北京楼市：东西海已涨30%，接下来怎么买？
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/5884e20eb69e45b292efd3802a48f116我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好！请问世茂奥临里南侧的能观奥森全景的高层，大户型4居，是否值得入手？本人改善的需求，也希望保值增值。为什么奥森北园附近的房产都跑输大盘？
回答：户型大，总价高，但没有产业支撑，属于自住舒适区 适合改善居住或养老，投资不是首选，所以3.17后回调力度比较大。 世茂奥临里还行吧，你还可以看下同板块的 融域和国奥村
提问：房姐好 ： 1. 我2017年买的角门的老公房 当时算是高点时期吧 但是我买的价格还相对合适吧，经验不足忽略了查验房屋户口 后期办理完手续后朋友提醒 去派出所查时 最初的业主户口没迁走 是不是以后对我的影响大吗？我再出手时价格是不是得要受很大损失呢？ 2. 2012年时买的一个商住 东亚三环 当时第一次买房也没经验 看地段好就买了 出租价格还可以 ，但是目前不能交易 适合长期持有吗？唯一能看好一点的就是地段不错 双地铁口 紧挨小区出入口 这两套房子 相当于我花费了高昂的学费 学习了一些房产知识 真是尴尬
回答：1. 原业主没迁走肯定会影响后面接盘的人，大概10%左右的价格，这算是一个教训，你看下之前的合同是否有相关条款约定？ 2. 商住是一直不推荐买的，长期看跑不赢住宅，现在又限购 完全无流动性，租金在房产投资中可以忽略。能出售的时候尽快出掉吧 大部分人一辈子买不了几套房 也没经验，买房的细节非常多，太多人在这中间被坑。好好看看精华帖，下次再换房完全不慌。
提问：房姐，自从关注了您就一直坚定要在今年上车，而且主看朝阳三环的房子。首房首贷I周日刚刚定了一个，交了定金五万。本来比较坚定，听了几个朋友说完就有些犹豫了，所以希望房姐可以给我一些客观的建议，而且确实很着急，希望可以尽早看到我的问题。 ［房子基本情况如下］ 坐标： 团结湖北三条，建筑面积57, 实用面积42.8 楼层：一层\/六层 楼龄：1980 总价：402, 首付154, 需贷款248万 综合描述：该小区是我在团结湖这一片看到的比较喜欢的一个小区，老区改造做的不错，干净整齐，容积率相对低，除過靠近马路的，里面是三排楼，中间带小花园，南卧室外面就是小绿植，前面再没有高楼。 户型图如下。 ［我做决定的思考］：小区安全干净，老房子但是业主是当时的婚房所以基础改造做得比较到位基本上可以拎包入住，不用太花费精力和时间来装，该地段租金还可以，这个房子是我目前看到的这一片里性价比比较高的，房主从420降到402。算是有眼缘，就当时定了。 ［缺点］：房龄老，贷款短；没有阳台；在一层，相对采光会有一些影响。 ［目前犹豫的点］： 1. 决策性正确与否：好几个朋友的说法是不看好目前房市，看跌，觉得我买跌了，而且老房子太老以后不好出手，再加上是一层，我当时选房主要看地段，房姐觉得我目前买的这里对不对，长期看怎么样？老房子真的不好出手么？您怎么看？ 2. 因为房龄，组合贷就只能贷18年，公积金只能贷33万，所以月供就将近18000了；为了不让月供压力太大，想选择纯商贷，25年，月供将近15000；首付154, 除過手上有的90, 还需要筹借64，所以一下子觉得压力很大。从贷款和还款的方面，有没有什么技巧性操作？ 有人推荐个人信用贷什么的，这方面完全没经验，希望房姐可以分享一些可以帮到我的办法。 3. 目前就房子里面本身我其实还是满意的，就是听到大家不建议买和觉得我选的房子老以及要背很多债而不建议买的很多，所以也会让我有所摇摆，此刻要么就是往前走，要么就是退了，再观望再看，等到年底一些再买，您觉得呢？ 4. 我是第一次买房，这一片看了大概二十几个房子，把附近几个老小区的基本户型都看差不多了，很多里面基本不能住就是要弄过来再大整，我觉得时间成本太高，而且差价不大，所以目前选的是综合房价、小区、装修选的一个我最满意的。 期待您能给我解答一下我的忧虑，越快越好呢，还有别的方式能找到您么？谢谢
回答：买房是一项长期投资，相当于持有一座城市的干股，北京基本面没有问题，担心是多余的 团结湖这种房产，核心有三点： 价值稳定无溢价，核心区收益稳定，税低方便贷足。 因此他的特点在适合上车。看的标的没问题可以入。 利率下行是大趋势，纯商贷没问题，买房别听周边人的，北京及早上车是对的
提问：房姐好，我的情况买房有点吃力，请美丽的房姐解惑，北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子，目前市值因还没下房本最多100w，抛除贷款28w，月供2200，还得压尾款到过户时才能给，也就能剩60w左右，加上手里的40w凑100，房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子，市值140w，贷款68w，月供4000，户口挂在房子上，起初是预备孩子上学用，还没想好出售，如果也卖掉，首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租，同时也为积分落户加下分值，还要考虑学校问题，孩子一岁半，我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口到状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k，已经看过朝阳的石佛营，甘露园的老公房，常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子，亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房，顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子，大兴黄村的老房子，靠近市区的能买的起的都是一居室，如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招，1.