关于白沙楼市、楼盘和房价走势，东哥给你一个战略盘点推理
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白沙，在郑州楼市江湖里，人们称其为“宇宙中心”。
关于白沙组团的发展，很多人看不懂，看不明白，犹豫不决。
有人坚信白沙组团的未来；
有人嗤之以鼻：哼，休想骗我出四环！白沙是在东四环外。
关于白沙楼市，很多人看得糊涂，充满疑惑。
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白沙组团的房价均价到底是多少？
白沙组团为何曾经限价12000？
白沙组团为何有那么多20000+单价的楼盘而且很多人去买？他们是不是吃了迷魂药？
白沙组团为何还有单价10000出头的房子？
白沙组团为何那么多省级单位家属院？白沙组团真的是省里的天下吗？
白沙科学谷的住宅房子，为何老百姓不能买？
白沙组团的省实验是正牌的吗？当时旁边的蓝城诚园13000的时代为何一些人不去买而后来拍大腿？
白沙组团南部片区的东悦城和东润城目前周边环境较差，房价也便宜，能买吗？
白沙组团为何不新拍住宅土地？
白沙组团还有多少库存房源？
东哥为何力推白沙？是不是收了白沙管委会的钱和白沙开发商的钱？
……
一切，都是江湖之谜。
今天，东哥给你系统揭晓答案。
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白沙的楼盘和楼市格局，整体上以中原大道为界分为北和南两个格局。
我们先看中原大道以北的白沙楼市格局：
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1、瀚海观象，豪宅产品面积段在168—340平米之间，蹭蹭蹭一年之内，几乎售罄。目前仅剩3号楼楼王340平大平层房源未推售，大概50套左右。其他还有几套高层一楼带下沉式院子的特殊产品在售。340平的大平层，单价2.55W左右，总价在867万左右。
这种总价量级的产品，是谁的菜呢？
2、紫藤公馆，这个曾经的白沙地王，在经历了4年生长期后，目前已经全部交房。因为其价格远远高于周边的其他高层产品，销售速度确实比较慢。但，慢工出细活。你不得不承认，紫藤公馆的房子，盖的还是挺不错的，有一股轻奢豪宅范儿，特别是外立面。
目前，紫藤公馆也基本售罄，仅剩30多套顶层和底层产品以及部分高楼层的168平户型产品。目前价格也在2.4W左右。
3、碧桂园象府，目前仅剩20套左右。产品是190平米的一楼复式洋房和283平米的高层大平层。一楼复式洋房价格在23000左右，高层大平层价格为16500。都是有钱人的选择。
4、郑东华府的洋房，一期目前剩余很多，价格在2.6W。话说，这个价格真不便宜。去化较慢，目前一期剩余110套左右。二期产品依然是洋房和三栋小高层，还未推售，据说产品是160平米起步。二期房源大概366套。
你，服不服？白沙，根本不是刚需的世界了。
5、蓝城玫瑰园，曾经的“雁鸣三杰”之一，如今却成为后退生不良青年了。当融创象湖一号四期产品都已经售罄交房，当永威森林花语已经扬名郑州地产圈，他如今还在卖力前行，仅仅是主体结构封顶。工程进度实在是太慢太慢，背后原因不得而知。
目前叠墅、洋房、小高层产品还有200来套。小高均价17200；洋房均价21500；叠拼别墅均价33000。
6、银榕居，这个盘，实在是给白沙长脸。开盘价格直接怼到2.2W。很多人既爱又恨。爱的是，这个盘的位置和资源真的很好，产品面积段也合适，精装也不错，规划也有亮点。而且，最重要的是他和河南省实验中学（东校区）一路之隔，这种“最有可能是省实验学区房”的暧昧关系，让很多人心里痒痒的。
恨的是，价格真不便宜啊。高出周边房价一大截。
到底能不能上省实验，到底是不是学区房，这是一个江湖之谜。只是，他的概率太大了。
也许，只能等到2022年省实验白沙校区开学时才能揭晓谜底吧。
银榕居总共约640套房源。
目前已推房源中，已销售去化130多套，剩余十几套房。
其他未推未售。
7、蓝城诚园，这个位于银榕居北边的神盘，曾经13000价格的时代，很多人没有把握机会购买，如今拍大腿后悔莫及。现在，A区和B区已经完工，等待交房。
据说，交房日期在5.1之前。这个时间点，已经属于延迟交房行列。
