教育，两个孩子都需要面临教育问题。工作地点及生活区域都在朝阳区，之前还考虑拼西城等学区房，目前也改变思路，想兼顾生活品质和孩子教育。 对于朝阳区的学校来说，人朝，陈经纶，朝外，80都是好学校。但看您的帖子，望京区域投资也是首选。现在想请教一下您，要兼顾自住+投资+教育那些楼盘值得入手，预算在800-1000吧，十分感谢回复！
回答：可以看下 北纬40度，比较新，距离望京很近，属于景山朝阳九年一贯制的学区。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡，距离望京也不远，对口朝阳外国语来广营校区。另外可以看看嘉铭桐城 ，学校是陈经纶嘉铭，算是是朝阳顶级。还有九龙山的珠江帝景，位置还不错就是品质一般， 学校是陈经纶帝景也是非常不错。
提问：您好，房姐，首付200万左右，有没有合适学区房推荐，初中。谢谢
回答：你好，主要是小学+初中 目前看陈经纶帝景、陈经纶嘉铭都不错，但是这俩小区总价高 “平民”小区，总价600w左右或者以内的，芍药居的人大附还是不错的，另外慧忠里的朝外也不错，总价也OK
提问：看了之前你对望京的分析，想问下，望京的远洋、保利、东湖湾等又投资价值吗？这类房产价格还会涨吗？
回答：东湖湾和远洋不能算做同一类型的物业。 东湖湾属于改善品质中基本到顶的物业，保利和远洋带有明显的ceo消费属性。 如果是以投资为目的，东湖湾基本到顶了，橄榄城相对更稳妥。 如果资产充足到随便买，保利远洋丰俭由人。 绝大部分的房价都会涨，即使是ceo盘； 区别是涨多少，涨的慢了、少了，自然就亏了。
提问：房姐你好，首次请教。1、目前有一套立水桥商住挂出一个月状态在租，有没必要解除租约继续卖；2、目前工作在海淀四季青西四环，stsd子弹180，看了石景山的西现代城和雍景双卢，这两个小区怎么样，只考虑保值和自住；3、对于总款380以内的丰台和朝阳有没推荐；4、个人对于今年卖出和买入的时间期限定在五月份(商住客户真少啊)和九月份前搞定，房姐建议时间点是什么5、一直有个跳槽想法，29岁，是在国企里面安稳供贷还是去外面再拼一次，发现脚是越来越挪不动了
回答：1. 看租客是不是配合看房，还有房屋的整洁度如何，都还行的话，就继续出租，否则就收回吧 2. 建议选雍景双卢吧，西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 3. 丰台看下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场，朝阳看下 常营、石佛营、十里堡板块 4. 时间点没问题，按你自己的节奏来定。 5. 如果是跳槽，多和猎头保持接触，去其他企业面试，看看自己外面的身价和技能契合度，这样再去判断，更加客观。
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。 北京房子送给我都不要，前提是自己住啊
页:
[1]