北京楼市：宁买城区老破小，不买郊区次新盘
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/919a6fdfe85b44c4983a889a05c924ad我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好，新人首问。 我是一个27岁未婚女青年，有工作居住证，考虑买首套房，月薪1万5，首付120万。目前主要考虑买房自住，父母也会一起住，在想买个小两居会不会好一点。现在工作在朝阳门，但是可能会换工作。有以下疑问想请您解答一下。 1、因刚工作两年，公积金目前每月不到3000。按照北京当前的政策，不知用公积金能贷多少？剩下的商贷。还贷款父母每月会给一点支持。 2、请问这种情况买总价多少？哪里？的房（二手房和新房都可以）合适。 2.1.双井，潘家园，劲松，常营，草房，百子湾，朝青，看着好像价位低一点，不知道是否合适？或者您还有其它建议的区域嘛？ 2.2.这些区域比如潘家园房子年限也挺老的，不知道是否可以买？ 2.3也希望您这边可以推荐一些楼盘，感谢感谢！
回答：你好，公积金贷款额度计算公式： 贷款额度=(月个人缴存额\/缴存比例-最低生活保障金额)\/对应贷款年限的月均还款额系数 可以按照以上公式计算下。 总价400万以内的2居，这个总价段的楼盘大部分集中在劲松 潘家园和常营，朝青 百子湾和双井能选择的楼盘相对较少。 建议优先考虑常营板块，首开畅心园，住欣家园这类次新盘价格比较坚挺。上班稍微远一点。 潘家园板块的劲松六区和潘家园东里这些小区最近价格在回暖，可以重点关注下。居住品质相对差一点，但是通勤距离更近。 同样总价，市区老破小地段秒杀郊区次新。 住在市区，节约时间精力交通成本，享受纯熟便利生活配套，提升工作学习社交质量，对你人生综合收益的帮助，至少在上百万这个量级。 自住角度的性价比，市区老破小完全碾压郊区次新。 这2个板块都可以买，看你自己的取舍。涨幅都是轮动的，次新领涨，老破小跟涨。
提问：请问泛海国际最南侧临马路的179平米三居室是否适合卖掉，换奥体西侧倚林佳园的233平米上叠拼？谢谢。
回答：泛海国际不太容易跑赢大盘，这些年这个盘涨幅很一般，临街的居住体验也受影响。置换到倚林佳园我觉得是可以的，倚林这个小区非常不错，这种市区里的低密度住宅很稀缺，住起来也比较舒服。
提问：【求比较】首套是融泽家园还是铭科苑和智学苑好？首付240左右，首套。 融泽家园新点，有少量满五的房子，税没那么高。 铭科苑和智学苑的老破小，但是有个海淀学籍，目前无孩子。
回答：没有打底仓位，资金不多的情况下，第一套房赚钱最重要。 融泽嘉园属于中规中矩的刚需房； 铭科苑和智学苑带学区的老破小，带一部分风险。 小孩上5岁前，不用考虑学区。 西二旗周边对首套房投资不太友好。
提问：首问：刚需买房，非京籍有北京房票，投资；年龄45，有200W可首付，10年后可以考虑给孩子置换，目前买哪里的可以保值增值，新房或二手房都可以。刚刚看了融创亦庄1号7层89限竞房。请房姐指导一下。
回答：200万首付，看总价450左右的，新盘集中看下亦庄板块，这里很适合长持8年以上，赌板块的上升期。亦庄壹号缺点就是离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远升值空间会比较差。建议看下中海寰宇时代。 二手可以看下常营的柏林爱乐和苹果派，还有回龙观的和谐家园、新龙城、矩阵小区
提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！
回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北
提问：房姐您好！本人非京户，在老家合肥名下有一套房子（有贷款）是婚前购买，老公是京户，名下无房。目前老公家里有门头沟一套80平小两居（无贷款），满五唯一，还有远大路一套军产房（问过可以上人大附小银燕分校）。现在刚怀孕，之前以为银燕分校不好所以打算买学区，但是我们属于二套，卖掉门头沟首付也不多大概只有三百多。这几天发现人大附小银燕分校就是人大附小，只不过一年级都在银燕分校上，二年级再回来。所以考虑了一下，打算买一个上班方便有升值潜力的。我们在长春桥和五道口上班。但是海淀价格太高，也不确定学区的保值性。另外我打算将来拿深圳户口，所以目前考虑的是北京买一个，保值升值潜力的，以后有机会深圳再买一个。请问北京有没有推荐的区域和小区？军产房是否可以抵押多出点首付呢？另外爸妈在合肥有两套两居，不知道是否有必要在合肥换三居呢？还是留着将来去深圳置业？感谢！
回答：考虑你们上班就近的话，在东王庄或者西王庄买个三居最佳，这是五道口非学区里面的最好选择。还可以看看西边，比如定慧寺那边，定慧西里。清河板块的 永泰X里，永泰园这些都可以考虑，军产比较特殊应该做不了抵押。有自住需要可以换三居，否则没必要折腾
提问：房姐您好，目前情况是有一套通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手头弹药有500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子，通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期？ 2.另外去看了京贸西和百合湾，运河湾，如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊？百合湾户型好，但是临街有点吵，运河湾地理位置更好，但是不是人车分离且有点老，京贸西的话密度大，上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结，您比较推荐哪个？ 3.未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧？ 4.这个弹药和目前持有房产的情况，是否明年换是个合适选择，还是再等两年积累弹药选择更好的啊？ 5.另外如果不置换，再入一套作为投资的话是否合适？ 感谢房姐。
回答：你好，感谢付费！ 现在通州哪有什么学区房概念？ 老牌的通州学校，根本没有什么学区概念，可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房的话，尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平还是比不上朝阳，下一套尽量买在朝阳。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，澳林春天等
提问：房姐您好！ 本人未婚，外地户口满五年社保，名下一套东南五环和成璟园160平房产，无贷款无抵押，购买时一次性付清。看了您的分享，今年希望购入一套望京或双井的房产用来投资升值（不自住）。本人月入税后三万，存款理财300万。现阶段犹豫是卖掉重新买，还是有其他可操作空间？另外 望京和双井有什么推荐的小区吗？谢谢
回答：和成璟园可以保留，建议抵押出来盘活资金，加手上现金凑足800左右全款入一套，望京>双井 望京：宝星国际、大西洋新城、华彩国际、慧谷阳光 双井：九龙花园、天之骄子
提问：您好房姐，新人首问。本人条件：sfsd，首付800，个人贷款资质可最高贷700，家庭没有孩子，计划买房后生娃。需求：区域在海淀区不超过5环，最好4环内，主要改善自住，兼顾保值增值。另外也比较纠结是否考虑学区，孩子最早也得8年后上小学了。请问应该如何设计购买策略？以及有哪些您觉得合适的小区推荐？（自己考虑过买公房、买两套、用父母名义dy贷不用自己首套资格等策略，感觉思考局限，想听听您的建议）
回答：8年以后才上学，现在不用考虑学区，后期买一套低总价学票房就可。建议看看 太阳园、华清嘉园、美丽园 、郦城 、远大园 的三居 用你的名义买一套自住品质，后期配置一套学区房最合适。你的首付充裕 用自己的sfsd比较合适，二套以后都是全款抵押的方式入
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