不管品质怎么样，这个盘，99.99%是河南省实验中学（东校区）学区房。
这一点，毫无置疑。
所以，他是神。二手房未来25000+不是梦。
8、星联岚溪府，目前仅余50多套。也进入尾盘行列。这个盘，后来居上，销量猛增，价格猛增。部分房源价格已经突破15500元/平米。最低价也是14500起步。这是白沙高层楼盘的典型。
9、星联枫桥湾，精装价格24000。一期共190套房源，目前剩余90套左右。部分楼栋140、160的户型可以选择毛坯，价格为19000—20000。
10、星联湾，只剩下别墅产品，仅余5套。300—350平米的联排别墅。总价在1000万左右。有别墅需求者，可关注。
11、永威森林花语，目前仅余10多套叠墅上叠产品。面积220——239平米之间，单价2.2—2.3W，总价为530W左右。
12、这一段，有一个盘比较躁动：他就是凤栖苑。
很多人问我：东哥，这个盘马上要签约了，有人转。高层加价30W，洋房加价60W。能不能要？
话说，这个问题，我还真没答案。
一方面，因为加价那么多，看似加价后的单价还能接受，但是购房的财务成本极高啊；
另一方面，我对这种家属院房的交房品质，真的没有信心。一分价钱一分货，原始价格没那么高，想要品质是不可能的。
其实，更根本的，东哥我也很嫉妒：他们赚钱太容易了。转手就是60万到手。
东哥，东哥，你说的他们是谁？
我说的他们是谁，你还不明白吗？
问白沙村长去。
13、吉地澜花语，一个曾经默默无闻的楼盘，如今风生水起。为何？一是其位置极好，二是他有房源啊。有房源就是牛。
目前在售的高层产品是现房，仅余6套顶楼产品；洋房还有一楼二楼产品，其余基本清盘。
目前三期的20号楼正常首付正常销售。
其高层未来仅余两栋楼，21号楼和22号楼。
21号楼是190平米的大平层，怎么样？刺激不刺激？
高层价格目前在12000左右。
三期洋房价格预计16000左右。
14、汉德如意府，这个由非专业知名明星丹尼斯开发的楼盘，相对而言，默默无闻。但他的位置很好啊，配套很完善啊。
目前只开了一栋楼，基本售罄。价格是13500元。
后期还有两栋洋房和一栋高层，约170套房源。后期产品价格未知。
反正丹尼斯不差钱，慢慢卖呗。
15、白沙，在龙王庙安置区的北边，河南省实验的西北边，马上还有一个新盘叫：冠景书香居。只是，这个盘很小，只有两栋楼，高层。面积大概是101、105、117平米。
嗯，你可以关注。
16、好吧，白沙组团中原大道以北，只有这么多房源在售了。这是整体的局面。
话说，在河南财政金融学院的北边，还会有一个河南省交通厅的家属院。
呵呵，哈哈。一般人没机会，没名额。但你可以关注。
这个位置很好。具体产品信息不知。
17、余下的，绿博大道以北有商品房属性的房子，就是白沙科学谷里面的住宅了。对不起，这些房子不对外销售。是给“人才”和科技公司定向开发销售的。
外面人会不会有机会购买？只能等今年年底科学谷鲲鹏软件小镇正式开业运营后才知晓了。
18、还有一个商品房，叫郑住永盛苑，在绿博大道和京港澳高速辅道的东北角。这个盘，也是家属院内购房。一般人买不到。
19、还有一个楼盘里面有别墅产品，叫和美家园。别墅产品是叠拼别墅，大概剩20套左右。在未来的六合CBD北边。可以关注。
从目前来看，在中原大道以北，目前白沙现在及未来短期内就这些楼盘在售。
整体来看，我们发现逻辑格局如下：
1、别墅：
星联湾联排别墅：剩余5套。
和美家园叠拼别墅：剩余20套。
永威森林花语叠墅：剩余15套。
蓝城玫瑰园叠拼别墅：剩余40套。
共：80套左右。
2、洋房：
郑东华府一期：剩余110套左右。
蓝城玫瑰园：剩余130套左右。
星联枫桥湾：剩余90套左右。
吉地澜花语已推洋房：剩余17套左右。
碧桂园象府：剩余10套左右。
共：357套左右。
3、价格20000+的精装（小）高层：
瀚海观象：剩余50套左右。
紫藤公馆：剩余40套左右。
银榕居：剩余15+500套。
4、15000——20000的高层：
碧桂园象府：剩余10套左右。
星联岚溪府：剩余50套左右。
5、12000——15000的高层：
吉地澜花语：120套左右。
6、从局势来看。碧桂园象府马上清盘，星联岚溪府马上清盘，吉地澜花语三期产品慢慢卖。基本上，白沙中原大道北的楼市楼盘，15000以下的时代，即将逝去！
余下的，就是15000+的高层，20000+的高层。
