成都楼市“后内卷”时代：圈层下沉是去内卷化得到的必然路径
“内卷”这个词，许多读者朋友们已经听腻了，卷本意是指人类社会在一个发展阶段达到某种确定的形式后，停滞不前或无法转化为另一种高级模式的现象。当社会资源无法满足所有人的需求时，人们通过竞争来获取更多的资源。在很多领域场合，都在使用，比如以行业划分的教育内卷、医疗内卷等，以形式划分的竞争内卷、管理内卷，而放在房地产中，用内卷来形容内部现象实在再合适不过了。
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房地产的内卷既体现在开发商拿地的非合理竞争，有限稀缺的土拍地，让多家竞争，为了确保拿地，房地产企业采取联合拿地的方式在业内并不鲜见，而在二级市场上，购房者挤破头颅去抢一套房源，房东之间攀比心态，你卖了2.5万一平，我就不能低于这个价，其中最典型的就是去年网红楼盘万人摇号的盛况，反正大家都抢不到，比运气的后果就是过度的无效竞争，浪费资源的同时也浪费了时间。
在一线城市人口逐渐饱和的当下，房价作为核心资产，大幅度下跌的可能性几乎没有，可过高的价格已经逼得广大青年难以生存，买房似乎成了奢望：如果没有父母的帮助，凑够北京的首付几乎对于大多数才进入社会的青年而言，只是一个梦想。以一个刚刚大学毕业的学生为例，那实现买房梦想，可能需要拼搏5年到10年的时间，这个时候月薪5、6万，年薪可能就可以高达50万到60万，也就是说在奋斗5年左右就可以交得起北京动辄几百万的房款首付。
在残酷的现实面前，垂直下沉成了被迫而无奈的选择，用脚投票的广大青年要不往一线城市的郊区搬离，要不索性忍受不了高昂的通勤时间，选择回到自己的家乡或者前往新一线、二线城市。《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》中明确提到根据《报告》，2018年，北上广深四个一线城市的人口，均呈现出“迁出量”大于“迁入量”的态势，也就是“人口净流出”。
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数据显示，北京的人口变动幅度最大，无论是迁出量，还是迁入量，都位居一线城市之首。
迁出的人群基本上向新一线、一线城市转移，比如深圳朝东莞、上海朝浙江其他地市州迁移。近几年，这个趋势将进一步提升，其背后高昂的房价以及一线二线城市之间巨大的房价差是重要推手。
成都作为新一线城市的佼佼者，虽然人才引进能力整体而言不及东部沿海新一线城市，但其对四川外出的人才回流以及西部省份的部分人才还是有较强的吸引力，相较于北上广深动辄几万的房价，大成都1.3万的均价，中心城区1.8万的均价似乎也是可以接受的。
因此，一线城市的部分人群这几年正在经历逃离北上广深的“行动”，回到以成都为代表的新一线城市，这可以形容为一线城市楼市去内卷化的表现。那么，回到成都，是不是也有这样的情况呢？
答案是肯定的。成都的情况不是个例，而是全国共性，空置率与一房难求共存的畸形现象造成了楼市购房者角度内卷化的事实。尤其在这几年通过全民大摇号“活动”培养的只买新房，不买二手的普遍心态，让新房一房难求，可二手房却鲜有问津的尴尬情况。
这种内卷，是资源分配不公以及不匹配造成的内卷。例如TOP10%人群可能手中有多套房源，其房源在房价分化背景下，价值也更高，而基数更多的人群却没有买到自己更心仪的房源。这在成都，在每一个城市中都上演着。下图：全国主要城市住房空置率
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尽管成都在淡化圈层概念，但早期定义的一二三圈层概念已经深入人心。成都房地产的内卷在成都圈层概念分配中发挥得淋漓极致，所有人都想挤到核心区域，过度的需求追求稀有的资源，而中优背景下，棚改转旧改，让核心区域的新增房源更加稀少。
如果买不起5+1区域，就向二圈层的双流、温江、郫县、新都、龙泉转移，如果再买不起就往三圈层走，再不济就干脆回自己老家。
趋势没有错，这就是去内卷化最直接的举措，但我想表达的是：在同城一体化背景下，解决内卷最核心的问题是关键——如果资源分配得到一定程度的缓解，那是不是说明在房地产市场上，购房者不用一昧的垂直下沉了。
就好像成都的实际情况，如果买不起3环内以及高新区的房源，那集中在双流、温江这样的二圈层未尝不可，这些区域已经孵化出了大量的新城，这些新城将在未来10年甚至更久的时间承载中心城区转移的人口。
而成都市内部迁移出得来的人口可能更加倾向于在二圈层定居，因为比起三圈层，同城一体化背景下，对这些人群而言，留在家乡似乎更加合适。
当人口的增长放缓甚至变得平稳后，这样的趋势就将定格，从原来核心资源7：2：1分配逐步过渡到5：3:2，无论是房价还是持有数量都是如此（无限购的背景下）。
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这也是成都房地产后内卷化的时代，说一句很丧气的话：如果竞争不过，那就干脆离开选择好好生活吧，新一代的青年们有了自己更加明确的选择，他们的集体决策将影响成都楼市未来甚至更久的发展。
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