北京挂牌30宗地块背后，楼市供应结构大调整
昨晚，北京市规自委一口气挂出了30宗住宅地块，话不多说，先上图。下图中对地块的位置、价格、规模、限制以及竞拍规则都做了详细说明。https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/e5a2e7cd5ce048be8c11419d1a3b1f5a
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1、 如果我们单纯从地块性质划分，这30宗地又可以分为四大类：
[*]一类是共有产权房地块，只有一宗，位于房山长阳镇（表格标橘黄）。
[*]一类是我们之前就反复提到的共有商品房，共计6宗，分布于树村、朝阳南皋、通州副中心等，位置都不错（表格标绿）。
[*]一类是有套内7090面积限制，但没有价格限制的商品房，共计14宗，分布于朝阳南皋、昌平、大兴等区域（表格标蓝）。
[*]其余全部为不限价格以及面积的商品房，只不过在具体出让过程中竞拍方式不同，有的需要竞报租赁住房，有的则只需要竞报商品住宅建筑设计方案，而个别位置较远的地块，比如密云、怀柔、门头沟等区域地块竞拍中则没有特殊要求。
2、从本次挂牌的30宗地块规模来看，势头非常猛！整体起拍价1035亿元，单单这一次供地的起拍价就占到了去年全年住宅土地出让金（1736.9亿元）近60%。
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整体的建筑规模345万方，相当于去年全年住宅供应（605万方）的57%。换而言之，仅这一次的集中供地就完成了去年一多半的任务量。
而这次供地之后，北京全年还有2次集中供地，如果后续两次供地不出现大规模的缩减，那么今年的土地供应可能达到历年的新高。
3、从供应的位置以及环线来看，朝阳是最大的赢家，这也与前段时间北京供地计划里的各区任务量不谋而合。环线基本集中在五环到六环之间。值得关注的好地块有海淀树村、朝阳王四营、东坝、崔各庄地块，昌平的东小口、生命科学园等。
4、北京摁住地王的决心非常坚决！30宗地块，在竞拍阶段都做了特殊要求，而且按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增。北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控了。
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另外，竞拍规则中“在竞拍过程中最高报价达到土地合理上限价格”一句值得反复推敲，这句话虽然没有对土地价格以及溢价率做出具体的规定，具有较大的可操作性，但是从ZF煞费苦心的制定每宗地块的竞拍规则以及去年12月份东坝地块虎头蛇尾的竞拍来看，这30宗地块很大概率会维持一个较低的溢价从而进入竞产权份额、竞租赁住房或者竞建筑设计方案阶段。
换而言之，低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。
5、供地结构出现了调整。这30宗地块可以看成是北京今年供地的一个缩影，它的供应结构代表了北京今年下半年乃至明年楼市的供应结构：
首先，如无意外限竞房会正式退出舞台，这30宗地块没有一宗限竞房，个别地块虽然有7090限制，但是也从“套型”宽松成为“套内”。基本可以肯定，限竞房这种特殊时期的“产物”即将告别历史舞台。所以，珍惜现有的限竞房吧，以后北京楼市89平米及以下小套刚需产品供应比例不出意外会锐减。
其次，租赁住宅激增。这么多年来，北京第一次在土地出让中出现这么多宗集中配建租赁住房地块的现象，这一点与今年两会提到的“解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给”的要求不谋而合。租赁住房用地的增加，更像是一个信号，除了稳房价，政策的着力点今年已经开始向“租房市场”倾斜了。
共有商品房正式登上历史舞台。这个新物种有利有弊，具体不再细聊，感兴趣的朋友可以查看《2020年埋的雷，都等着在2021年兑现》。当然，因为是新物种，还有很多变故我们无法提前预知，需要等待时间的检验。
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