这种价格的产品，要么是别墅洋房，要么是精装高层豪宅，要么是占据核心资源的高层。
7、大家思考一个问题：
当白沙中原大道以北的住宅楼盘15000元以下的房源不复存在时，当随着时间的推移，白沙组团路网越来越完善，产业和工作机会越来越多，教育资源越来越完备，更多的人想到白沙买房而没有新楼盘供应时，是不是要转而去买二手房？
二手房房价会不会水涨船高呢？
记住我今天推断的这个逻辑。
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来，接着聊中原大道以南的楼盘。
中原大道以南的住宅楼市格局，目前主要是双城记。
未来，是三城记！
所谓的双城记，就是东悦城VS东润城。
他们两个，同样价格在12000，同样是精装，同样是在商都路北侧，一西一东，相爱相杀。
1、东悦城，目前卖的是二期。已推房源剩余不多，一层二层顶层价格特价11000，14层18层特价11300，其余11700。据说从4月份开始涨价恢复到12000的价格。
下一步，将推售5号楼和6号楼的房源。
2、东润城，目前五期剩余约60套117平米的房源；洋房剩余150套左右130平米的房源。
目前计划加推位于凤栖街东侧的东润城6期房源，共计1376套。房源充裕。精装交付。
因为还没开盘，价格未知。应该还是在12000左右。
所谓“三城记”的第三城，指的是郑地美景紫华城。
这个盘也位于中原大道以南，凤栖街以东。
这个盘是大盘，总体量约70万方，地块较为分散，分布于中原大道南，凤栖街两侧。首期在凤栖街的东边，面积在98—128平米之间，也是精装交付。
目前处于入市期，开盘价格未知。
这三个“城”，因为都在中原大道以南，靠近传统的白沙镇，很多人对其存有介意。
1、三个城，都是大盘，货量充足。
2、三个盘，都是成品房交付。
3、东润城和东悦城的高层产品价格都是12000以下或左右。
4、紫华城会不会突破12000，需要市场检验。
目前，这就是白沙组团南部片区的局。
话说，在东悦城二期一路之隔的西边，还有两个地块。
据说，这是建业的地。
据说，这地要做建业白沙君邻大院。
据说，要做中高端产品。
那么，问题来了：他要卖什么价呢？
其实，白沙组团南部片区的城市界面因历史原因和拆迁原因，相对不好。
但，一切都在变化。
我觉得会引起裂变的最大因素就是：陇海快速路东延！
只要这条路开修，这个区域脏乱差的很多问题会趁机改变。
而且，这条快速路的开通，让三城到高铁东站东广场的开车距离，缩短到15分钟左右。
这，才是最大的利好。
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好了，今天的文章，即将结束。
在写这个文章时，我尽量保持克制和理性。只呈现事实，不矫情。
对于白沙楼市的逻辑，我的推理和判断其实已经在文字里面了。
那就是：
1、供求关系决定房价的问题，在白沙组团楼市里体现的更为明显。未来白沙房价会全部15000保底，会有更多房源和新盘房价突破20000。
2、白沙组团优质二手房房源在未来几年突破18000不是梦。
3、白沙组团中原大道北片区的大户型产品很多，这是改善区域。白沙组团南片区，主要针对的是刚需和投资产品。
4、目前白沙组团已经有那么多的20000+房源，这不是偶然。
5、不管你自住或者投资，白沙至少一套房。
6、目前白沙的房价，还算友好。这是窗口期。
今年，白沙的大事件就是五个：
1、河南省科技馆新馆的开馆。如本文开篇图片。
2、G'AN'T技术用房的建成和省审计厅的入驻。
3、K2快线的开工修建；
4、传说中陇海快速路东延或郑开高架的审批开建。我觉得前者可能性更大。后者可能性很小。
5、科学谷鲲鹏软件小镇一期的建成并投入运营。
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这是科学谷鲲鹏软件小镇一期现在的卫星图建设场景。
下图，是科学谷鲲鹏软件小镇一期的效果图。
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期待，梦想终成现实！
期待，今冬下雪时的科学谷！
今冬一起去科学谷赏雪，可好？
本文完。
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