选哪个区？2.买不到两居，朝阳的四五十平的一居可以么？3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顾学校，按照我的情况哪个小区更值得推荐？5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置？谢谢房姐！
回答：1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平，兼顾学区 可以看看 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居，回龙观的矩阵小区也能淘到小两居，还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二的也可以入。 2. 你首付较少，建议白沟和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观
提问：房姐，深圳二套首付可以3成了？
回答：圈内人懂得，不是直接首付3成，是一套技术操作。 深圳3成首付，实际原理是二套贷5，再叠加一个抵押贷2。 原先建行按揭后需等1年补，现在建行按揭后不用等，可以直接叠加。 原理类似原来4+3，5+2。
提问：房姐您好，刚加入圈子，也是买房小白。我具体情况是，今年刚毕业，在国企上班，工资不高，转正后年收入大概15万，有打算结婚的女友，女友年收入20万。我和她上班的位置都太靠市中心了，而且距离还远，我在西二环附近上班，女友在北三环和平西桥附近上班，想买离女友近一些的房子。刚毕业所以是首套啃老买房，长辈可以出1000万左右。目前在看北五环到北四环之间和太阳宫附近房龄较新的两居。想请教一下房姐我这种情况有没有合适的小区；还有就是简单浏览了一下圈子，基本上大家都在讨论贷款或者抵押贷款，我对这些不是很懂，长辈原本意思是1000万全款，那我这种情况是全款，还是说贷款一部分，余下的钱理财？求教如何才能收益最大化？
回答：首套首贷是福利建议优先使用，除非遇到笋盘要求全款否则都用首套按揭，剩余资金理财或者再看一套投资标的都可以 太阳宫不建议看，这一片神盘聚集地，溢价过高 推荐看：小营、芍药居、惠新西街
提问：房姐，您好！自身情况如下： 小西天今典花园已有一套小三居，有贷款（100），两个孩子，老大9岁三年级，老二两岁；现有活期子弹约1060，目前比较中意两套房，麻烦您帮忙做个比较： 1、本小区高层（19层）东北向155平4居（户型图一），一梯8户，光线还不错，客厅和房间都很明亮，毛坯房，需要大装 2、东城广渠门外远洋德邑B座低层（三楼）南北板楼161平三居，房子左边有一栋东西向楼挡着，因为楼层较低，只有上午8:00到下午1:30阳台有阳光，室内采光不是太好，白天也要开灯，但室内精装，基本拎包入住 两套价格都在1200左右，您能否从教育、环境、交通、配套以及未来保值（升值）多个方面帮忙做个分析，看看哪套更为合适，非常感谢
回答：今典花园是北邮附小对口北师大三附中，教育水平一般。户型过多较杂，有不少租客。内部自带影城，室内游泳馆，距离火箭军医院、菜市场、北邮北师大体管都非常近。生活还是很便利的 远洋德邑小区对口的是文汇小学，直升文汇中学、九年制，教育水平很不错。 整个小区只有3栋楼，附近有个崇文菜市场，生活配套及周边环境一般。这套采光是硬伤，会影响居住舒适度。 如果看重教育质量就选远洋德邑，看重居住体验和升值就选今典花园
提问：新人首问，关注房姐很久了，本来计划在天津买房，我和我媳妇儿还没领证，用她的sfsd购买，因为是外地户口，天津户口在办理中，目前又想考虑北京的房子，但是预算有限，预算总价200-250，首付80左右，我车公庄上班，她在东大桥上班，希望通勤方便一点，目前在通州租房，希望您给推荐几个合适的房源，感谢感谢！
回答：这个预算能看的标的非常少，给你推荐一些可以看的盘。 丰台：中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 通州：DBC加州小镇 华业东方玫瑰 新华联家园，海棠湾，阿尔法社区
提问：房姐，您好！打算入手西城德胜的学区房，2023年入学，现在是出手的好时机吗？如果不是，什么时候出手合适？如果是一下哪个方案可行；1、入手90年以后总价最低的房子。2、德胜置业的房子怎么样，以后能涨起来吗？只要装修成住宅，能落户也能上学，能入手吗？3、房姐有值得购买的社区推荐吗
回答：1. 东西城学区房房价受政策影响大，我一直推荐用总价最低原则入 2. 德胜置业小区共有6栋楼，我了解到目前仅有2，3，4，6可以落户上学，1，5号楼产权建委那里有瑕疵不能落户不能上学。最好提前了解下，这种房子能上学就有价值，没有学区属性没人看的。学区房就别看重升值的事了。 3. 西城比较均衡的还有月坛和广外，可以淘下
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