2021北京买房：楼市即将迎来转折？
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1、提问：京爷过年好，1、龙锦苑系列小区，和龙锦苑东系列小区怎么区分，怎么取舍？2、龙锦苑一、二区虽然都是板房，但是离平西府地铁站挺近的，为啥感觉没有体现在价格上呢，有啥硬伤吗？3、围绕着回龙观东大街地铁站东西两侧的小区整体怎么看？谢谢
回答：您好，1、龙锦苑的地段相对好一些，龙锦苑东在很多人眼中还是相对“偏”，至少心理上是这样的。2、一区离地铁远，靠近高压线，价格起不来，二区稍好，但是周围同质化竞争多。同等情况下，选择龙回苑，物业、交通、管理等方面都还可以。3、尽量往西吧，具体情况具体分析。 可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
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2、提问：深圳这么一搞，北京之后怎样？深圳二手房限价会不会推广给北京？
回答：您好，深圳和北京的市场属于完全独立的市场，我认为北京的楼市得单独看。北京未来走势如何，完全看未来政策的走向，目前我也在观望政策变化。排除政策原因的话，可以查看小程序，利用网签数量、挂牌量、信心指数等来预判楼市乃至某具体板块、小区走向。总之，当前，政策是决定楼市走向的最重要因素，当新政策出台，楼市即将迎来转折。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
3、提问：京爷，您好。为了上班通勤方便打算入手太阳宫，和平里，雍和宫一带的三居室。最近看了和平新城三居150平1600多万。感觉价格有些高。也打算看看光熙家园。感觉光熙家园价格稍便宜一点。想请问京爷对这两个小区从自住加升值角度怎么看，该如何选择，谢谢！
回答：您好，和平新城交通方便，地理位置优越，小区环境等各方面都不错，在周围中属于比较稀缺地存在。另外，不错的学区属性也是决定其价值的关键一点。光熙家园楼龄新，虽然产品还可以，但是学校一般，限制住了其发展。我认为，仅从升值和保值的角度来看，还是和平新城好一些。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
4、提问：京爷，您好！请问看的板楼的二楼能买吗？
回答：您好，据我们的统计，传统6层的无电梯板楼，一般是2、3楼最好卖，所以2楼肯定能买的。但是前提是：不要有噪音和遮挡。这两点很重要。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷，您好！首付200左右，目前关注两个新房项目：1. 海淀橡林郡 60平一居2. 昌平奥森one 75平小两居您能帮比较分析下这两个楼盘吗?非自住，哪个更值得投资?
回答：您好，两个盘都是北部比较少有的新盘，有相同，但又有不同。海淀橡林郡配套确定性比较高，昌平奥森one有一定的不确定性。不过两个都不错。我会选择海淀橡林郡多一些。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：京爷好，最近想给老人买房，希望买楼层低一点的老板楼，有哪些需要注意的事项吗？
回答：楼层低一点儿的板楼，需要注意的是最好不要在路边，注意噪音问题，另外，还得看是否有遮挡、反水等问题。这些都比较关键。最后，小区管理也是非常重要的，务必注意。
7、提问：京爷好，目前关注朝阳五环内的两居室，主要考虑次新房，预算希望控制在500万，到国贸通勤便利，且适宜自住，能保值。现在看过青年汇和石佛营西里，其中青年汇房子较新，靠近六号线，但总价有些超预算；石佛营西里为90年前后的老房子，以后会通3号线，虽在预算内但楼龄老；想听听京爷的意见，以及在朝阳五环内两居是否还有其他更好的区域/楼盘推荐？谢谢！
回答：我的购房理念是，北京买房，价格差别不太大的情况下，尽量朝潜力大、品质好的小区买，即使价格稍高、需要够一够，那也得努力够一够，要对自己狠一点儿。因为你会慢慢发现，不同的小区未来升值潜力千差万别，差距进一步拉大。就您的情况来说，青年汇还是比较优质的，地段、交通、楼龄都是不错，买来不仅居住体验相对较好，而且未来升值潜力更大。而石佛营的老房子，既没有很好的学区，楼龄又老，因此并不是一个很好的选择。我们星球内部全北京小区收益率情况就可以看出，青年汇明显比石佛营西里走势好。因此，我建议买青年汇，或者类似次新小区。可以好好看看咱们星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
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