广州官宣住宅用地集中供应！对楼市、土地市场利空还是利好？
3月30日，广州正式官宣住宅用地集中供应，总计634公顷。此前网上就有传言称，包括广州在内的22个重点城市住宅用地供应将实行“两集中”“一年三供”。截至目前，除了广州，天津、郑州、青岛都已经发布了相关政策文件，要求当地住宅用地实行“两集中”的规定。https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/4a35e3406488415d94278886b3e63cfd
实行“两集中”“一年三供”意味着要集中发布住宅用地出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告将不超过3次。这对土地市场、房地产市场会带来哪些影响？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这一政策如果落地，将有助于建立土地供给源头长效机制，助推土地市场健康发展，对未来调控房价意义重大。他也指出，政策真正落地还需要通过落实更多细则，实现因城施策。
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建立源头机制对调控房价意义重大
在李宇嘉看来，集中供地政策是土地供给端长效机制的重点内容，对于未来调控房价意义重大。“目前，金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源头上的长效机制就建立了。”
他表示，过去，土地供应随机、没有规则，导致供地计划没约束，一些热点城市供地计划也往往完不成。对于开发商来说，有一宗地挂牌，就去抢，因为不知道未来还有没有地供、在哪里供、什么时候供应，是不是自己想要的。城市公司为了生存下去、扎根下去，就得去“抢地”。这就造成了高地价，随之而来的高房价也难以控制。“有了这个规则，开发商明确地知道，未来有几批供地，要供在哪里，我是否要去拿，这就如同三道红线一样，有了明确的规则，包括可不可以去融资、融资空间有多大。”
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李宇嘉表示，明确一年三供后，每一批供应的土地都比较多，不用抢地了，至少不用“疯抢”。开发商根据自己的发展需求，选择拿地的时间和区位，高价地就少了，围标也会相应减少，这是土地市场健康的表现。
这一做法对地方政府也是倒逼。过去，热点城市供地计划很随机，经常完不成计划，而且供应规模、节奏、分布也不明确，这是导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。现在通过供给端的改革，倒逼地方政府编制好供地计划，包括供地的批次、时间、规模，还可以根据市场热度决定供地计划的调整。比如，年中某些区域房价涨得快、规划利好多，那当地接下来的供地计划就可以重点放在这个地方。
李宇嘉还指出，这对中小房企也是利好，特别是扎根本地的企业。“过去每次供地规模小，常常会被龙头企业拿走，小房企拿不到，也不敢拿，因为地价成本太高；现在供地多了，不怕拿不到，这将有利于中小房企发展深耕。”
集中供地在广州并非首次
李宇嘉同时也指出，这项政策真正落地，还面临一些难处——
一是一年三供，一次性出让这么多地，会不会流拍？
二是对于杭州、武汉、成都、重庆等城市来说，每个月都供地，且量都很大，现在集中在3、6、9月，量太大了，是不是频率可以更密集？
三是天津、郑州房价都在下跌，2021年是否还要维持原来的供地水平？此外，自然资源部要求2021年供地要多于“十三五”期间的平均供地，政策对这些房价下行的城市不太有利。
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四是对于广州这类外围地多而房价稳定、中心区地少而房价上涨，或者依靠城市更新但更新地块供应很慢的城市，这个政策真正落地，还需要出台更多细则，做到因城施策。
记者从广州市规划和自然资源局了解到，集中供地在广州并非首次。在2020年5月18日，广州就集中出让成交了12宗土地。通过集中供地的方式，为各类市场主体和消费者提供翔实的土地信息，发挥了稳地价、稳预期的效果。本次集中挂牌公告的48宗地，进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，全面提高市场信息透明度，引导市场理性发展。同时，采用“限地价”“竞配建”“竞自持”“摇号”等组合方式出让，严格限制出现高价地。
【记者】黄叙浩
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