深圳楼市：房价依然在涨，回落基本无望
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1、会员提问：大东，请问100万的预算，纯投资，深圳还有机会吗？
答：100w的首期资金吧？这三年内深圳投资就是要买学区房，但对应的三成首贷、总价300w，我们的客户已经快把能买的扫光了，目前剩下比较有潜力的也是单价很高的小单间产品。客观来说，这类产品的涨幅空间是比较大的，随着调控、税费增加，家长们买学区房也在消费降级，上车学票房会很受欢迎；So，如果确定要买深圳，这是个确定性很高的选项，我的理念就是单间需要有学位保驾护航，否则会很惨。选筹可参考会员内部分享！
2、会员提问：大东你好，农行按揭的话银行要求增加担保人，能不能做成共同还款人，这样的话就不用上征信，因为听说担保人是上征信。
答：做农行的一般以离异来做，所以要求增加担保人，资质好的情况下可以沟通直接不做担保。
3、会员提问：大东老师！纯投资关注回报率，现金流相对稳定可以长持。选择如下：
1.大约280万大运的中海康城75平三房一卫；
2.大约260万坪山中心区的金域东郡69平三房一卫；
3.大约400万太子湾的山海津75平两房一卫（可适当高评）；
4.寻找罗湖400万内带中上学位的15年楼龄内刚需盘；
5.长沙梅溪湖单价1.2万的90平三房次新。
请教下大东老师，对这些选择有什么看法和建议，个人偏向于5>1>3>2>4，谢谢。
答：付费会员你好！
纯粹个人看法，没有对具体房源有过实勘，抛砖引玉了。
一、我对长沙不太了解，但是长沙是对投资客不太有好的城市，所以不喜欢投资在长沙；
二、山海津400w买不到；
三、中海康城三房超过280w；
四、金域东郡小三房最低报价250w；
五、罗湖的范畴太大，未明确，以我了解的报价来预估，3＞4＞2＞1＞5
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4、会员提问：你好，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法，谢谢。
答：这个问题因人而异，因城市而异。 深圳挺多是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数几万的房贷过的好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。 所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。 对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。
5、会员提问：老师您好，华润城二手房18万还可以入手吗？加上税费19万了。润四就是中彩票，不想冒险等时间。今年2020年，等五年后想用一个初中学位，谢谢老师！
答：首先为务实的您点赞，每天多少人要去摇华润城，海岸城。何时开盘不说，在一个动态的市场里，时间就是最大的笋盘，今天的市价说不定就是明天的限价，如果真的限价，买到的几率又有多大，识时务者为俊杰。
南外科华成绩虽未明朗，但是横向对比，这个房价其实是安全的，18万的半三和吉祥龙，16万的壹方中心，这几个又有哪个是有确定学位的？虽然华润城的密度一直让人诟病，但是其核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。再一个，南外系也就是南外海滨稍弱，其他南外文华，南外高新，南外大冲，说明整个南外系的做事风格，是大概率强将手下不允许有弱兵的。
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