楼市进入“调整期”：房地产迎来“3个变化”，透露了什么信号？
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/2d43ef8179b44b1d927b964309be065f从2016年实施的调控新政开始，房住不炒已经持续了四个年头，而今年以来展开的新一轮调控潮，再一次将热点城市升级调控的预期推向高处。其实对于房地产来说，市场的几经变化，如同一面棱镜一般，反映着不同的买房态度和市场情绪。但是，在高层“稳房价、稳地价、稳预期”的定位下，房地产走向趋于稳定，购房者也一直保持着房价稳定走向的预期。
在房说君看来，房市调控进入“调整期”背后，无不将矛头指向房地产长效机制，只有在“变化”中不断向前推进，购房者才能准确把握房价走向，做出理性选择。
房地产迎来的“3个变化”
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1，调控方式变化。从目前来看，房地产整体已经趋向平稳，但调控仍然不放松，未来5年的政策定位都把房住不炒放在首位，由此可见，市场已经从短期政策向长效机制过渡，最终来实现整个市场的健康稳定。简单来说，长效机制就是法律、税收、金融、土地等多措施全面管控市场，具体的包括房地产税、“限贷令”、严查违规贷款入楼市、1年3集中供地等。
2，市场主体变化。且不说央行报告上显示城镇居民有房率达到96%，户均有房1.5套了，有研究显示，目前一线城市已经进入存量市场，2018年，京沪广深四大城市中，存量房成交套数比新房分别高出3.35倍，1.3倍，1.12倍和2.2倍。再说2018年西南财大的分析中，也已经指出城镇住房空置率为21.4%。显然中国的住房市场从新房逐步迈向二手存量市场已经是大势所趋。
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3，购房心态变化。房地产快速发展的几十年里，必须买房的观念根深蒂固，特别是2016年全国棚改进行得火热之时，更是助长了房产投机和房价上涨的苗头。以至于房价进入“万元俱乐部”的城市越来越多，就连昔日名不见经传的小县城也靠拆迁翻了身。但是随着长效机制的推进，大量保障体系的住房加快建设，必须买房的观念也开始慢慢转变，总之市场归市场、保障归保障，从而能满足不同群体的住房需求。
房说君认为，无论是调控方式、市场主体、还是购房心态，在房住不炒的政策定位下，都预示着房地产市场正在从投机炒作回归到居住属性，房价没有大涨的支撑，也没有大跌的动力，回归平稳走向。毕竟中国房市有着自身的发展规律，作为“政策市”而言，政策在中间往往起到关键作用。
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正如企业家雷军说的“站在风口，猪都能飞起来。”同样的道理，赶上政策的风口，市场能起飞，但风总会停息，风口也会过去。
2020年，高层已经明确大规模的棚改接近尾声，接下来将是住房市场的全新时代：按照未来5年的规划，国家将全面推进老旧小区改造。主要是针对2000年以前建成的老旧小区，改造范围包括更新水电路气基础设施、设备，对无电梯小区给予加装，解决停车难的问题等。从客观角度来看，可以知道为什么要用旧改替代棚改了。
一方面，棚改和旧改两者都是为了提高老百姓的居住质量而设，但从实际情况看，棚改从拆到安置，起码要等上8-10年，但旧改只是在原有建筑上进行改造，不破坏建筑体，周期短，相对更能满足居住需求。另一方面，也是关键因素。因为我国城镇化进程已经过渡到平稳发展阶段，总不能一味地一拆了之，造成资源浪费。所以，注重存量住房的改造升级，通过重修补，增加居民的获得感，绝对是惠及民生的好政策。
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按照计划，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。据住建部统计，在2019、2020两年，各地已经改造老旧小区超5万个，惠及居民约1000多万户。原本以为可以一路通行，但在改造过程中，因为各地改造技术和交付标准的不同，住户意见不统一的情况非常常见，但任谁也没想到竟然会卡在，这个关乎老百姓出入的加装电梯上。
在目前加装电梯存在的问题上，主要是有两个阵营，三层以上的住户是举手欢迎，原因是老小区基本是老年人在住，出行不便的前提下就有迫切加装电梯的需求。根据任泽平的研究报告，预计2033年，中国将会有30%以上的人口超过65岁以上，这意味着老龄化问题加速扑面而来，完善住房条件，解决老年人出入步行楼梯的问题已经迫在眉睫。
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而三层以下的住户则往往比较抵触。因为加装的前提是所有住户都同意，但对于三楼以下的住户而言，自己又用不上，如果加装还要自己分摊费用，而且影响家里的通风采光，没有一样的好处。一时间，加装电梯也没有合理的方案，还因为有争议，闹得邻里之间失了和气，有些小区不得不因此搁浅。
真的没有破除僵局的办法吗？其实各地都在采取一些不同的方案
比如北京发布的老旧小区综合整治工作手册，首次明确既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案要充分听取相关业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。
虽然三分之二以上业主同意就能加装电梯，但要注意最后一句，“其他业主不持反对意见”，也就是说，一旦有一个住户站出来说不同意，那这电梯照样不能装。
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不过，有地方研究出了新办法，业主竟无人反对
去年，河北石家庄一老小区推出了“公交电梯”的新办法，目前已经投入使用，并受到业主的一致好评。而所谓的“公交”，就和我们日常见到的公交车一样道理，由第三方公司提供加装电梯，业主就刷卡使用。这种“免费装、刷卡用”的方案，根本不用业主分摊装机费，后期的电梯维护也不需要业主来承担，全都由第三方负责。
刷卡坐肯定是要收费的。据业内介绍，一层楼收费1毛多，7层楼大概6毛6，一个月只需要30-50元。还可以办法月季年卡，这些日常产生的乘坐费用都满足电梯的日常维护，更何况还可以承接广告推广业务，基本能做到不再向业主再收费，正因为如此，石家庄这个小区的业主才会无人反对，没有争议。
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房说君有话说，其实这种公交电梯就是共享经济下衍生的产物，无非是“我提供服务、你正好需要”的存在，但归根结底还是奔着赚钱而来，如果不赚钱，或者经营模式有问题，就很容易落得一地鸡毛，这样受罪的始终还是老百姓。
但不管怎么说，新模式也好，旧模式也罢，只要不是向钱看，能确实解决老小区业主上下楼的痛点，才是最主要的。毕竟老房子里大多住的是上年纪的中老年人，已经经不起折腾了。
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