福州城南楼市盘点：一万出头已成交，其他房源价相当
今年第一季度的二手房成交量相比去年同期肯定有所回暖，除了疫情影响减弱之外，很重要的原因在于房价进一步下跌推动成交。其实从2018年下半年楼市彻底掉头向下以来，我们看到每次二手房成交量反弹都伴随着价格下探，而新房成交量的高低则受到拆迁户购买力的影响。2020年之后拆迁户手里的货币补偿款逐渐花完，去年二手房比新房实际大概多卖了三千套，从新盘手中抢走更多的市场份额。在这种情况下，我们看到不少楼盘纷纷大幅打折促销，被迫放低身段面对现实，降到和二手房差不太多的价位以求走量。春节过后我已经写了一系列文章来反映市场真实状况，福州市区哪些板块哪些典型小区成交价格是多少，当前你能谈到怎样的价位，多少钱买属于合理行情，已经一一做了详细阐述。相信很多人记得台江红星苑那套1.85万成交的房源，也有很多人还记得火车南站电梯房价降到了1万出头。
近日我们翻一下贝壳找房上公布出来的成交案例，会看到一个熟悉的身影，那就是3月3日文章里介绍过的那套永南佳园的房源，原本是118㎡报价140万，如今网站上显示成交价格是140万。我们不知道这最终公布的成交价里是否包含了其他费用（中介费、税费等），不过毕竟房东报价本身已经十分厚道，最后一分钱不砍直接成交也不奇怪，这就是二手房交易的模范案例，双方带着诚信做交易，不像那些“杀猪房”活生生把卖房变成了诈骗。
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在此前的文章中我已经一再提到，能成交的价格才是真的，报价虚高长期无人问津的，在本质上就是假房源。真实合理的成交案例可以帮助我们建立价格参考坐标系，虽然永南佳园这套是底层房源，但一般来说层差在每平方一两百元，我们可以用这套的成交价去衡量推导其他楼层的合理房价区间。
去过火车南站的朋友们都会知道，站前早已是一片密密麻麻的高楼群，盖好交房的住宅小区一片挨着一片，周边还有很多楼盘在建，若有人说福州城南缺房子，我们都会觉得这话简直发了癫。
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所以，永南佳园只是当前火车南站一带的典型小区之一，但这套成交绝不只是孤例，房价向着一万出头回落的也不仅有这一个小区而已。除了去年曾经提过的前锦新城之外，近期以来还有一个小区也时不时有人问起。
这个小区名叫天马佳园，位于地铁1号线胪雷站的南面，胪雷新城一区和阳光城大都会A区中间。在年份、地段等方面天马佳园都和永南佳园大致相当，二手房报价上也差不了多少，我们不妨举个例子来看。
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天马佳园这套122㎡的房源报价166万，单价1.36万，从VR看房实景中可以看出位于高层。户型较为方正，有着三房两厅两卫两阳台，除了一个卫生间是暗卫之外没有什么明显缺点。
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从室内装修情况来看，铺着地板木，刷白了墙，简简单单没有任何家具，总体来说等于毛坯需要装修。参照永南佳园那套底层1.1万多的成交价格来衡量，可以看出这套报价也不过分，双方若有意向可以进一步就价格进行磋商。
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类似房源不止一套，就无需逐一列举了。我们看到永南佳园和天马佳园的这些120㎡左右的房子都是标准户型设计，均为宽敞三房而非缩小卧室强行多挤出一房。或许有人更喜欢如今常见的紧凑型四房，但对于大部分家庭来说三房已经够用，卧室客厅面积大更像样，没必要非得住得紧巴巴。当然，人家毕竟面积大，你若真的需要四房也很简单，把客厅改成房间就好，卧室大、厅变小。
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