确权“结束”？2021年起，农村房屋继承统统实行“房地一体”
自98年房改以来，我国房地产行业迎来了前所未有的迅猛发展。房价更是连续上涨了近20年，由2063元/平飙涨到了2020年的最高点10543元/平，平均涨幅达到了5.11倍。https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/c4472d1113be4946829c592b9fdf02d0
对于城市中的房价为何能20年如一日持续上涨，一直以来，很多人都是只知其表，不知主因。我们认为有三个主要原因：其一，在巨大的人口红利和改革开放合力推动的经济快速发展下，国人的购买力大大增加，且对住房的需求日益提升，这在一定程度上推动了房价快速上涨；
其二，在长期缺乏安全靠谱的投资渠道背景下，恰好房地产迎来快速发展，很多城市房价过快上涨，使得早买房、多买房的人都赚得盆满钵盈。是以越来越多的人瞄准了投资房地产这门生意。尤其是2010年后，经济高速发展，叠加城市购房无门槛，信贷政策较为宽松，更直接推动了数以亿计的国人进入城市大量购买城市商品房，以期获得巨额房产升值回报；
其三，更重要的是，在城镇化过程中，全国有大量的农村人口向城市转移，这背后对应的是巨大的购房需求。根据国家统计局公布的数据显示，1998年-2019年的22年时间，全国有近2.8亿农村人口“洗脚上岸”进了城，平均每年有1270万人成为“城里人”，其中仅三大都市圈就吸引了全国70%以上的人口。不仅如此，社科院农村发展研究所2020年发布的报告认为，未来5年我国仍然会有8000万人口进入城镇。
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人口学把农村人口转化为城镇人口的过程称之为城市化。为什么要“城市化”？首先，合理的城市化可以改善环境，更可以促使区域经济快速发展；其次，城市能够创造出比较多的就业机会，大量吸收农村剩余人口；再者，城市化过程能够卓有成效地带动广大农村的发展，有利于改善地区产业结构。除此之外，城市化还对工业发展、科技进步、文化交流等都有积极意义。
事实上，站在个人的角度，离开农村进入城市也有充足的原因。一则城市就业机会多，资源较为丰富，尤其是教育、医疗、交通等发达的基础设施配套，是农村无法比拟的；二则即使自己没有进城的需求，但是为了下一代能够更好地学习、生活，上一代也会想尽一切办法进城按揭买房，归根结底是不想下一代再“输在起跑线上”。尤其是过去10年间，全国数十个重点城市，房价都迎来了快速上涨，这更提高了“无房人”在城市买房安居的迫切性。
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数以亿计的农村人口向城市转移，这背后是人口、资源、资金、产业、技术等的一次大规模集中，对城市的经济发展，基础设施建设有着巨大的推动作用。过去二三十年间，我们肉眼可见，全国各大城市一座座摩天大楼拔地而起，经济增速逐年攀升，医疗、交通、教育、科技、卫生等基础设施建设驶向“快车道”。
但是我们也要看到，城市快速发展的对立面是农村的逐渐没落。尤其是城市生活水平逐渐提高，经济步入快速发展正轨以后，对农村的虹吸效应更加明显——广大农村越来越留不住人口，这不仅导致农村的基础设施建设相对落后，更直接导致大量的农村土地“抛荒”，比这更严重的是，伴随着农村人口的大量流失，全国各地都成片出现了十户九空的“空心村”。根据中科院2019年底公布的测算数据显示，截止到2018年底，我国宅基地面积总共有2.7亿亩，其中空置的土地面积达到1亿亩左右，也就是说在农村有超过37%的宅基地没有得到有效利用。
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更让人大跌眼镜的是，那些早些年就落户城市的城里人的子女大多都已经习惯了城市的生活，虽然他们祖上在农村仍然保有宅基地、房屋，但是这类人却对农村宅基地、房屋的位置、数量、现状等一概不知。更有甚者，虽然有权利继承大量的农村房屋，但是他们自己却无意返回农村。
相较于城市土地、房屋等的详细登记在册，农村在这方面显然存在非常大的不足。是以在2013年国家便下令“全面开展农村土地确权登记颁证工作”。农村土地确权登记，短期看可有效解决农村集体土地权属纠纷，更有助于维护农民权益；长期看，有助于依法确认和保障农民的土地物权，更是建设城乡统一的土地市场的前提。
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一、确权“结束”？
截止到2020年底，全国农村宅基地确权登记工作已经开展了8年有余。而且根据自然资源部2017年发布的“宅基地确权三年规划”纲要，2020年应该是确权“结束”年份。
但由于众所周知的原因，去年很多地区的宅基地确权工作有所延后，尤其是一些“疫事”严重的城市，下半年的主基调确权工作完全被搁置了。所以按照自然资源部2020年底发布的公告来看，有些地区的确权工作延后到了2021年。事实上，根据相关专家预计农村宅基地的确权问题，基本上会于2021年全部落实完毕。换言之，2021年农村宅基地确权将全面结束。
值得一提的是，随着土地确权的逐步完成，我国大部分地区都开始领取土地证了，但有的农民却拿不到，核心原因是并非所有的农村房屋都可以完成“确权登记”工作——根据现行的法规规定，以及自然资源部给出的说明，我国归纳总结有6类情况的宅基地无法确权：1、“一户一宅”超出部分；2、违法占用耕地和突破生态红线的宅房屋；3、宅基地和房子产权存在争议；4、不符合规划，未过审且依法将被拆除的建筑；5、城镇居民违规购买的农村房屋；6私自开垦并私自建设的房屋。
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二、农村有房的留意：2021年起，农村房子统统这样处理
农村宅基地确权工作基本完成后，更多的人其实还是比较关心农村宅基地、房屋等的继承问题。尤其是很多户口已经转移到城市，但是父母仍然在农村的情况，一直以来都是很多人重点关注的问题。
首先，我们先来说说宅基地继承，房屋继承问题。对于农村房屋，继承法明确规定，这是个人的遗产，所以他完全可以由自己的合法继承人继承。换言之，子女无论是农村户口，还是城市户口都可以按照规定继承，办理权证。对于农村宅基地，需要着重强调的是，宅基地的权属属于农村集体所有，它一直以来都是作为“无偿”使用的性质给村民使用。即农村宅基地是无法继承的，村民拥有的是宅基地的使用权。但是2021年1月1日起实施的《民法典》中有明确规定，农村宅基地继承实施的是“房地一体”原则，即合法继承人继承房屋的同时，也可以继承房屋之下的宅基地使用权。一句话总结就是，继承农村房屋，按照“房地一体”原则，也继承了宅基地的使用权。
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其次，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记——这是2020年10月23日，自然资源部经商住建部、民政部等7部委明确后的结果。对于村宅基地来说，其权益可分为三个“权”：所有权、资格权和使用权。其中，所有权归集体，资格权归拥有该房屋的村民，而这次明确可以由城镇子女继承的就是使用权。
毫无疑问，此举为未来的农村子女进城落户解决了后顾之忧：近年来，虽然各大城市都相继全面放开放宽了落户，但是一直以来由于农村房屋继承问题，很多农村子女想落户城市却不敢，归根结底是担心落户城市后未来无法继承父母的农村房屋。
虽然城市对农村人口放开了落户条件，但并不意味着城镇人口可以随意购买农村土地、房屋。因为宅基地属于农村集体所有，城镇户口可继承农村宅基地，并且能办理不动产登记，但并不能交易，这是底线所在。
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再者，虽然继承农村宅基地已经没有城市农村户口的地域限制，但是仍然有两点关键事项需要注意：其一、子女完全是按照“房地一体”原则继承宅基地使用权，换言之子女继承完宅基地使用权后，有确保宅基地之上的房屋保持完整性的必要。因为如果未来一旦宅基地之上的房屋坍塌、损毁，则房屋之下的宅基地的使用权一并消失，村集体有权收回宅基地使用权；其二、按照法律规定，城市子女继承人无权对农村的房屋进行翻建、改建、扩建等活动的权利。按照规定程序，城市户口子女再把户口迁回农村的另当别论。对于这一条规定，不同地区的政策规定有很大区别，想知道准确信息，请到有关部门详询。
第四，合法继承后的农村房屋到底可不可以交易？这里有三点需要明确，农村有房的人一定要留意：其一、土地确权之后，宅基地可以进行流转，当然流转的范围只能是村集体内。换言之农村房屋的转让对象只能是本村集体里的成员。切不可为了利益把农村房屋私自交易给城镇户口居民，这是不被允许的；其二、有了确权证书之后，宅基地便可以进行流转经营，即可以承包给他人，通过这种形式获得收益是可以的；其三、很多人可能不知道，现在部分宅基地可以凭借确权证书进行贷款。这跟城市商品房抵押贷款类似。
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总结：经济较为发达，资源具有明显优势的城市虽有万般好，但是农村依然会继续存在，并持续发展下去。原因很简单，我们不能指望全国60多万个行政村全部搞城市化。更不能指望仍然在农村生活的5亿多农民全部进城。事实上，非但如此，近些年国家更在大力为农村发展而努力，2017年更提出乡村振兴发展战略，开始集中精力、政策、财力发展农村。
城市面貌日新月异，经济也保持较快发展，国家为何反过来又开始重视农村发展建设？核心原因是，乡村是具有自然、社会、经济特征的地域综合体，兼具生产、生活、生态、文化等多重功能，与城镇互促互进、共生共存，共同构成人类活动的主要空间。基于此，我们可以肯定，未来农村的发展也会越来越好，年轻人未来也不一定非要到城市不可，留在农村大有作为不是一句空话。所以，对于父母留下的农村房屋，一定要全力保护好。说不定哪天就有大用处。 这是那家的道理，农户可买城市楼房，市户不能买农房 再等两代人，偏远农村的宅基地，都不知道哪家是自己的了。就和现在城里年轻人回农村根本不知道自己家的农耕地在哪里[捂脸] 现在的户口本看不出已分户人之间的关系，就是到时候证明你爹是你爹有点难，所以户口簿功能有待加强，起码一人能上查2代，下查2代。 大把城里人在201几年已经把农村的房子建成钢筋水泥房了！ 我们这边也有很多没确权 我自己有两个宅基地房子，又买了三处房子，怎么办呀？买了15年了？？？ 我是城里买不起，村里不准盖那种[流泪] 我们这边宅基地怎么没有确权？ 这是不是自相矛盾啊谁能来解释一下？其一、子女完全是按照“房地一体”原则继承宅基地使用权，换言之子女继承完宅基地使用权后，有确保宅基地之上的房屋保持完整性的必要。因为如果未来一旦宅基地之上的房屋坍塌、损毁，则房屋之下的宅基地的使用权一并消失，村集体有权收回宅基地使用权；其二、按照法律规定，城市子女继承人无权对农村的房屋进行翻建、改建、扩建等活动的权利。按照规定程序，城市户口子女再把户口迁回农村的另当别论。对于这一条规定，不同地区的政策规定有很大区别，想知道准确信息，请到有关部门详询。
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